Na Plzeň, developere, na Plzeň?!

Bytová výstavba v Plzni dnes prožívá nevídané časy. Stovky bytů tady chystají domácí BC Real Plzeň, ale také Daramis či V Invest z Prahy, a jsou tu také menší projekty, pod nimiž jsou podepsány plzeňské firmy IKO či Stafin, ale i (zase) pražské firmy JRD a Trigema. Sílící poptávka všem dává šance na úspěch – jenom v prvním čtvrtletí tohoto roku se v Plzni prodalo tolik bytů jako za celý loňský rok.

Důvodů, proč stavět právě v Plzni, je více než dost. Město je tradičním epicentrem hospodářského i společenského života celého regionu, má rozvinutou strukturu výroby i služeb a dnes jako celé Česko samozřejmě těží z všeobecné prosperity. Určitě ale více než jinde. Plzeň totiž nabízí také kvalitní silniční spojení, a to jak směrem do Německa, tak do Prahy – proto také nemálo jejích obyvatel už za prací dojíždí až do hlavního města. A proto je také Plzeňsko jedním z logistických center země. I díky tomu je v kraji nezaměstnanost nízká, dokonce tak nízká, že provozovatelé skladových areálů v regionu plánují ve svých areálech i výstavbu bytů pro své pracovníky.

Z hlediska samotného developmentu Plzeň nabízí také hodně. Má platný územní plán, občanské iniciativy, které jinde s úspěchem blokují kdejaký investiční záměr, tady podle všeho nejsou tak agilní, a vůbec tady nepanuje vůči výstavbě tak negativistická nálada jako zejména v Praze. „Získat územní rozhodnutím či stavební povolení trvá zhruba rok. Všechno je rychlejší a transparentnější“ říká Jaroslav Vondřička ze společnosti V Invest.

Přitom se v Plzni staví rozumně. „Bytová výstavba v Plzni je logická, její vývoj rovnoměrný a koresponduje s ekonomikou, proto je také od roku 2014 každým rokem intenzívnější,“ říká Petr Hána ze společnosti Deloitte. Plzeň také dlouhodobě představuje třetí největší realitní trh v regionech – po Brnu a Středočeském kraji.

Developerský ráj

Ředitel zmíněné společnosti ví, o čem mluví. V Plzni totiž V Invest staví už přes deset let. „Někdy kolem roku 2006 už nebylo možné v Praze sehnat stavební parcelu za ekonomicky smysluplnou cenu a stejné problémy byly s tendrováním stavebních prací,“ objasňuje J. Vondřička genezi tohoto příběhu. Svou roli v něm sehrála i slabá konkurence na plzeňském bytovém trhu: „Tehdy tu bylo jen pár malých projektů, které většinou realizovaly místní stavební firmy.“

Vyrovnat se s hodně jinými poměry, než v té době vládly v Praze, ale nebylo snadné. „První část našeho projektu Nová Valcha nesplnila naše očekávání,“ konstatuje J. Vondřička. V pozadí byla „nezavedenost“ zvolené lokality coby místa pro bydlení a především cena. Ta sice odpovídala nabízenému standardu, ale Plzeňané tehdy zkrátka sledovali hlavně cenu, nikoli kvalitu.

Zakrátko navíc přišla celosvětová krize. Developer byl proto nucen parametry ambiciózního projektu (plánuje se zástavba na 27 hektarech) upravit – a výsledek se dostavil. V první fázi projektu se prodávalo tempem jednoho bytu za měsíc, dnes je to bytů sedm. Postaveno bylo už celkem 200 bytových jednotek (Nová Valcha je mix rodinných a bytových domů), perspektivně to může být ještě dalších dvěstě nebo také čtyřista.

Nestěžují si ani ostatní. Například v prvních dvou domech projektu Unicity se za měsíc prodalo 65 % ze 184 bytů, izraelská developerská skupina Daramis proto nedávno začala nabízet dalších 156 bytů. Dohromady by jich v šesti domech mělo být 542. Není tedy divu, že pohledy pražských developerů se obracejí k Plzni. Ta na první pohled dnes budí dojem developerského ráje – oproti pražskému peklu.

Plzeňské limity

„Možná nás v dohledné době čeká převaha nabídky nad poptávkou,“ varuje šéf V Investu. Je to obava nejspíš oprávněná. Výstavba jede na plné obrátky, plány jsou více než velkorysé, přicházejí noví hráči – ale Plzeň není Praha.

Začíná to počtem obyvatel, který je v porovnání s hlavním městem ani ne šestinový. Od toho se odvíjí také poptávka po bytech, a to tím spíše, že jiná je i její struktura. „Dospěli jsme k závěru, že stavět v Plzni byty pro investory nemá smysl,“ konstatuje Milan Pavlištík z Trigemy, která poměry na bytovém trhu monitoruje už léta. Plzeňští zjevně chtějí ve svých bytech bydlet a nikoli skrze ně vydělávat. Právě investorská poptávka ovšem odbyt v Praze, ale třeba i v Brně navyšuje podle odhadů o pětinu a možná i více.

Také proto „bytové“ ceny v Plzni ani zdaleka nedosahují pražské úrovně. Zatímco v Praze prodejní cena bytových novostaveb podle statistik společnosti Deloitte v červnu činila průměrných 66 000 Kč metr bytové plochy, v Plzni je 43 000 korun. V Plzni se také, byť s už zmíněným rekordním meziročním nárůstem, za první pololetí prodalo 600 nových bytů, když v Praze to bylo přibližně 5x více. Menší bonita plzeňské populace je patrná i na velikostech kupovaných bytů – zatím v Praze malé byty 1 + kk nepředstavují ani pětinu prodejů, v Plzni je to aktuálně 41 %.

A podle údajů společnosti Deloitte jsou značné rozdíly patrné i v oblasti nájemného – průměrným pražským 343  Kč za metr bytu v září tohoto roku odpovídá plzeňských 177 korun.

To je jistě důsledek nižší koupěschopnosti obyvatel Plzně, která je patrná i na zájmu o hypoteční úvěr a schopnosti ho získat. „Zatímco v Praze hypoteční banky rozpůjčují 4 miliardy korun, v Plzni je to za stejné období 0,7 miliardy,“ popisuje Karel Chábek z České spořitelny finanční realitu západních Čech. Upozorňuje zároveň na to, že dostupnost hypoték vůbec bude co nevidět patrně menší – nejspíš se zvýší sazby a hlavně ČNB zpřísní svá doporučení.

Přesto všechno šimkovsko-grossmannovská výzva, jejíž parafráze se objevuje i v titulku tohoto článku, nejen pražským developerům zvláště dnes určitě dává smysl. S výhradou: na Plzeň ano, ovšem s rozvahou.

Petr Bým