Kanceláře PO epidemii a PŘED krizí

„Nechystáme se na vstup do nějakého nového světa!“ – tvrdí poměrně kategoricky Petr Palička, šéf firmy Penta Investments. Řeč je o budoucím, tedy postcovidovém dění na kancelářském trhu. Právě tomu bylo věnováno poslední, zase už „živé“ diskusní setkání Stavebního fóra. Z toho, co na něm bylo – jakkoli kvalifikovaně – řečeno, lze ale pro zítřky českých kanceláří jen stěží vyvodit jednoznačné závěry. Snad s jednou výjimkou: trochu jiný svět to asi přece jen bude.

„Krize teprve přijde!“ – upozornil hned v úvodu svého vystoupení ekonom Lukáš Kovanda. A dodal, že nikdo dnes netuší, jaký bude mít průběh, natož pak dopady na trh nemovitostí. Ondřej Vlk z poradenské společnosti Knight Frank jeho varování zmírnil: „Český realitní sektor už v minulé krizi, tedy na přelomu první a druhé dekády, prokázal značnou stabilitu!“

Skutečností je, že kancelářský segment realitního trhu do nejistých časů vstupuje jako ostatně celá česká ekonomika v nikoli snad vynikající, ale bezesporu dobré kondici. Přinejmenším co se týká Prahy, a to je bez ohledu na pragocentrický sentiment rozhodující – kancelářské Brno totiž v porovnání s metropolí představuje šestinu jejího trhu a Ostrava třetinu trhu brněnského. V hlavním městě dnes míra neobsazenosti osciluje mezi 5 – 6 %, je tedy skoro nezdravě nízká; ještě nedávno také odborníci varovali, že sehnat větší prostory je záležitostí řady měsíců či dokonce let. Budoucí úroveň nabídky je přitom jen těžko odhadnutelná. „Co se výstavby týká, máme jasno pro tento a příští rok. Dál ale nevidíme,“ konstatuje O. Vlk. A kolik bude zájemců o kanceláře letos a napřesrok, to se odhaduje ještě hůř.

Nejistá poptávka

„Mezi klienty tak trochu zavládla panika, strach a sklon k odkladům,“ popisuje covidovou kancelářskou realitu Alexandra Tomášková, hlava Skanska Property pro Česko a Maďarsko. „Vidíme neochotu přijímat závazky na delší dobu. Namísto minulých sedmi až deseti let dnes nájemci trvají na tříletých, maximálně pětiletých kontraktech,“ potvrzuje její slova Lena Popova z BNP Paribas Real Estate. A dodává, že patrné jsou také snahy o redukci pronajímaných prostor v zájmu úspor, stejně motivovaný zájem o jiné dispozice a organizaci práce a v neposlední řadě i šířící se podnájmy. Pozadí těchto tendencí a trendů je jasné, přičemž jsou umocňovány možná až přílišnou opatrností a obezřetností managementu velkých korporací (hlavního klienta pronajímatelů moderních kanceláří), v jejichž centrálách vznikají direktivy bez ohledu na situací v jednotlivých zemích.

Jiné kanceláře?

„Hodně se také uvažuje o bezkontaktních vstupech do budov i místností, výtazích i bezdotykové dodávání všech zásilek. Stejně tak o termokamerách či mikrobiálních povlacích v interiérech, dezinfekci prostřednictvím vzduchotechniky a podobně,“ popisuje L. Popova další aktuální úvahy zákaznické obce. Nejen podle ní v nich dnes hrají prim komunikační technologie na jedné straně a paralelní snaha o minimalizaci fyzických kontaktů uživatelů kancelářských prostor na straně druhé.

Samozřejmě se rovněž hodně mluví o práci doma a následně také logicky menší potřebě kanceláří. „Některé studie ale dost přesvědčivě dokazují, že zájem o home office nebude tak velký, jak by se mohlo zdát. Už realizované experimenty naznačily, že v tomto systému by ráda pracovala zhruba čtvrtina zaměstnanců,“ vysvětluje Eduard Forejt ze společnosti Passerinvest Group. Předpokládané prostorové úspory relativizuje i L. Popova: „Ve spojitosti s fenomény home office či desk-sharing se mluví o úspoře každého třetího kancelářského místa. Jenže jsou tu současně i nároky na větší vzájemné odstupy pracovníků. Podle našich propočtů tak požadavky na prostor zůstanou víceméně totožné.“

Ve hře jsou i další úvahy, třeba o decentralizaci, která by oslabila poptávku po velkých administrativních budovách, nebo „odchodu“ firemních sídel z centra měst na jejich periferie – to vše motivováno ekonomickými, ekologickým a nyní i zdravotnickými faktory. „Není to nic nového. Takové trendy tady jsou už delší dobu, pandemie ale všechno akcelerovala,“ shrnuje A. Tomášková.

Ceny: nahoru nebo dolů?  

„Nájemné neklesne, snad jen v méně kvalitních objektech a málo atraktivních lokalitách!“ prognózuje Petr Palička s tím, že Penta zatím žádné požadavky na slevy nájemného od svých klientů neregistruje. Stejně to vidí ředitelka Skanska Property a ještě podotýká: „My ani nájemné snižovat nemůžeme. Odvíjí se od našich nákladů, a ty poslední dobou stále rostou.“ Připouští ale jisté „obnovení“ tzv. pobídek, jejichž rozsah ještě před nemnoha lety nominální nájemné snižoval i o třetinu.

Náklady developerů nicméně porostou i v krizi. „Vzestup cen stavebních prací je už patrný v Německu a je zjevné, že české stavebnictví se bude snažit jít podobnou cestou,“ podotýká E. Forejt. Tím spíše bude ochota pronajímatelů slevovat slabá. Možná se tak bude opakovat to, co známe z bytového trhu: mizivá nabídka nepokryje ani krizí ochablou poptávku.  A jsou tu také samozřejmě stále lační investoři – zvláště dnes bude snaha o uložení astronomického objemu „volných“ peněz do nemovitostí ještě silnější než v minulosti.

Prognostické limity

Mýtická věštkyně Pýthia byla proslulá tím, že mumlala, takže jí nebylo moc rozumět. Navíc její výroky byly jen málokdy jednoznačné – a proto se také jen málokdy mýlila. Aktéři zmíněné diskuse o kancelářském trhu se oproti tomu vyjadřovali srozumitelně a jasně. Problém je v interpretaci jejich slov a argumentů – střídmost a opatrnost ale dozajista bude na místě. „V porovnání s jinými zeměmi je česká ekonomika pandemií postižena spíše více. Pro letošek očekávejme propad HDP o 8 – 9 %, což představuje zhruba 300 miliard korun,“ říká L. Kovanda. Při takových výhledech (a jsou i pesimističtější) musí s problémy počítat doslova všichni. Jaká bude jejich hloubka a rozsah, to bude záležet nejen na ekonomické realitě, ale hodně také na všech protagonistech hospodářského života včetně vlády. V tomto ohledu přání celého auditoria posledního semináře Stavebního fóra vyjádřila Alexandra Tomášková: „Doufejme, že bude vítězit zdravý selský rozum!“

Petr Bým