Kam kráčí rezidenční Praha?

Nejspíš směrem k nájemnímu bydlení a celkově k nižší dostupnosti bydlení – tak by mohla znít odpověď na položenou otázku. Jenže na realitním trhu je budoucnost vždy trochu nejasná a nejistá. Jasné je jedno: v rezidenční Praze v současnosti probíhají poměrně dramatické změny. Důvod je zřejmý: výstavba se zadrhla! A to se odráží jak na primárním, tak na sekundárním trhu a stejně tak v oblasti nájemního bydlení.

„Je to neuvěřitelné, co ceny dnes dělají!“ konstatoval na posledním diskusním setkání Stavebního fóra Marcel Soural, šéf společnosti Trigema. Je to pravda. Z trhu také zcela zmizel segment levných bytů a průměrná cena se v Praze už šplhá přes 80 000 Kč za metr čtvereční bytové plochy.

Varovné statistiky

Čísel už je k dispozici více než dost. Zásoba nabízených bytů klesla z někdejších 6 000 – 7 000 na pouhé 4 000. Vzhledem k tomu, že za první čtvrtletí do nabídky developeři „dodali“ jen pár stovek bytů, může co nevidět být vyprodáno. Tím spíše, že zájem je enormní. Analýza společnosti Trigema očekává, že letos by se mohlo prodat 6 500 nových bytů, tedy jen nepatrně méně než tomu bylo v rekordním loňském roce.

Nabídková cena za metr čtvereční plochy ke konci loňského roku stoupla na 75 000 Kč a stoupá dále – podle statistik společnosti Deloitte v únoru činila už 88 000 Kč. Kategorie tzv. low-cost, tj. byty do 45 000 Kč za metr plochy, takřka přestala existovat, naproti tomu byty v cenách nad 60 000 Kč za „čtverec“ dnes tvoří už 74 % nabídky.

Bude to pokračovat. „Platíme více za pozemky, dražší je také samotná výstavba, k němuž nás nutí přísnější energetické normy,“ vysvětluje M. Soural. Vnímá ovšem i působení ryze tržních mechanismů: „Není dnes důvod prodávat levně!“ Stejný sentiment zjevně panuje i na trhu sekundárním, podle odhadů 4x větším než je trh primární – i tady se zdražuje a ceny nových a starých bytů se tak do značné míry přibližují.

Bydlení i investice

Poptávka je ale přes takřka raketový vzestup cen silná. Posiluje ji i to, že stále více slouží nový byt jako investice, v některých projektech takové nákupy mohou představovat i 50 % všech bytů. „Zaznamenali jsme také nový jev: investor si v jednom domě koupí byt pro sebe a jeden nebo třeba i tři další k pronájmu, které tak má pod stálou kontrolou,“ upozorňuje na nový typ investora Petr Pospíšil z Trigemy.

Možná nejdramatičtější je vývoj nájemného. Podle statistik Trigemy se za uplynulé čtyři roky zvýšilo na dvojnásobek. Tak například v roce 2012 se za metr bytové plochy v Praze 2 průměrně platilo 149 korun, loni to už ale bylo 360 korun, když v Praze 5 šlo o posun ze 116 na 288 Kč a v Praze 9 ze 120 na 254 korun. Trh nájemního bydlení zkrátka kopíruje trh bydlení vlastnického.

Za vším hledej politiku!

„Stavět se začne až v okamžiku, kdy se zásadně změní pražská politika!“ – řekl na zmíněné akci SF Marcel Soural. Jenže právě to není pravděpodobné. „Velká“ radnice je ve svém rozhodování permanentně ochromená, síla Stropnického Zelených je dostatečná na to, aby výstavbu přinejmenším zpomalovala. Stejné je to na radnicích městských částí, které v ní mají také silné slovo. A to vše – a o tom se mluví málo – je podporováno jistě nadpoloviční většinou Pražanů. Známý efekt NIMBY je v české metropoli silný – je znám i případ, kdy obyvatelé prvního dostavěného objektu v komplexu čtyř obytných domů ihned po nastěhování začali protestovat proti výstavbě dalších. Nikdo prostě nechce, aby se stavělo na „jeho dvorku“. Ti, co už byt mají (v Praze bydlí 85 % z 600 000 domácností ve vlastním), mnoho pochopení pro potřeby těch, kteří nebydlí, neprojevují.

Navíc mohou být vlastníci pražských bytů spokojeni. Hodnota jejich nemovitého majetku stoupá, což platí i pro příjmy těch, kteří byty pronajímají, i majitele pozemků – a stavaři je obtěžují méně než kdy jindy! Volební počty jsou snadné – VŠICHNI (tedy více než milionová populace) versus tak tři čtyři desítky tisíc těch, kteří si byt chtějí koupit či pronajmout (a kteří ještě v Praze často ani nemohou volit). Jinak řečeno: bydlící proti nebydlícím – a řekněme ještě developerům, kteří u nás nejsou zrovna populární. Který komunální politik bude za těchto okolností mít odvahu předstoupit před voliče s programem rozšíření a urychlení bytové výstavby?

Všechno špatně!

Pražský bytový fond je samozřejmě třeba obnovovat a rozšiřovat, stále je dosti nekvalitní. Metropole ale hlavně potřebuje byty pro „nové“ obyvatele. Z tohoto hlediska je těch plus minus 6 000 nových bytů ročně málo. „Výstavba je v porovnání s okolními zeměmi slabá. Tak třeba ve Varšavě na každých 100 000 obyvatel v minulých dvou letech připadlo zhruba 1 200 povolených bytů, v Budapešti takřka 600, když u nás to bylo loni pouhých 200 a rok předtím 400.“ – komentuje úroveň rezidenční výstavby v Praze Pavel Kliment z KPMG.

Přitom Praha by stavět potřebovala i v zájmu posílení hustoty své populace. „Zahušťování“, které městům přináší řadu pozitivních efektů, je ostatně i deklarovaným záměrem pražské radnice a IPRu. Na jeden kilometr čtvereční v Praze připadá zhruba 2 500 obyvatel, ve Varšavě a Budapešti přes 3 000, když ve Vídni a Mnichově se toto číslo blíží 5 000.

Jenže je zřejmé, že právě výstavba ve vnitřních částech města bude vyvolávat největší odpor, když zůstaneme jen na politickém poli. Jde ale i o to, že stavět by se mělo hlavně na tzv. velkých rozvojových územích – a o těch se planě diskutuje už přes dvacet let. S jedinou výjimkou, a to je železniční brownfield na Smíchově, kde se první kopnutí do země snad už blíží.

Zásadním faktorem a důsledkem posledního vývoje na rezidenčním trhu metropole ovšem je omezení dostupnosti bydlení. Už tak musí průměrný Pražan na průměrný byt vydělávat přes deset let, déle než třeba obyvatel Varšavy, Bratislavy či Mnichova. Tento nepříjemný rozdíl se právě nyní nepochybně dále zvětšuje. „Ceny bydlení se v Praze doslova utrhly, ale mzdy zůstávají neměnné,“ konstatoval na zmíněné akci SF Pavel Kliment. A současně upozornil, že možnost efektivní podpory bytové výstavby existují. Například Maďarsko prodej bytových novostaveb a tedy i výstavbu podpořilo snížením DPH z 27 % na pouhých 5 %. A to by bylo věcí parlamentu, kde lze očekávat větší uvážlivost a citlivější vnímaní obecnějších zájmů než na pražských radnicích.

Vítězí pronajímatelé?

Méně dostupné bude samozřejmě i bydlení nájemní. Jeho rychle rostoucí ceny ale jistě na tento trh přivedou dodatečnou nabídku, s čímž bude ladit stoupající poptávka – tu budou akcelerovat ti, kteří prostě na vlastní byt za současné ceny už „nedosáhnou“.

Faktem je, že podle některých odborníků je u nás segment nájemního bydlení nezdravě slabý a opomíjený. A skutečností je i to, že až donedávna výše nájmů víceméně nedovolovala komerční výstavbu nájemních bytů. To by se mohlo změnit. Tady má development určitý prostor, bude ovšem narážet na stejné potíže jako při výstavbě bytů na prodej. Možná proto dojde i k přesunu části bytové výstavby do okolí Prahy, tedy do Středočeského kraje, kde jsou obstrukce menší a bude tady možné postavit byty cenově dostupnější – což se už ostatně z víceméně stejných příčin děje v Brně.

Petr Bým