Michal Rašek, OPTREAL: regulační plán zvyšuje kvalitu výstavby i lokality

Regulační plán představuje značně efektivní způsob regulace kvality i kvantity výstavby a je-li opravdu kvalitní a dostatečně detailní, pak se promítne i do cen pozemků a nemovitostí v lokalitě. V řadě obcí to ale i přes řadu negativních zkušeností i dnes ještě nechápou – říká Michal Rašek, šéf developerské společnosti OPTREAL, která se specializuje na development a prodej pozemků pro výstavbu rodinných domů.

Ten dárek pod loňský vánoční stromeček v podobě uvalení DPH na stavební pozemky vás asi moc nepotěšil?!

Stejně jako další segmenty developmentu jsme v posledních letech prožívali časy, které lze stěží označit za šťastné. Ale právě v druhé polovině minulého roku se situace začala rapidně lepšit. Co bude nyní, to jen těžko odhadovat. Je s podivem, že stát zase ke konci roku přišel s takovou zásadní změnou. Nová DPH nás každopádně zasáhla.

Jaká vlastně je v tomto typu developmentu konkurence?

Pokud budeme mluvit o jižním okolí Prahy, což je naše ‚domovská‘ oblast, pak tu samozřejmě vždy nějaká existuje. Obvykle ale jde o malé, většinou stavební, firmy, které nabízejí jednu, maximálně dvě lokality. Nevím o nikom, kdo by na trhu působil v takovém rozsahu jako my. OPTREAL má nyní v chodu šest projektů a snažíme se každým rokem dát do prodeje další dvě až tři nové lokality. A co do systému či kvality přípravy našich aktuálních projektů, jsme, troufám si říci, jedineční. To platí beze zbytku hlavně pro náš vlajkový projekt Dobřejovice nedaleko Průhonického parku.

V čem ta jeho výjimečnost spočívá?

Standardně pozemky pro stavbu rodinných domů spadají pod režim územních plánů té které obce. V praxi to znamená, že je určen koeficient zastavěnosti, výška zástavby, odstupy mezi budovami a tak podobně. Prostě podle parametrů územního plánu, ovšem ty jsou dost obecné či ‚hrubé‘. My to děláme jinak. V Dobřejovicích jsme nechali ve spolupráci s obcí zpracovat regulační plán, kde je definováno ještě mnohem více. Od barvy fasád přes pevná pravidla pro rozmístění budov na pozemku až po materiál, barvu a typ plotu. Samozřejmě – vždy existuje určitá možnost volby, jistá variabilita. Ale jen do té míry, aby v lokalitě nevznikla nesmyslná a nevábná stavební změť, která je dodnes v okolí Prahy často k vidění.

Tak podrobná regulace možná leckoho zarazí?!

Podívejte se, pro úroveň a kulturu vašeho bydlení není rozhodující jen to, co se děje na vaší parcele. Nevhodná výstavba vašeho souseda vám může život hodně ztrpčit – na jedné straně takzvanými sousedskými emisemi, tedy hlukem či zápachem, na druhé nepříznivým vizuálním dojmem. Regulační plán v námi pojatém rozsahu zajišťuje, abyste vy se svou svobodou rozhodování nevstupoval negativně do svobody – a kvality bydlení – svého souseda a naopak. Je asi na místě říci, že ta regulace je individuální pro každý pozemek, protože každý je jiný, má jinou směrovou orientaci, sklon, jinou relaci či vztah ke společným komunikacím a podobně.

Jak na takovou nabídku reagují vaši zákazníci?

Samotní zákazníci reagují různě – někdo s pochopením a pozitivním postojem, jiný s nevolí, že by měl být nějak omezován. Často za tím stojí nepochopení celé věci. Regulační plán nepředstavuje žádný diktát. Je to jen kontinuální a racionální usměrnění vývoje výstavby ve prospěch věci. Všem stavebníkům jednotlivě i v celé lokalitě zajistí kvalitní prostředí a také ochrání jejich investici do bydlení v rodinném domě, kterou většina z nás dělá jednou za život.

Mezi vámi a klientem ovšem stojí orgány samosprávy, protože vy

jako developer, respektive prodejce, takový regulační plán nemůžete ostatním nadiktovat. Samozřejmě. Probíhá to tak, že na základě naší, s obcí zkonzultované představy, vznikne zadání. Obvykle na naše náklady je architekty a urbanisty připraven regulační plán. Výsledek jejich práce pak musí projít celým procesem schvalování tak, jak to stanoví stavební zákon. To trvá v průměru přibližně jeden rok.

Jaký zájem mají obce?

Je to tak půl na půl. V některých obcích tomuto systému rozumějí. Obvykle tam, kde už mají za sebou řadu negativních zkušeností jak s nevhodnou výstavbou, tak s řešením negativních sousedských intervencí. Leckde už také vědí, že lokalita spadající pod regulační plán bude narůstat na ceně. Ale někde takový postup stále naráží na nepochopení. Každá obec si bude muset vybrat. Buď se o své území bude starat alespoň trochu kvalifikovaně, nebo se vystavuje nebezpečí vzniku těch už zmíněných nehezkých a tolik kritizovaných útvarů, pro něž se vžilo označení ‚podnikatelské baroko‘ či ‚sídelní kaše‘.

Možná jde také o to, že v zastupitelstvech většinou nesedí odborníci na územní plánování či urbanistiku?

Ale sedět by tam právě měli. Už proto, že územní plán a stejně tak regulační plán, jsou politické nástroje. Starat se dobře o obec, to znamená starat se také o její územní rozvoj. Ten vyžaduje nějakou pevnou koncepci, vizi, která se odráží právě v územním a regulačním plánu. Bohužel někde mají vizi negativní – z obav z nekvalitní výstavby některé obce zablokovaly výstavbu vůbec. To samozřejmě není řešení.

Na jednom z podzimních seminářů SF padaly v těchto souvislostech ze strany starostů finanční či nákladové námitky. Jinak řečeno: obce na takové odborníky nemají ve svých napjatých rozpočtech peníze.

To není příliš racionální argument. Jednak nemluvíme o takové funkci, jako je hlavní architekt ve velkém městě. Stačí architekt na částečný úvazek. Ještě lepší je, když architekt nebo někdo s podobnou profesí, je přímo členem zastupitelstva. A takového člověka najdete snad v každé větší obci. Tvorba samotných plánů není také nijak převratně finančně náročná, jde o částky v řádu desítek tisíc korun. A ještě jedna věc – každý developer, který má na území obce nějaký podnikatelský záměr, na takové náklady rád přispěje.

Jak probíhá prodej „regulovaného“ projektu Dobřejovice?

Tam pravděpodobně dojde k trochu zvláštní situaci, vedeme totiž jednání o prodeji en bloc, celkem přitom jde o čtyřicet parcel. Ale to nic nemění na tom, že za dva tři roky by celá lokalita měla být zastavěna. A podaří-li se dodržet regulační plán, pak to pro nás bude dobrá a dostatečně reprezentativní reference.