Marcel Soural, Trigema: Rádi bychom patřili do tria největších

Máme nápady a myšlenky, které svou podstatou překračují hranice naší skupiny a koneckonců i oboru – říká Marcel Soural, šéf holdingu Trigema, který poslední dobou mj. kritizuje koncepci energetických úspor a státní bytovou politiku vůbec. Těžiště aktivit holdingu nicméně zůstává ve sféře rezidenčního developmentu. Trigema hodlá posilovat své tržní pozice, a to také prostřednictvím konceptu chytrého bydlení či mikrobytů.

Podle pololetních statistik Trigema patří v Praze mezi pět největších rezidenčních developerů, a to jak v tržbách, tak měřeno počtem prodaných bytů. Počítám, že jste spokojen?!

Samozřejmě jsem, ale máme ještě větší ambice. V dohledné době bychom rádi patřili do tria největších.

To tedy nejspíš hodláte zvyšovat produkci?

Jistě. Letos počítáme s prodejem 220 – 240 bytů. A naše pozice by měly sílit díky postupnému, ale konstantnímu růstu v následujících le­tech

Kolik připravujete nových projektů?

Jsme v akviziční etapě. Disponujeme potřebným kapitálem a trh máme opravdu dobře zmapovaný. Hledáme a nakupujeme vhodné pozemky, nebráníme se ani převzetí celých projektů. Těch je na trhu docela dost. Problém ovšem je, že cenová očekávání prodejců mají k realitě stále dost daleko.

Trigema se ráda pouští do novátorských počinů – chystáte něco?

Nápadů máme spoustu, ale většina z nich je ve stádiu úvah a analýz. Co se bytů týká, hodláme pokračovat jako v minulosti. To znamená byty střední kategorie, v nízkoenergetickém standardu. Nehodláme expandovat ani do luxusního segmentu, ani do „low-cost“ výstavby.

Nedávno jste představili bytový koncept SMART – jaká byla reakce trhu?

Takřka 100 bytů je už prodáno, zájem je tedy vysoký. Ale nutno dodat, že nikoli všichni koncept „chytrého bydlení“ pochopili. Lidé se mylně domnívají, že vtip je v permanentním scelování a rozdělování bytů. Tak to ale není. Chytrým bydlením je pro nás byt jen několik metrů od stanice městské hromadné dopravy, v ideálním případě metra, s parky v docházkové vzdálenosti, s kompletní občanskou vybaveností, rychlá dostupnost do centra města, domy v energetické skupině B, příprava pro technologie inteligentního ovládání bytu, možnost spojení bytů v modulovém bydlení a kvalitní zpracování všech stavebních prvků – a za tím vším společensky odpovědná a plně česká developerská společnost zajišťující celý proces přípravy, výstavby a prodeje, včetně řešení záručního servisu. V projektu „chytré bydlení“ budeme každopádně pokračovat, ale uvažujeme o další novince – mikrobydlení.

Co to ve vašem pojetí bude znamenat?

Jednoduše řečeno: bydlení menší než garsonka. Ale přitom se uživatelský komfort posune výš než je dnešní standard garsonky. Řada zahraničních příkladů, respektive realizovaných projektů, dokazuje, že i v rámci takového prostoru lze řešit všechny potřeby. Koncepcí je spousta, chceme jednu vybrat a otestovat na menším projektu. Myslíme, že odezva by nemusela být špatná.

Rezidenční trh je velmi citlivý na ceny – kam se dostanou u mikrobytů?

Nechtěl bych předbíhat, ani něco slibovat, Nicméně naše velmi hrubé odhady naznačují, že by se při ploše 20 – 25 metrů čtverečních mohla pohybovat výrazně pod milionem korun.

Vy jste před časem projevoval zájem o sociální bydlení, nesouvisí s tím tak trochu tyto vaše plány?

Trochu ano, ale v tomto ohledu jsou věci složitější. Jak se často stává, sociální bydlení je jenom jedna subkapitola většího problému. Jímž jmenovitě je absence státní koncepce pro bydlení a bytovou politiku vůbec. Ten dokument, který na MMR před několika lety vznikl, žádnou koncepcí není, nemá žádnou praktickou hodnotu – takže se vlastně začíná od nuly. My vnímáme pozitivně, že stát má o tuto problematiku konečně zájem. Bohužel česká politika se stále pohybuje v krátkodobém horizontu a akutních potřebách. Takže nyní jde o to, „něco“ udělat, aby se mohly čerpat unijní peníze. Postup by ovšem měl být přesně opačný: zmapujme skutečné potřeby a pak na jejich pokrytí hledejme zdroje.

Popravdě řečeno, poslední dobou se zdá, že se častěji než kdy objevujete na odborných i politických fórech – nebyl byste první podnikatel, který by hledal angažmá v politice?!

Podívejte se, my máme nápady a myšlenky, které svou podstatou překračují hranice naší skupiny a koneckonců i oboru. Proč je tedy „neposlat“ dále, třeba pomohou tomuto státu a především lidem. Ale o vstupu do politiky neuvažuji. To by při mém tahu na bránu a přímé komunikaci vůbec nefungovalo.

„Hranice“ Trigemy opravdu překračujete – o prázdninách jste vyvolal trochu rozruch svou kritikou legislativy o energetických úsporách ve stavebnictví!

Mám obavy, aby se neopakovalo to, co přinesla státní podpora fotovoltaiky. Dobrý a nezpochybnitelný záměr, ale politiky špatně, zbrkle a nekoncepčně uchopený a hlavně časově prokaučovaný. To nás všechny stojí miliardy. A něco podobného probíhá i ve sféře energetických úspor. Jednak máme pocit, že ty úspory nebudou nijak závratné, budou-li vůbec jaké, jednak se zase křiví trh, když se prostřednictvím „energetické“ regulace jaksi škrtá jeho dolní segment. Naše parketa to není, ale nepochybně má nárok na existenci a po nejlacinějších bytech nesporně poptávka je. Tlak na energetické úspory ovšem bytovou výstavbu nepochybně zdraží. Už jenom tím, že zmizí ten zmíněný segment levného bydlení. Ostatní ani zdražovat možná nebudou, ale v tom nejnižším cenovém segmentu ke zdražení jistě dojde. Takže se prostě na bytovém trhu ceny zvýší. Ještě bych pro jistotu dodal: Trigema již dva roky staví pouze nízkoenergetické domy v energetické skupině B a cenově náš produkt zařazujeme do středního segmentu trhu. My nízkoenergeticky stavíme, ale obecně nám jde o celý trh, o trochu vyšší princip.

Nebudu, ale mohl bych citovat spoustu výpočů, analýz a tabulek, z nichž plyne, že zvýšené investiční náklady se uživatelům díky menším účtům za energie vrátí během několika let. A existují i takové kalkulace, podle kterých ani rekuperace či větší zateplování nemusí – když se to „umí“ – znamenat zvýšení stavebních či investičních nákladů!

My je samozřejmě známe. Když o některých řeknu, že jsou účelové, pak je to ještě eufemismus. Mimochodem – my máme také výpočty a statistiky a jak dobře víte, není jich málo. A co se té rychlé návratnosti investice pro uživatele týká – je potřeba se na to dívat trochu jinak. Třeba jako na auto a jeho technický průkaz. V něm máte slibovanou nějakou spotřebu ve městě, jinou zase mimo město. Záleží ovšem na stylu jízdy. Pokud jedu systémem brzda – plyn, tak tu proponovanou spotřebu permanentně překračuji. U nízkoenerge­tického nebo pasivního bydlení je to obdobné. Pokud nebudu užívat byt, tak jak to projektant podle norem naplánoval, tak úspory nedosáhnu. Je to o tom, naučit lidi v takovém bytu bydlet. A to chce čas.

Proto si myslíme, že když stát řekl – prostřednictvím energetického zákona a souvisejících norem -, že od určité doby v energeticky úsporném bytě budete bydlet všichni, tak to není správně. A znovu opakuji, že my takové bydlení stavíme a prodáváme! Ale naši klienti se rozhodnou sami podle svého přesvědčení a nikoli na základě příkazu!

A co ty návratné investice?

To je obdobná situace. Ano, vyšší investice do energeticky úsporného bytu – a vyšší prostě budou, protože musím mít kvalitnější zateplení, trojskla, rekuperaci, technologii na obnovitelné zdroje a tak dále – se mi časem vrátí. Při splnění dvou základních předpokladů. Za prvé budu byt užívat tak, jak je naplánované, a za druhé – a možná je to pořadí naopak – na něj musím mít finance. A když škrtnu segment levného bydlení, přičemž jen v Praze jde o zhruba 20 % nových bytů a v regionech to bude ještě více, tak je otázka, zda si lidé kupující toto levné bydlení budou moci koupit dražší, byť provozně úsporné. My si myslíme, že nikoli všichni. Takže bydlení bude pro některé skupiny obyvatel méně dostupné.

Aktuálnímu stavu bytového trhu se bude věnovat i tradiční podzimní konference Stavebního fóra. V programu Real Estate Market – Autumn 2014 , která se koná 23. října v hotelu angelo, je této problematice věnován zvláštní panel, v němž mj. vystoupí i Marcel Soural. Více informací najdete na http://www.sta­vebni-forum.cz/…mn/in­dex.php?….