Jaký byl realitní rok 2016?

Odpověď na otázku v titulku je docela snadná: ZATÍM DOBRÝ! Tak se utěšoval muž, který padal ze střechy mrakodrapu, ještě na úrovni druhého nadzemního podlaží. Účetní uzávěrky a v nich kolonka „zisk“ za rok 2016 bude u těch, kteří se pohybují v oblasti realit, leckdy doslova oslnivá – třeba Central Group vykázal 40% vzestup příjmů. Výhledy na další léta jsou ovšem hodně žalostné – už loni, ne-li dříve, se totiž zadrhla produkce, respektive výstavba.

Minulý rok byl příznivý pro celou českou ekonomiku. HDP roste a spolu s ním i mzdy, nezaměstnanost je víceméně nulová, inflace rovněž (byť z toho makroekonomové nemají radost) – a hlavně jsou u nás i ve světě stovky „nezaparkovaných“ miliard. V dobách nulových úroků všichni, jak institucionální investoři, tak „drobní“ střadatelé, hledají, kam by své peníze výhodně uložili – rozuměj s větším výnosem než v bankách. A ty mají stejnou starost, takže rády a ochotně půjčují. V takových situacích samozřejmě zájem o reality všeho druhu stoupá. (A zvyšuje se i zájem o relevantní informace – Stavební fórum loni uspořádalo bezmála dvacítku odborných seminářů a konferencí, na nichž participovala více než tisícovka „realitářů“.)

Prodejní eden

Enterprise, The Park, Mandarin, Kotva, také „zpětný“ odkup budov v BB Centru společností Passerinvest – plus desítky dalších komerčních realit, do jejichž nákupu se u nás loni investovalo přes 90 miliard korun (z toho kolem poloviny českého původu). A k tomu je třeba přičíst nemalý díl (20 %, 30 či 40 %?) z 6 500 prodaných nových bytů, které byly koupeny jako investice. Přitom na odbyt šly i bytové novostavby mimo Prahu. Development v regionech je sice „pomalejší, ekonomicky obtížnější a vyžaduje podporu samosprávy“, jak se nechal slyšet Omar Koleilat, ale pro Daramis, který v Plzni realizuje projekt Unicity s celkem 500 byty, brněnské developery a naposled třeba i Trigemu, jež zamířila do Plzně, to zjevně nepředstavuje fatální překážky. Nicméně se zásoby tenčí, stejně jako ubývá kvalitních komerčních nemovitostí – to nejlepší, co bylo na prodej, už je rozebráno.

Financí je přitom dostatek. Hypotéky přes mírný vzestup úroku na konci roku a jisté zpřísnění podmínek jsou stále velmi výhodné a stejně tak banky přejí velkým investorům – pokud kupují produkt již hotový a tak či onak obsazený. Jenže pražské perspektivy výstavby především bytové jsou tak chmurné, že například FINEP už ohlásil svůj „plán B“ – mají jimi být rekonstrukce a zahraniční projekty. Jako celek – a řeč je zase hlavně o Praze – proto také developeři už delší dobu bubnují na poplach.

Daleká cesta …

„Včera jsem byl na IPRu …“, „když jsem naposledy mluvil s primátorkou …“ – takových výroků bylo loni v developerských kuloárech slýchat více než dost. Nelze říci, že by stavitelská komunita zahálela: jednání stíhalo schůzku, setkání kolokvium a work-shop konferenci. Činila se ARTN a loni už také Asociace developerů, která se – po ostýchavém startu, kdy se programově (a nesmyslně) odříkala zásahů do legislativy – už dobře etablovala v politických, profesních i mediálních kruzích.

Jakýmsi vrcholem všeho toho dění pravděpodobně mělo být (dosti rozpačité) říjnové Pražské investiční fórum, které zorganizovala ARTN a kde se tváří v tvář setkala naše developerská elita s vedením magistrátu.

Výsledky intenzívního lobbování nejsou zatím moc patrné. Pravda, postoj politiků vůči soukromé výstavbě se mění. Naprosto bezprecedentní účast primátorky Krnáčové na prezentaci megaprojektu Central Business District či slova architekta Kouckého „Developerů bychom si měli vážit“ v rozhovoru pro MFD to dokládají dosti jasně. Vlídnější tvář politiky ale zatím developmentu nepřinesla nic hmatatelného. Jaksi to nedovolují poměry. Takže v délce či rychlosti schvalování stavebních projektů zůstáváme 127. nejpomalejší zemí světa.

…marné volání

Česko čeká na nový stavební zákon, Praha na nový územní plán a všichni na racionalizaci (tj. zejména urychlení, předvídatelnost a věcnost) povolovacích řízení. Co se prvního týká, věci jdou kupředu hodně pomalu, nikdo navíc neví, co se s poměrně racionální novelou stane v poslední fázi schvalování, tedy v parlamentu. Letos nás navíc také čekají volby a lze předpokládat, že hlavně velká politika bude mít jiné starosti. Pokud se zákon podaří schválit, jistě půjde o pozitivní posun, ale varovných hlasů, které mluví jen o malém krůčku, přibývá. A každopádně jde zase jenom o flikování čehosi už dlouho nevyhovujícího. „Další rozvoj české ekonomiky si nelze představit bez zcela nového stavebního zákona!“ – prohlásil před časem Jiří Koliba z MPO. Jako ten, který má celou stavební legislativu pod palcem, určitě ví, o čem mluví.

Na pražském magistrátu nadále panuje klinč. V něm se drží jednotlivé údy vládnoucí koalice, a tak se tady vládne málo nebo vůbec – slovy D. Kunovského je proto „rozvoj města paralyzován“. Dobře to ilustrují loňské peripetie dění na IPRu. Opakovaná kritika pomalého zrodu nového územního plánu vedla k odchodu všech, kteří ho pod vedením architekta Kouckého připravovali, v říjnu k odvolání ředitele Hlaváčka a po jistém váhání v prosinci ke jmenování nového ředitele, jímž se stal Ondřej Boháč. Jeho prvním krokem byla reinstalace Kouckého a jeho týmu. Různé výroky protagonistů těchto hrátek ale celkem nevěští nic dobrého.

Od srpna 2016 alespoň platí Pražské stavební předpisy a v říjnu byla schválena Strategie rozvoje Prahy do roku 2030. Tyto posuny ovšem akutní problémy výstavby v Praze, kde se například počet tzv. zahájených bytů loni snížil o více než 70 %, rozhodopádně neřeší. V kontextu tohoto vývoje lze za velkoryse koncipované projekty, které teprve mají procházet schvalováním, jejich autory, respektive developery vskutku obdivovat. Loni se jich – trochu překvapivě v panujícím stavebního úhoru – urodilo hodně.

En grosse se vyplácí!(?)

Nepochybně to budou ambice i zkušenosti, ale asi hlavně ekonomický imperativ – ve velkém je všechno levnější -, který v posledních letech vedl ke vzniku konceptů řady velkých projektů. Loni jich bylo ohlášeno nemálo: Parková čtvrť vedle žižkovského nádraží (Central Group), Central Business District vedle Masarykova nádraží (Penta), Smíchov City vedle smíchovského nádraží (Sekyra Group), Savarin v celém bloku budov vedle Václavského náměstí (Crestyl), ale také třeba kancelářský komplex na Špejcharu (Lordship) či zástavba brněnského brownfieldu po Zbrojovce (CPI – Vítkova firma vzbudila pozornost také nabídkou na odkup všech nádraží ČD). Velké plány má i zbrusu nový hráč  – společnost Kaprain Karla Pražáka, který zatím nakupuje, ale jistě co nevidět představí i své záměry.

Navenek jsou autoři zmíněných projektů plni optimismu, leckdo by chtěl stavět už letos či napřesrok, ovšem provést tyto miliardové stavební akce schvalovacím řízením bude práce olbřímí a dozajista dlouhotrvající. Ve výsledku by se ale Česko alespoň v některých lokalitách mohlo konečně dočkat výstavby urbanisticky promyšlené a do značné míry plánovité. Developeři už řekli své „A“, nyní by ono potřebné „B“ měla naformulovat Praha a její IPR. Jistě zase vyplave na povrch potřeba použitelného územního plánu. Ten ovšem nemá ani Praha, ani Brno a je ve hvězdách, kdy ho mít budou. Pravda, kola výstavby se ještě otáčejí – letos bude dokončeno nemálo nových kanceláří, v chodu jsou velké bytové projekty (třeba 900 bytů v Suomi Hloubětín), ale to je už jen dědictví dob, kdy se v Česku nové stavby ještě schvalovaly.

Petr Bým

Foto: Billy Alexander