Krize, nebo bonanza?

Ceny v příštím roce nejspíš porostou mírnějším tempem, určitě nelze očekávat, že by stagnovaly, nebo dokonce klesaly! Tolik k vývoji na dnes tolik sledovaném bytovém trhu Lukáš Kovanda z Trinity Bank. Tato prognóza, na které se shodnou snad všichni, koresponduje s tolik přetřásanou bytovou krizí a narůstající nedostupností bydlení. Celá věc má ale i svůj rub. „Obvykle se v Praze prodá 5 000 – 6 000 nových bytů ročně, letos to ale bude nejspíš rekordních 8 000,“ tvrdí Petr Michálek, šéf Skanska Reality.

Poslední diskusní setkání Stavebního fóra, které se konalo tento týden pod názvem „Výhledy do roku 2022“, ukázalo, že krize na trhu s byty má zjevně více podob – a z hlediska rezidenčních developerů to ani krize není. Kupci, lhostejné zda „retailoví“ nebo institucionální, jim jejich produkci kupují doslova z papíru a ceny nadále letí vzhůru (u nových projektů už dávno překračují hranici 130 000 korun za metr čtvereční plochy), hlavně proto, že proti lačné poptávce stojí hubnoucí nabídka. „V Praze se namísto obvyklých 5 000 – 6 000 bytových novostaveb v současnosti nabízí jen polovina tohoto počtu,“ konstatoval nedávno Marcel Soural, ředitel společnosti Trigema. Přinejmenším v příštím roce se na tom nic nezmění.

Jedeme dál!

„Poptávka po bydlení je enormní v celém světě, je to globální záležitost!“ – upozornil na zmíněné akci SF Jan Frait z ČNB. A dodal, že co se domácích poměrů týká, centrální banka mnoho neočekává ani od svého zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték: „Hypotečních úvěrů ubyde jen mírně, podle našich výpočtů tak o 13 %.“ Jeho slova potvrzuje Michaela Tomášková ze společnosti Central Group, kde se hypoteční financování týká 55 % nákupů: „Nebude to nic fatálního. Kdybychom tyto přísnější parametry aplikovali na naši klientelu, týkalo by se to tak 10 – 13 % z nich.“

Navíc dnes byty více než kdy jindy fungují jako investiční produkt. „U nás jsou rezidence považovány za bezpečný přístav pro peníze a na tom se v nejbližší budoucnosti nic nezmění,“ říká Petr Michálek. Tím spíše, že v době pandemie poněkud paradoxně úspory obyvatelstva razantně vzrostly – podle některých údajů Češi, Moravané a Slezané loni namísto obvyklých 100 miliard našetřili pětinásobek této sumy. I proto občas tržní mechanismy nefungují úplně standardně – majitelé bytů vzhledem k jejich rychle rostoucí ceně nezřídka rezignují na výnosy, které se ostatně nyní pohybují pod 2 %.

„Máme pozemky, na které lze umístit 7 000 – 8 000 bytů,“ tvrdí Petr Urbánek, šéf Pražské developerské společnosti. Současně ale hned podotýká, že PDS existuje 13 měsíců, zatímco běžný bytový projekt se v metropoli realizuje v průměru tak sedm let. Odtud tedy nějaké navýšení nabídky (a případný pokles cen) tradičním developerům nehrozí. Nejbližší výhledy bytového trhu tak vzhledem k tomu všemu velmi trefně charakterizoval Lukáš Kovanda: „Špendlík na propíchnutí této bubliny zatím nemáme!“

Nějaké problémy má každý

Samozřejmě ani v těchto dobách není nebe rezidenčního developmentu tak úplně bez mráčků. V první řadě jsou to rovněž raketové rostoucí ceny stavební materiálů a prací, což všechny kalkulace pochopitelně velmi ztěžuje. „Pro menší firmy může jen těžko odhadovatelný růst nákladů představovat velký problém,“ říká Petr Michálek. Ve shodě s ředitelkou Central Group ale současně předvídá alespoň částečné uklidnění poměrů na stavebním trhu.

Mnohem větší, protože systémovou, starostí je stavební legislativa. „Po schválení nového stavebního zákona jsme cítili velkou úlevu, ale nyní je zase všechno nejisté,“ říká M. Tomášková v reakci na poslední aktivitu ještě nejmenované vlády. „Její“ poslanci už totiž v parlamentu předložili návrh na odklad účinnosti nového zákona. Přitom se budoucí vládní koalice nijak netají se záměrem státní stavební správu opět silně propojit se samosprávou – právě tuto symbiózu přitom většina stavebníků považuje za největší překážku výstavby.

Pravda, jsou tu jiné problémy, zejména vysoce neefektivní a nepříliš logické rozpočtové určení daní, které obce a města od výstavby vlastně odrazuje, když v Praze je k tomu nutné přičíst i naprosté roztříštění kompetencí, které racionální řízení výstavby takřka znemožňují. Poslední čísla nicméně naznačují, že jakkoli se vlastně nic zásadního nezměnilo, situace ve výstavbě se lepší. Do konce letošního října stavaři zahájili v celé republice výstavbu 13 422 bytů v bytových domech, přičemž v Praze to bylo 5 952 jednotek. V prvním případě to představuje meziroční nárůst o 66 %, v druhém dokonce o 105 %.

Petr Bým