Jak to vidí obchodníci?

Realitáři, to je poměrně silně a různorodě segmentovaná profesní komunita. A každá samozřejmě vidí situaci na trhu trochu jinak, byť v základech hodnocení současných poměrů se asi shodně celá realitní obec. Vyplývá to ostatně i z ankety, kterou SF uspořádalo mezi zástupci obchodu, tedy těmi, kteří stojí mezi developerem, stavebníkem či majitelem a koncovým klientem.

Obchodem se zabývají především realitní kanceláře, odhaduje se, že kolem 50 % transakcí s rezidenčními nemovitostmi je realizováno jejich prostřednictvím. Pro velké developerské firmy je ale dnes v podstatě už standardem zajišťovat prodej vlastními silami, proto jsme o reakci požádali rovněž představitele jedné z nich. Všem jsme položili tyto otázky:

1. Máte co prodávat?
2. Jak vidíte „obchodní“ situaci (tj. nabídka versus poptávka) v jednotlivých segmentech trhu
3. Hodně se mluví o nákupech českých „nerezidentů“ – je to skutečně tak významný fenomén?
4. Jak vidíte situaci na pražském trhu v trochu delší perspektivě – tj. do konce roku 2018.

Denisa Višňovská, realitní kancelář LEXXUS

1. Stále je dost nemovitostí, které je možné nabízet, jejich kvalita se ale mnohdy liší. Jako zástupce realitní kanceláře ovšem musím říci, že bychom v nabídce viděli rádi mnohem více nemovitostí špičkové kvality.
2. Mnoho projektů je v úrovni příprav a není úplně jasné, kdy se je podaří dostat do stavu realizace. Především ve středním segmentu pak chybí zásoba kvalitního a dostupného bydlení či investičních příležitostí. O to více jsou developerské úvahy odvážnější a přistupují k realizacím, které by jinak zůstaly stát ladem. Velká chuť je také pouštět se do rozsáhlejších územních celků a roste i spolupráce Prahy a některých městských částí se soukromým sektorem. I zde ale může být vše mnohem pružnější a systematičtější!
3. Nákup nemovitosti na investici byl hlavně v posledních měsících opravdu silný. Investiční nákupy pak jdou všemi segmenty trhu, významným hybatelem byla a je především nízká cena peněz a nárůst prodejních cen nemovitostí.
4. Zájem o nemovitosti, pokud nedojde k dramatickému nárůstu cen, bude trvat. Vzhledem k nedostatečné nabídce budou klienti vyhledávat pro vlastní bydlení více pronájem a lze tak očekávat pokračující nárůsty cen v této sféře. Zároveň pak očekávám zvýšený zájem o regiony mimo území Prahy s dobrou dopravní dostupností do centra. Vnímám potenciálně nižší zájem o obce v okolí Prahy bez občanské a dopravní vybavenosti. Naopak samostatná města v regionech budou více táhnout jak investory, tak klienty.

Pavel Velebil, realitní kancelář TIDE

1. Nabídka bytů k prodeji mizí a nová nabídka přibývá pomaleji než ubývá počet nabízených bytů.
2. Trh se rozdělil do dvou velkých segmentů: byty vhodné na investici a byty pro bydlení. Toto rozdělení fungovalo už dříve, ale dnes se kupující první a druhé skupiny chovají výrazně jinak. Ta první má zájem nejen o byty 2+kk, ale v rámci prstence čtvrtí navazujících na střed města i o byty 3+kk s cenou do 10 milionů korun. V tomto segmentu se kupující rozhodují rychle a občas tak vznikají řetězce zájemců v prvním, druhém a třetím pořadí, kdy ti druzí čekají na uzavření či neuzavření rezervační smlouvy těch prvních. I ti, kdo si malý byt chtějí koupit pro sebe, vědí, že soutěží s investory, kteří jsou schopni rozhodovat se velmi rychle … U druhé skupiny tedy u klientely hledající byty 3+kk a větší s cenou převyšující 10 mil. Kč cítíme, že kupující mají z čeho vybírat, navíc jde o klienty hledající své vlastní bydlení. Ti zvažují koupi déle, ověřují si více údajů a neodpouštějí chyby a nedostatky v půdorysech či osvětlení a oslunění bytů.
3. Není třeba chodit okolo horké kaše – nerezidenti pocházejí v 90 % případů z Ruska či Kazachstánu. Tito kupci ovlivňují výraznějším způsobem jen část trhu, ale jsou pro developery – zejména u novostaveb v blízkosti centra či na Praze 5 – vítanou pojistkou. Velká část z nich totiž hledá jen byty, které si již může prohlédnout. Stěžejní je pro ně většinou existence vzorového bytu, jen neradi kupují z papíru.
4. Vývoj do konce roku 2018 je v podstatě krátkodobou perspektivou. Čekáme, že se ceny začnou limitně blížit určité hranici, růst se bude postupně zpomalovat. Zda dojdeme k limitě v roce 2018 nebo 2022, to je otázka, na kterou zatím neznám odpověď.

Petr Pospíšil, Trigema

1. Prodej našich bytů běží podle plánu, který jsme si pro tento rok nastavili. Trigema aktuálně působí v Praze a Plzni. V dalších městech Česka projekty ještě připravujeme, abychom měli v nabídce vždy minimálně 100 dostupných bytů.
2. V hlavním městě registrujeme nedostatečnou nabídku nových bytů. Růst cen nových nemovitostí testuje ochotu zákazníků nakupovat. Průměrná cena nabízených bytů stále roste a již se pohybuje nad 80 000 Kč s DPH / m2, zatímco průměrná cena skutečně prodávaných bytů růst přestává a kulminuje těsně nad úrovní 70 000 Kč s DPH. Důsledkem nedostatečné nabídky a rostoucí ceny je kolaps jakékoliv segmentace, která fungovala před dvěma lety. Neexistuje už trh s byty levnějšími než 50 000 Kč s DPH. V Plzni se v průběhu posledního roku nabídka postupně navyšuje a dokáže poptávku po novém bydlení celkem efektivně uspokojit.“
3. Někdy je poněkud obtížné zcela přesně definovat, zda je zájemcem o nový byt opravdu někdo, kdo nemá s Českem a Prahou vůbec nic společného. Může se sice třeba i jednat o zákazníka, jehož jméno nám může znít cizokrajně, na druhou stranu vidíme, že u nás žije již deset či dvacet let a má tudíž k Česku vztah. V obecné rovině ale zájem ze strany cizinců, zejména v případě Prahy, roste. Jedná se především o občany Slovenska, Ruska, Ukrajiny a dalších států bývalého Sovětského svazu. Poslední dobou se čím dál častěji objevují rovněž zájemci z Vietnamu, Koreje a Číny.
4. Pokud se radikálně nezmění přístup úřadů k povolování nových bytových projektů, bude to mít další vážné důsledky pro celý trh. Průměrné ceny za nové bydlení jsou relativně vysoké a jen obtížně si lze představit, že by střední třída akceptovala její další navyšování. Pokud by k tomu mělo dojít, znamenalo by to, že poroste podíl těch, kdo si byt pořizují jako investici. Výnosnost nájemného je v porovnání s městy v západní Evropě stále ještě relativně vysoká a úrokové míry z hypoték zůstávají příznivé.

Jaroslav Novotný, realitní kanceláře RAK

1. Zboží na trhu je poměrně omezené množství.  Porovnáme-li nabídku, která byla před několika málo lety, tak aktuálně je na trhu polovina  nemovitostí. K prodeji toho opravdu moc není.
2. Dá se vlastně říci, že plošně převládá poptávka nad nabídkou. A největší převis je v rezidenčních nemovitostech. Platí to samozřejmě zejména v Praze, Středočeském kraji, Brně a dalších velkých městech, kde je dostatek pracovních příležitostí. Rovněž v oblasti komerčních nemovitostí, obchodních prostorů, skladů a obecně výnosových nemovitostí platí prakticky totéž co u rezidencí.  Chuť investovat do nemovitostí je poměrně velká. Zřejmě je to i nedostatkem ostatních investičních příležitostí.
3. Situace, kdy se nakupují investiční rezidenční nemovitosti, se pravidelně opakuje.  V současnosti je to významné procento z celkového obratu trhu. Myslím, že to souvisí jednak s nedostatečnou nabídkou a stále zajímavými výnosy z pronájmu.
4. Vychází najevo, že se situace výrazně nezmění. Nových projektů rezidenční výstavby nepřibývá, jejich příprava je zdlouhavá a tak zájemci nakupují  již ve fázi přípravy projektu.  Ani oblast secondhandu není nijak živá, neboť kdo není opravdu nucen nebo nepotřebuje hotovost, raději neprodává. Zřejmě tomu tak bude i v roce 2018.

Titulní foto: Faakhir Rizvi

Petr Bým