Miroslav Linhart: Bytový trh v Praze trpí slabou nabídkou

Česká ekonomika nabrala obrátky, mělo by se hodně stavět, ale je to naopak – výstavba se spíše zpomaluje. Problém tedy není v poptávce, problém je v mizivé nabídce! – tak komentuje poslední vývoj na pražském rezidenčním trhu Miroslav Linhart, který působí v oddělení nemovitostí poradenské společnosti Deloitte.

Ceny bytů v Praze se nám nějak utrhly, takže ČNB už chce poptávku tlumit. Je to dobře?

Není. Ceny bytů opravdu rostou hodně rychle, ale příčina není v úrovni poptávky. Ta je sice vysoká, ale odpovídá růstové fázi hospodářského cyklu, což ještě dále umocňují nízké úroky a odložená poptávka z minulých let. Na to nabídka aktuálně bohužel není schopna reagovat a tak rostou ceny bytů nových i sekundárních. Development je dnes navíc velmi pomalý. Česká ekonomika nabrala obrátky, mělo by se hodně stavět, ale je to naopak – výstavba se spíše zpomaluje. Problém tedy skutečně není v poptávce, problém je v mizivé nabídce. V letech 2014 a 2015 bylo standardní, že se v Praze nabízelo 7 000 – 8 000 nových bytů. Dnes to není ani polovina.

Mluví se o tom, že poptávku akcelerují hlavně investoři …

Nemovitosti vždycky slouží jako alternativní investiční instrument, to není nic nového. Primární jsou ale pro investory trhy cenných papírů. Pro ty, kteří se spokojí s menšími výnosy a vítají menší riziko, je nicméně realitní trh atraktivní. Současná situace přitažlivost nemovitostí pro investory pochopitelně zvyšuje, hlavně díky levným penězům. Ale stačí, aby centrální banky zvýšily sazby trochu více než o jedno procento a vše může být jinak.

V souvislosti s investiční poptávkou po bytech se poukazuje na faktor krátkodobých pronájmů.

Systém AIRbnb dnes v Praze nabízí přes 9 000 bytů, to je v porovnání se situací před rokem snad o 100 % více. Dopady na celý trh bych ale nepřeceňoval. Už proto, že krátkodobé pronájmy jako alternativa k hotelovému ubytování dávají smysl v Praze 1 a 2, možná ještě někde v Praze 5, ale jinde přicházejí ke slovu už sporadicky. Klientům totiž kromě úspor jde také o zážitek, možnost nasávat atmosféru města, a to na periferii můžete jen stěží. Nahlíženo z druhé strany – pro majitele je samozřejmě výnos z krátkodobých pronájmů lákavý. Myslím ale, že obecně jsou ta očekávání nerealistická, právě v závislosti na lokalitě a dosažitelné obsazenosti. Otázkou samozřejmě zůstává případná regulace ze strany města či státu. Podle mne to ale nápravu nepřinese. Jakákoli regulace je obvykle neefektivní a trh jenom tak či onak křiví. Pokud chceme mít funkční a fungující bytový trh, je třeba na něm nastolit rovnováhu.

Zatím se ovšem o ní jenom mluví. Ale tvoří ty investiční nákupy skutečně tak velkou část poptávky?

Podle našich odhadů je podíl investičních bytů na pronájem v nových projektech kolem 30 – 40 %, ale záleží na lokalitě. Přitom světová velkoměsta hlavně v atraktivních čtvrtích mají ten podíl spíš vyšší. Třeba v Londýně dnes hodně nakupují byty investoři z arabských zemí či bývalého SSSR, jsou to celé domy či bloky. Oni je ovšem dost často ani nepronajímají, byty zůstávají prázdné – a město tím trpí. Jinde jsou v pozadí jiné faktory, ale skutečností je, že v mnoha městech západní Evropy si velká část obyvatel už nemůže dovolit koupit byt v centru města nebo nějaké lepší lokalitě. To nikoho netěší.

Jinak řečeno, fungování bytového trhu má také značný politický rozměr!

To je nesporné a právě nyní to možná platí více než jindy. Aktuální situace v Praze určitě není ideální, meziroční vzestup nabídkových cen o 35 % není standardní. Bytová politika tak určitě bude důležitým tématem příštích municipálních voleb, hlavně ale v Praze 1 a širším centru. Znovu ovšem opakuji, že regulace není řešením. Stát či město nemá trhy regulovat, ale vytvářet příznivé podmínky pro jejich fungování. To platí i pro trh bytový. Všude ve světě vidíme trend urbanizace, tedy stěhování se do větších měst. A tempo rozvoje Prahy tomuto trendu, spojeného ještě s růstem životní úrovně obyvatel, jednoduše nestačí.

Volá se také po obecní bytové výstavbě.

To bychom v Praze i jinde jenom napravovali minulost! Města přece obecní byty rozprodala za netržní ceny – a nyní je začnou stavět? Metr čtvereční bytu se včera prodal za 15 000 korun a dnes se za 40 000 korun za metr budou stavět sociální byty? To přece nedává smysl.

Češi také prý příliš prahnou po vlastnickém bydlení. I to údajně trh křiví?!

Lidé prostě využili situace a výhodně nakoupili obecní byty. Výsledkem je, že 80 % naší populace bydlí ve vlastním, což není v Evropě tak úplně běžné. Ona se s tím pojí také často zmiňovaná nízká mobilita a neochota Čechů stěhovat se za prací. Myslím ale, že poměry na trhu práce se mění, postoje zaměstnanců ke změně bydliště snad také. Ale většinou se pojí se zmiňovaným trendem urbanizace. Pak jsou tu studenti, kterým už koleje neposkytují potřebný komfort, nebo třeba lidé, kteří hypotečním bankám nemohou dokladovat své příjmy, protože pracují jako OSVČ, vedle toho singles a obecně mladá generace, která směřuje spíše ke sdílení než vlastnictví … Nájemní bydlení tak u nás čeká jistá renesance. Samozřejmě je nutná širší nabídka pronájmů. Snad se jí dočkáme – my už cítíme zájem velkých institucionálních investorů o tento segment bytového trhu.

Petr Bým