Kanceláře: zmenší se prostory, zkrátí smlouvy

Výrazný pokles zaznamenala loni poptávka po kancelářích prakticky ve všech evropských zemích. Oproti roku 2019 se snížila o 41 % na 9 mil. m². Jednalo se tak o nejnižší objem realizované poptávky od roku 2009. Zotavení a návrat k růstu evropského kancelářského trhu se očekává až v příštím roce.

Podle analytiků mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate je nicméně už na letošní aktivitě nájemců znát oživení, takže se předpokládá, že by v roce 2022 poptávka mohla atakovat hranici 12,2 mil. m². Developeři i investoři se s ohledem na situaci musejí adaptovat na jiné podmínky, než tomu bylo doposud. Primárně se ale probíhající i předpokládané změny netýkají výše nájmů. Mnohem podstatnějším faktorem je a bude zkracování, respektive flexibilita nájemních smluv a zmenšování pronajímaných ploch v přímé úměře k podílu lidí pracujících v systému home office.

Vakcinace a trh

Experti, kteří v anketě oslovili stovky klíčových manažerů v celé Evropě, předvídají jen přechodný a v důsledku nepatrný nárůst neobsazenosti. V roce 2020 míra neobsazenosti meziročně vzrostla téměř na všech evropských trzích, zejména díky dokončené spekulativní výstavbě a uvolnění starších kancelářských prostor. „Kancelářský trh je schopen poměrně rychlých korekcí. Aby nedošlo k markantnímu převisu nabídky a dopadům i na výnosy, upouštějí developeři od spekulativní výstavby a přehodnocují využití svých kancelářských projektů. V Praze už jsme toho ostatně svědky,“ vysvětluje Kamila Breen z BNP Paribas Real Estate. Oživení kancelářského trhu spojují autoři studie European Property Market / Outlook H1 2021 se zvyšujícím se podílem očkovaných ve společnosti. S vyšší odolností populace se poptávka „rozmrazí“ a nájemci začnou reagovat na změnu prostředí.

Pružnější pronájmy

„Očekáváme, že už ve druhé polovině letošního roku vzroste aktivita. Část nájemců bude po auditu potřeb svých týmů řešit situaci ve stávajících prostorách, část ale zamíří jinam. Pozorujeme, že v důsledku nejistoty trhu pronajímatelé už nyní nabízejí pružnější nájemní podmínky,“ říká Lena Popova z BNP Paribas Real Estate s tím, že tento trend bude na trhu patrný i po zbytek roku a možná i déle.

Její evropští kolegové předvídají nejživější nárůst zájmu o nové kanceláře v největších francouzských městech, v Londýně, ale i v německých městech Stuttgartu a Frankfurtu.  V nájemní aktivitě budou hrát velkou roli nárůst nezaměstnanosti a ekonomická kondice firem. Nezaměstnanost přitom rostla ve většině evropských zemích.

Nájemné: postpandemická stabilita

Studie ale zároveň upozorňuje, že developeři i vlastníci budou pod větším tlakem nájemce udržet, a to i za cenu nejrůznějších úlev nebo benefitů. Uvolněné prostory se také budou obsazovat složitěji než před vypuknutím pandemie. Znovu se objeví citlivá otázka provozních nákladů, které budou pro nájemce stejně důležité jako samotné nájemné. Výhodu proto budou mít úsporné kanceláře.

„Žádný z popsaných faktorů nebude mít vliv na výkyvy nájemného. Stávající stabilní úroveň nájmů v poptávaných budovách třídy A, kterou jsme zaznamenali v roce 2020 ve většině evropských měst, čeká do roku 2025 pozvolný růst,“ soudí na základě predikcí svých kolegů Lena Popova. Upozorňuje ale na to, že výkyvy nahoru i dolů jsou a – pokud nezasáhne nečekaný externí vliv – také zůstanou opravdu minimální, kolem 1 – 1,5 %.

SF/pb