Kde se vyplatí stavět kanceláře?

Silná poptávka specializovaných společností, především z finančního a high-tech sektoru, tlačí v mnoha světových městech ceny, respekty výši nájmů kancelářských ploch vzhůru. Nejnovější studie společnosti Jones Lang LaSalle – World’s Most Expensive Office Areas – definuje 12 nejvýznamnějších lokalit, které z tohoto trendu v loňském roce těžily nejvíce. Ostrá konkurence na straně poptávky právě na těchto místech způsobila, že tu úroveň nájemného rostly do nevídaných výšek.

Žebříček „World’s Most Expensive Office Areas“ odráží množství globálních i regionálních ekonomických trendů a poukazuje přitom na klíčové faktory, které při hledání výjimečných kancelářských prostor firmy zvažují. Zmíněný tucet prestižních kancelářských oblastí patří mezi místa s nejlepším mezinárodním spojením a dostupností na světě, sídlí v nich centrály mnoha globálních korporací, soustřeďují se v nich největší profesionální talenty a v neposlední řadě i nejbohatší lidé současného světa.

Finance forever

Navzdory dramatickým změnám a otřesům na globálních finančních trzích v posledních letech citovaný průzkum dokazuje, že finanční sektor je v těchto kancelářských top-lokalitách největší hnací silou poptávky. Už to propůjčuje těmto oblastem jakousi auru exkluzivity a ta pak přitahuje další nájemce z jiných segmentů ekonomiky stejně jako luxusní obchody, hotely a zábavní průmysl.

Nejdražší kancelářské lokality

1. St James’s, Londýn: 194 USD za čtvereční stopu za rok (2 088 USD/m2/rok)

Coby sídlo nejvýznamnějších světových hedgeových a dalších fondů či specializovaných investičních manažerů tato lokalita ztělesňuje jedinečnou dopravní dostupnost, luxusní ráz a blízkost klientům.

2. Central, Hongkong: 162 USD za čtvereční stopu za rok (1 744 USD/m2/rok)

Jde o vyhledávanou lokalitou bankovní a finanční komunity. Ta zde nachází prvotřídní hotely a luxusní obchody, skvělou dopravní dostupnost i propojení cestami pro pěší.

3. Finance Street, Peking: 137 USD za čtvereční stopu za rok (1 475 USD/m2/rok)

Tato oblast čínské metropole byla speciálně projektována pro nejprestižnější finanční instituce a nejdůležitější čínským státem vlastněné podniky. Finance Street však láká také globální investiční banky a pojišťovny.

4. Rue du Rhône, Ženeva: 116 USD za čtvereční stopu za rok (1 249 USD/m2/rok)

Rue du Rhône je v Ženevě nejlepší adresou pro společnosti z oblasti správy soukromých aktiv, bankovnictví a luxusních maloobchodních značek.

5. Menlo Park, Silicon Valley, Kalifornie: 111 USD za čtvereční stopu za rok (1 195 USD/m2/rok)

Epicentrum globálního technologického vesmíru. Sand Hill Road v Menlo Park je domovem mnoha specializovaných finančních společností, zejména fondů rizikového kapitálu.

6. Kreml, Moskva: 107 USD za čtvereční stopu za rok (1 152 USD/m2/rok)

Kancelářské plochy v blízkosti Kremlu si oblíbili ruští i mezinárodní nájemci z oblasti financí a práva. Nová výstavba je zde přísně omezena, což napomáhá dalšímu růstu cen kancelářských ploch v této oblasti.

7. Fifth Avenue, Midtown Manhattan, New York: 104 USD za čtvereční stopu za rok (1 119 USD/m2/rok)

Fifth Avenue je pravidelně řazena mezi nejdražší nákupní třídy na světě, je však také sídlem nesčetných hedgeových fondů.

8. Raffles Place/Marina Bay, Singapur: 103 USD za čtvereční stopu za rok (1 109 USD/m2/rok)

Srdce této klíčové východoasijské finančnické oblasti je pulsujícím místem pro práci, život i zábavu. Prvotřídní dopravní spojení s okolím zajišťuje místní metro.

9. Zlatý trojúhelník, Champs Elysées, Paříž: 99 USD za čtvereční stopu za rok (1 066 USD/m2/rok)

Pařížské turistické i maloobchodní centrum je také kancelářským střediskem pro společnosti s vysokou přidanou hodnotou včetně mezinárodních právních firem, bank i všech dalších, kteří hledají dostupné a vysoce kvalitní budovy v blízkosti svých klientů.

10. Marunouchi, Tokio: 98 USD za čtvereční stopu za rok (1 055 USD/m2/rok)

Lokalita se nachází na západní straně Tokyo Station a je kancelářskou oblastí s dlouhou tradicí. Nižší patra zdejších budov obsadily převážně luxusní obchody, ve vyšších patrech jsou kanceláře.

11. Uraniastrasse a Paradeplatz, Curych: 91 USD za čtvereční stopu za rok (980 USD/m2/rok)

Celá oblast je jádrem prestižního kancelářského okrsku, který z větší části obsadil bankovní sektor a správci soukromého kapitálu. K jejím výhodám patří skvělá dopravní dostupnost a kvalitní služby všeho druhu.

12. Lujiazui, Šanghaj: 87 USD za čtvereční stopu za rok (936 USD/m2/rok)

Dnes rušná a vyhledávaná kancelářská oblast vyrostla za pouhých dvacet let doslova na zelené louce. Je největší a nejprestižnější lokalitou ve městě, sídlí tady 650 čínských a mezinárodních finančních institucí, vedle nich také luxusní obchody.

Podle Jeremy Kellyho, ředitele oddělení průzkumu trhu společnosti Jones Lang LaSalle, bude stejná skupina měst, resp. lokalit tomuto žebříčku dominovat i v příštích letech. Jejich pořadí se však bude měnit v závislosti na změnách v jednotlivých segmentech světové ekonomiky, hlavně na pokračujícím růstu v hihg-tech a telekomunikačním sektoru. Například Silicon Valley bude v žebříčku nejspíš stoupat spolu s tím, jak poptávka high-tech společností tlačí výši tamních nájmů nahoru. Dynamika trhu však může mít i opačný efekt. „Tokio bylo po mnoho let jedním z nejdražších trhů kancelářských ploch na světě, bylo však těžce zasaženo globální finanční krizí a ostatní asijská centra jej v žebříčku předstihla,“ říká J. Kelly.

Za zmínku stojí problematika kancelářských pronájmů v některých rozvojových zemích. Často tam jejich výše díky sporadické nabídce stoupá na úroveň globálních kancelářských center. Například v angolské Luandě požadované nájemné dnes dosahuje výše 2 153 dolarů za metr čtvereční a rok, což je více než v nejdražší kancelářské lokalitě současného světa, londýnské St James´s.

Praha a svět

Jak je na tom ve srovnání se světovým kancelářským trhem česká metropole? Ta je považována za jeden z nejstabilnějších evropských trhů, úroveň dosahovaného nájemného však v porovnání se světem nepatří mezi nejvyšší. Historicky největších hodnot zde nájemné dosahovalo na začátku devadesátých let, a to hlavně díky nedostatku moderních prostor. Tehdejších 30 – 32 eur za metr čtvereční a měsíc ale výrazně „spadlo“ – dnes nejvyšší nominální nájemné v Praze činí 19 – 20,5 eur za „čtverec“ a měsíc (v hrubém přepočtu jde o 330 USD za metr čtvereční a rok). „V rámci střední Evropy jde o druhou největší úroveň po polské Varšavě, kde je ovšem kancelářský trh výrazně více volatilní,“ komentuje situaci v regionu Ondřej Novotný, vedoucí oddělení průzkumu trhu firmy Jones Lang LaSalle. Z hlediska budoucího vývoje kancelářských nájmů v Praze odborníci neočekávají nějaké zásadní výkyvy, jako tomu ostatně bylo posledních šest let.

Foto: Gary Tamin