Miroslav Linhart, Deloitte: Kancelářský trh nečekají žádná dramata

Pandemie jenom akcelerovala to, co se na kancelářském trhu děje delší dobu. Přitom zejména požadavky na prostorovou flexibilitu budou pro nájemce prioritou. Pronajímatelé proto musí počítat se slabší poptávkou, která bude co do kvality trochu jiná – říká Miroslav Linhart ze společnosti Deloitte, kde vede poradenství pro realitní sektor a stavebnictví.

Na výraznější změny hospodářského klimatu jako první reaguje logistika, vaší hantýrkou industriál; kancelářský segment je přece jen pomalejší. Ale máme už za sebou pěkných pár měsíců epidemie – vnímáte nějakou reakci na pražském kancelářském trhu?

Jistě, ale zatím hlavně na straně nájemců. Velká část z nich přemýšlí, co dál. Epidemie nás všechny naučila pracovat v jiném režimu. A najednou někteří zjišťují, že dvacet metrů čtverečních na jednoho pracovníka není nutnost, že pracovní místa lze sdílet, efektivně se může pracovat z domova a tak dále. Všechno je to zatím ovšem ještě jakoby jenom ve vzduchu. Kancelářský trh pracuje s nemalým předstihem, leccos je už zasmluvněno, ale časem se ta, řekněme, jiná nájemní strategie nepochybně na trhu projeví.

Půjde o něco zásadně nového?

Neřekl bych. Covid-19 jenom akceleroval to, co se děje delší dobu. Mohu vám to ilustrovat přímo tady, kde sedíme, v budově Churchill. Naše společnost při stěhování do této budovy už počítala s menší plochou na jednoho zaměstnance, spolu s tím také se sdílením pracovních míst. Hodně jiné je i uspořádání našich kanceláří, máme tu pracovní i odpočinkové zóny, naopak velké open-space kanceláře tady nenajdete. Přitom vše má jistou míru flexibility a také – a to je dnes hodně důležité – máme prostorové rezervy. To zvláště dnes bude častý požadavek. Málokdo tuší, jestli se má chystat na expanzi nebo na její opak. To všechno nejsou žádné novinky, jenom jejich implementaci epidemie urychlila. Není ale na místě tyto fenomény přeceňovat.

???

Klasická kancelář bude i nadále dominantní – není možné všechno odpracovat z domova, nelze všechna pracovní místa sdílet. I ta prostorová pružnost má své limity, byť nepochybně bude velmi žádaná. Počítám s tím, že napříště bude v každé kancelářské budově určitá plocha, třeba celé jedno patro, vyhrazeno pro coworking, ovšem primárně budou tyto prostory určeny pro potřeby nájemců. To jim umožní reagovat na výkyvy ekonomiky i jejich vlastní situace. Možná se také budou sdílet konferenční prostory či zóny pro návštěvy. Přesto ale dlouhodobé standardní nájemní kontrakty tak, jak je známe, budou stále základem kancelářského trhu.

Leckdo ale tvrdí, že právě nad coworkingem se stahují černá mračna – hlavně kvůli malé kontrole pohybu osob, což je v době epidemie věc nanejvýš nežádoucí?

Krátkodobou optikou to tak je, podobné problémy má v současnosti třeba hotelový sektor. Dnes prostě ve společnosti převládají obavy z nákazy a odtud vychází tlak na regulaci pohybu osob. Ale musíme se na věci dívat trochu perspektivněji, ať už se to týká hotelů, nebo kanceláří – toto všechno se dříve nebo později vytratí a vrátíme se do normálu. Odmítám připustit, že by epidemie měla náš život nějak zásadně změnit. A už delší dobu patrný trend k optimalizaci podnikatelských rizik se pak zase vrátí – co se kanceláří týká, odpovědí je flexibilita, a tedy právě i coworking v určité podobě.

Ten návrat ale asi bude nelehký, zejména pro pronajímatele. Říkáte, že nájemci už delší čas usilují o optimalizaci, a tedy úsporu ploch, a k tomu nepochybně jdeme do krize, která poptávku po všech produktech dále omezí?!

To je pravda, zažijeme souběh dvou negativních vlivů. Na druhou stranu stále nedochází k masívnímu propouštění, což může indikovat, že firmy stále věří, že se situace otočí a prudký propad vystřídá prudký růst. Přál bych si to, nicméně dokud budou stále nějaká omezující opatření, karantény, zastavený cestovní ruch, tak se ekonomicky nevrátíme tam, kde jsme byli v únoru. A pak je otázkou, jak dlouho udržovat při životě podniky nebo sektory, které na tom byly špatně už před pandemií.

Na druhou stranu – i v regionálním porovnání má Praha kancelářských ploch relativně i absolutně málo, v tomto ohledu je poddimenzovaná. Stavět by se tedy mělo bez ohledu na hospodářskou situaci?!

Statisticky to tak jistě je, ale ona taková mechanická srovnání vždycky pokulhávají. Potřeba kanceláří vždy úzce souvisí s charakterem ekonomiky – a ta naše je hodně orientovaná na výrobu a díky tomu má hodně firem svá sídla nikoli v metropoli, ale v regionech. To je jeden a dost zásadní důvod, proč je pražská výměra kanceláří v mezinárodním porovnání menší. A pak jsou tu další faktory – mezi nimi zejména deficit ekonomické vize. Jsme pro svět trochu nečitelní. Jednou turisty lákáme, pak zase vypuzujeme, jindy usilujeme o zahraniční investice, ale o chvíli později jim klademe do cesty bariéry. A musím zmínit i tu chronickou bolest – až extrémně pomalou výstavbu. Teď je čas na to, aby se alespoň část výroby stahovala z Asie zpátky do Evropy. Ale my na to neumíme reagovat – nejsme schopni v potřebné době nabídnout potřebné kapacity. A zase je tu otázka strategická – stojíme vůbec o to? To vše pochopitelně negativně ovlivňuje atraktivitu Prahy pro firemní sektor.

Vlastně až dosud mluvíme o poptávce. Co nabídka – jak na pandemii a přicházející krizi reaguje kancelářský development?

V tuto chvíli nemám žádné konkrétní informace o zastavení či odkladu plánovaných projektů. Ale skoro určitě to přijde – co není rozestavěno nebo aspoň podloženo smlouvami, tam bude realizace odložena. Nepochybně své slovo řeknou i banky – lze předpokládat, že budou-li scházet dohody s nájemci, budou i potíže s financováním. Ale bez ohledu na to: pro nejbližší období bude v Praze poptávka po kancelářích určitě slabší. Také bude trochu jiná co do kvality – což není důsledek krize nebo epidemie, prostě se mění styl a organizace práce, a tomu se kanceláře musí přizpůsobit. Příští léta proto přinesou do světa kanceláří poměrně hodně změn – ale nebudou to žádné revoluce, ani velká dramata.

Petr Bým