Martin Němeček, CPI: Naší vlajkovou lodí je Quadrio

Mírné naděje stran výstavby v České republice, další rozvoj aktivit v hotelovém segmentu, jen málo příležitostí v oblasti nájemního bydlení a velkorysý projekt v areálu brněnské Zbrojovky – tak vidí budoucnost našeho realitního trhu a své firmy Martin Němeček, šéf společnosti CPI Property Group.

Každý velký developer má nějaký klíčový projekt – vlajkovou loď, jak se vznosně říká. Jak je to v CPI?

Trochu jinak. My v zásadě nejsme developerská společnost. Ve struktuře naší bilance na výstavbu a pozemky připadá pouhých 9 %. CPI je dnes především investor. A tak máme rádi nemovitosti, které jsou funkční, obsazené kvalitními nájemci – a my vybíráme nájem. Na první pohled je to jednoduchý byznys, ale zdání klame. Nejde přitom jenom o správu. My se o naše nemovitosti velmi intenzívně staráme, zvyšujeme jejich kvalitu, investujeme do nich. A pak pochopitelně máme vyšší příjmy z pronájmu. Z tohoto hlediska je naší vlajkovou lodí Quadrio. Nejvyšší kvalita, výjimečné místo a v rámci lokality rekordní výše nájmu.

Takže na development jste už úplně rezignovali?

Ale to víte, že ne. Máme hodně pozemků, občas si něco pro sebe, nikoli na prodej, postavíme. V tuto chvíli nám běží projekt Mayhouse – pěkná menší kancelářská budova na Pankráci.  A pak je tu brněnská Zbrojovka. To je velký projekt, odhadujeme to tak na 10 – 15 let. Už začínáme – nyní opravujeme, či spíše revitalizujeme jednu z mála původních budov, které tam zůstanou, takzvanou Nářaďovnu. Současně už víme, co kde bude, kde byty, kde služby, kde výroba, kterou chceme v nějaké podobě určitě zachovat.  Konkrétní podobu jednotlivých lokalit na té ohromné parcele hodně konzultujeme – samozřejmě s městem, ale intenzivně se věnujeme i komunikaci s veřejností. Je to výjimečné místo, hned vedle řeky Svitavy, myslíme, že Brnu náš projekt hodně přinese.

Svého času jste se hodně – a jako skoro jediní – angažovali v segmentu hotelových nemovitostí a ještě navíc v regionech. To už neplatí?

Samozřejmě i na tomto poli pokračujeme. Jeden nový hotel hodláme postavit v Brně, na atraktivním místě, kousek od hlavního nádraží. V tomto případě půjde o naši značku Clarion se zaměřením na kongresovou turistiku. To je ostatně naše marketingová politika v regionech – i tam mají lidé potřebu se sdružovat a vídat, i tady se konají kongresy a podobné akce lékařů a dalších profesí. A pak máme ještě jeden speciální projekt – Comfort Hotel Prague City East. Jedná se o hotel, který rekonstruujeme ve Strašnicích z původního hotelu Fortuna City. Je první vlaštovkou segmentu smart hotelů, kde důležitou roli budou hrát technologie. Těžištěm bude kvalitní ubytování střední kategorie, řada samoobslužných služeb, zázemí pro konference, vše v novém moderním duchu. Vnímáme tento náš projekt jako konkurenci air-bnb a jeho klonům. Myslíme, že lidé tam ocení nejen cenovou dostupnost, ale i jednoduchost a pohodlnost.

CPI je také – podle počtu bytů – v ČR druhý největší poskytovatel nájemního bydlení. Co se s vaším nájemním portfoliem dnes děje?

Portfolio našich bytů jsme kupovali za velmi dobrých podmínek, ovšem v zanedbaném technickém stavu. V průběhu minulých let jsme tento handicap kvality díky nemalým investicím už dávno odstranili, navíc jsme vytvořili efektivní mechanismy správy nájemních domů i fungující systém výběru nájemců. Naše domy jsou dnes plně obsazené, leckde máme dokonce pořadníky.

Budete toto vaše portfolio rozšiřovat nějakými dalšími akvizicemi?

Myslím, že v Česku už není co kupovat. Nějaké ucelené soubory nájemních bytů na trhu nejsou a nemá cenu nakupovat po jednotlivých domech či bytech. Ale hlavně: nájemní bydlení co do výnosů dnes není nijak zvlášť atraktivní, máme řadu jiných a výnosnějších příležitostí. A všeobecně, nájemní bydlení není zajímavé pro velké investory, ale spíše pro individuální nebo malé. V Česku je totiž životním cílem mít vlastní byt! Na druhou stranu si myslím, že současný stav bytového trhu má k ideálu daleko. Je z hlediska vlastnictví strašně fragmentovaný – ve velkém na jednotlivé domy, v malém pak na vlastníky jednotlivých bytů. To jsou pro profesionalizaci správy všech těch objektů velké bariéry. Do oprav a údržby se investuje ne vždy efektivně, pokud vůbec. Jednou nás to dohoní, obávám se!

Celková situace na bytovém trhu se hodně odvíjí od stavu výstavby. A ten zvláště v Praze není ideální. Jak vidíte její budoucnost?

Mírně optimisticky. Začíná už převládat racionalita – zdá se, že pražským politikům už dochází, že stavět není zločin. Ale bude to chtít odvahu rozhodovat! Což také předpokládá za rozhodnutí udělaná v dobré víře, byť se třeba časem ukáží jako špatná, nikoho nepenalizovat. Uvidíme! My sami jsme schopni v Praze vybudovat dva, tři tisíce bytů ne snad do zítřka, ale v krátké době.

A co byste prognózoval našemu realitnímu trhu jako celku?

Především to bude pokračující stabilita. U nás nemáme ani bubliny, ani razantní propady. Pro české nemovitosti, ceny i nájemné, je charakteristický pomalý setrvalý růst s jen drobnými výchylkami nahoru či dolů. Ono to má své výhody, ale i nevýhody. K těm prvním patří ta už zmíněná stabilita a tedy jen minimální rizika. Minusem je pochopitelně nízká likvidita trhu, kterou právě dnes posiluje i to, že na něj vstupuje stále více dlouhodobých investorů – koneckonců k nim patří i CPI. A protože ještě k tomu je výstavba spíše slabá, jednak není s čím obchodovat, trh je zkrátka zakonzervovaný, jednak nemáme příliš mnoho volných kapacit, ať už se jedná o kanceláře, nebo sklady. To pochopitelně limituje zájem zahraničních firem o českou ekonomiku. Je ovšem otázkou, jestli právě toto máme považovat za negativní jev. Vždyť dnes nemáme dostatek pracovních sil ani pro ty podniky, které u nás už působí.

Petr Bým