Legislativa: špinavé peníze a realitní trh

Každý, kdo v rámci své podnikatelské činnosti nakupuje a prodává nemovité věci, je povinen se nově řídit zákonem proti praní špinavých peněz. V praxi to znamená, že je od počátku tohoto roku povinen začít provádět identifikace a kontroly klientů, oznamovat podezřelé obchody, neprovádět určité obchody a do 2. 3. 2021 implementovat vlastní AML program. V případě porušení povinností hrozí povinným osobám milionové pokuty.

Pravděpodobně se mezi čtenáři Stavebního fóra nenajde žádný, který by se s termínem AML nikdy nesetkal, přesto je dobré ho krátce představit. AML je zkratkou anglického výrazu „anti-money laundering“, což se dá do češtiny přeložit jako opatření proti praní špinavých peněz.

Rozšíření okruhu povinných osob

Evropská unie vypracovala rozsáhlou legislativu, která si klade za cíl bojovat proti praní špinavých peněz a financování terorismu. Jednotlivé státy ji pak na základě národní legislativy implementují do svých právních řádů. V České republice je to mimo jiné zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, pro který se vžila zkratka AML zákon.

Tento zákon v minulosti platil především pro banky a finanční instituce a na realitním trhu pro zprostředkovatele. Od 1. 1. 2021 se díky novele ale okruh tzv. povinných osob výrazně rozšířil a nově je povinnou osobou každý, kdo nakupuje nebo prodává nemovité věci.

Důvodová zpráva k novele AML zákona jako příklad přímo uvádí developery, a to jak fyzické, tak právnické osoby, které investují do výstavby nemovitých věcí určených k dalšímu prodeji nebo pronájmu. Povinnou osobu samozřejmě nebude „obyčejný“ člověk, který prodává svůj vlastní byt, neboť povinnou osobou může být jen ten, kdo danou činnost vykonává v souvislosti s podnikáním.

Povinné osoby, na které AML zákon nově dopadá, mají povinnost se do 60 dnů od té doby, kdy se staly povinnou osobou, tedy do 2. 3. 2021, podřídit povinnostem stanoveným v tomto zákoně.

Dvě kategorie povinností

Povinnosti podle novelizovaného AML zákona lze rozdělit do dvou kategorií: povinnosti vztahující se k určitému obchodu a povinnosti vztahující se k samotnému statusu povinné osoby. Do první skupiny patří povinnost provádět identifikace klientů, kontroly klientů, oznamovat podezřelé obchody ministerstvu financí a také zákaz provádět určité obchody. Tento zákaz platí třeba pro případy, kdy se klient odmítne podrobit identifikaci, identifikaci a kontrolu nelze provést z jiného důvodu nebo má povinná osoba podezření na nepravdivost poskytnutých údajů. Každá povinná osoba pak ještě musí vypracovat písemně systém vnitřních zásad, postupů a kontrolních opatření k naplnění povinností stanovených AML zákonem, včetně písemného hodnocení rizik, tzv. AML program.

Vyšší pokuty

AML program představuje systém vnitřních zásad, jejichž zavedení a uplatňování sleduje účel zmírnění a účinného řízení rizik legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (ta jsou identifikována v části hodnocení rizik, jež mohou nastat v předmětu činnosti povinné osoby), a k naplnění dalších povinností stanovených AML zákonem. Jako příklad lze uvést AML směrnici, AML formulář, pravidla hodnocení rizik atd. Jedná se o poměrně komplexní sadu dokumentů a spadá sem také např. i dostatečné proškolení zaměstnanců.

Novela AML zákona rovněž výrazně zvyšuje pokuty za přestupky. Povinná osoba se dopustí přestupku mimo jiné tím, že nezavede systém vnitřních zásad podle AML zákona. Za tento přestupek ji může být uložena pokuta až ve výši 10 000.000 Kč. V případě opakovaného porušení může být pokuta ještě vyšší a v krajním případě lze povinné osobě uložit i zákaz činnosti.

Autoři pracují v advokátní kanceláři bnt attorneys-at-law.

Tomáš Běhounek, Jan Mandík