Logistiku potáhnou američtí investoři a internet

Navzdory stabilizaci průmyslové výroby v Evropě ke konci loňského roku je pravděpodobné, že podmínky v logistickém segmentu komerčních nemovitostí zůstanou náročné do té doby, než se dostaví výraznější a udržitelné oživení evropské ekonomiky. Průmyslový a logistický trh Evropy a přilehlých regionů je dnes ovšem podporována podporován působením dvou faktorů: jednak investiční poptávkou ze strany amerických společností, jednak rostoucí poptávkou po skladových areálech ze strany on-line prodejců, a to po celé Evropě. Díky tomu segment komerční logistiky pravděpodobné čekají lepší časy než jejich největšího zákazníka, průmyslové výrobce.

„Zatímco se očekává, že rok 2013 bude dalším obtížným rokem pro evropské hospodářství, průmyslový a logistický trh by měl zůstat stabilní. Vzhledem k minimální plánované spekulativní výstavbě bude trh i nadále charakterizován nerovnováhou nabídky a poptávky. Předpronájmy a projekty stavěné na míru budou představovat významný podíl na trhu,“ říká Robert Bocker, vedoucí průmyslového a logistického týmu Colliers International v České republice. Upozorňuje ale na to, že jistý převis nabídky nebude na cenách a dalších podmínkách nájmů příliš patrný: „Vzhledem k tomu, že ekonomické podmínky zůstanou obecně velmi náročné, očekávají mnozí nájemci flexibilnější nájemní podmínky.“ A pokud se tyto požadavky „nepotkají“ s postoji pronajímatelů, pak potenciální zájemci o pronájem logistických prostor mohou tuto svou potřebu odložit v čase či obrátit pozornost na sekundární skladové nemovitosti.

Nadále limitovaná nabídka

Průmyslový a logistický trh v regionu EMEA se nadále vyznačuje omezenou nabídkou kvalitních prostor a minimální spekulativní výstavbou. Mnozí nájemci proto mají omezený výběr nových projektů a nájemné u nemovitostí nejvyšší kategorie proto zůstává na většině trhů beze změny. K dalšímu snížení nájemného došlo jen v jižní Evropě, kde byla poptávka potlačena vysloveně slabým výkonem ekonomiky. Hlavní západoevropské trhy nadále zaznamenaly relativně zdravou úroveň poptávky, zatímco ve východní Evropě logistický trh v zemích jako Rusko a Polsko takřka vzkvétá. Největší transakce v regionu byly podepsány maloobchodníky – šlo o společnosti Leroy Merlin (56 000 metrů čtverečních, jedná se o prodloužení nájmu, Polsko) a Adidas (65 000 metrů, předpronájem, Rusko).

Američané přicházejí

Investice do logistických nemovitostí v celém regionu EMEA dosáhly v roce 2012 hodnoty přibližně 12 miliard eur, což je ve srovnání s předchozím rokem propad o 5 %. Přitom podíl logistiky na celkových investicích do komerčních realit v celé oblasti činil 11 %. Američtí investoři, kteří nakoupili průmyslové a logistické nemovitosti v hodnotě přes 3,5 miliardy eur, jsou zdaleka největší skupinou přeshraničních kupujících. V loňském roce jenom v Evropě nakoupili logistické areály za 3,5 mld. eur, přičemž se orientovali především na britské nemovitosti. Velká Británie jako taková si díky tomu udržela status nejatraktivnějšího logistického investičního trhu v Evropě (43 % všech investic), když byla následována Německem a Francií. Z hlediska investičních aktivit byl rok 2012 výjimečný také tím, že v jeho průběhu uskutečnil svou první akvizici v tomto odvětví norský státní investiční fond (šlo o nákup poloviny portfolia společnosti Prologis).

On-line táhne nejen obchod

Zároveň s tím, jak roste popularita, význam a objem on-line obchodování, se očekává rostoucí poptávka po skladech ze strany nadnárodních internetových obchodníků. To má být patrné nejen na nejsilnějších on-line trzích, jako je Velká Británie a Německo, ale také v zemích, jako je Rusko, kde on-line obchod ještě nezapustil příliš hluboké kořeny, ale zažívá raketový boom. V Rusku, Polsku a Turecku se proto dnes staví značné množství skladových prostor právě pro internetové obchodníky – drtivá většina z nich je ovšem již pronajatá, takže v některých zemích se očekává růst nájemného. „Rok 2013 přinese lepší pochopení důsledků internetového obchodu v dodavatelském řetězci a povede k přehodnocení investičních produktů, jako jsou centra pro realizaci zakázek elektronického obchodu, takzvaná fulfilment centra, sklady pro ´last mile´logistiku a cross-docking, tedy překládku zboží, které tradičně stály mimo zorné poli mnoha investorů,“ předvídá Omar Sattar, ředitel české pobočky Colliers.