Hotelový trh má problémy, ale …

Podle aktuální analýzy společnosti CBRE nelze předpokládat, že by se tržby hotelů vrátily na předpandemickou úroveň dříve než v roce 2024. Nejistota, složité podmínky na trzích a rozdíly v očekávání ohledně cen ze strany kupujících a prodejců se loni promítly i do dramatického snížení investic do hotelového segmentu.

Celkový objem transakcí s hotelovými nemovitostmi  v Evropě loni dosáhl 9,4 mld. eur, což představuje meziroční propad o 66 %. Přesto neklesá důvěra v to, že sektor má dlouhodobý potenciál a že hotely i nadále zůstanou atraktivním investičním nástrojem. Současná obchodní jednání naznačují, že k prvnímu oživení trhu by mohlo dojít již ve 2. pololetí letošního roku. Analýza CBRE předpokládá, že do té doby se investorům podaří ještě více navýšit volný kapitál, ale především se vyrovnají cenová očekávání prodejců a kupujících.

Praha bez zahraničních návštěvníků

Český, respektive pražský hotelový trh zaznamenal v loňském roce dramatický propad tržeb, když hnacím motorem poptávky byl hlavně domácí cestovní ruch. Celkový počet přenocování v Praze vloni dosáhl 18,5 milionu (a to jak hostů ze zahraničí, tak i z tuzemska), což představuje meziroční pokles o 75 %. Obecně byla obsazenost hotelů vyšší v turisticky zajímavých lokalitách a horských oblastech, na rozdíl od městských hotelů orientovaných převážně na zahraniční návštěvníky a kongresovou turistiku.

Pražský hotelový trh zažíval v letech 2015 – 2019 nebývalý boom. To je patrné i ze dvou hlavních finančních ukazatelů výkonnosti hotelů: průměrné tržby na pokoj  každoročně rostly o 5,7 % a průměrná denní cena za pokoj se zvyšovala o 4,4 %. To vše jako důsledek rostoucí obsazenosti pokojů. O to je ovšem citelnější současný útlum. Praha, silně závislá na zahraničních turistech, zaznamenala v roce 2020 pokles průměrných tržeb o 85,2 % a pokles průměrné roční obsazenosti pokojů o 79,1 %. Náhlý propad a očekáváné oživení lze nejlépe popsat jako všeobecně známé logo společnosti Nike.

Turistika a vakcinace

„Pokud jde o výkon pražských hotelů, předpokládáme, že mezinárodní poptávka se vrátí na úroveň před pandemií v roce 2024. Vše bude záviset na dostupnosti účinné vakcinace, která je pro opětovné nastartování celého sektoru naprosto zásadní. Tempo zotavování jednotlivých hotelů pak bude záviset na řadě faktorů – jejich lokalitě, postavení na trhu, zaměření na konkrétní klientelu i efektivním managementu,“ komentuje vývoj Jakub Stanislav z oddělení investic CBRE. Podle něj ovšem oživení hotelového trhu může negativně ovlivnit nová výstavba v podobě odložených projektů z loňského roku, jež budou dokončeny v příštích dvou letech. To zvýší aktuální pražskou nabídku, případně krátkodobě sníží cenové hladiny, a vytvoří další tlak na ceny.

Očekává se, že do roku 2022 se pražský trh rozroste o 1 643 nových pokojů. Mimo jiné bude uveden do provozu Hotel Andaz Prague ze sítě luxusních hotelů Hyatt na Senovážném náměstí, W Prague na Václavském náměstí jako součást celosvětového řetězce Marriott či Novotel v Holešovicích v rámci hotelové skupiny Orbis Group, pod kterou spadá značka AccorHotels. Dokončeno by mělo být i rozšíření Prague Marriott Hotel na Novém Městě.

Investoři vyčkávají

V minulých letech se ruku v ruce s vysokými tržbami a obsazeností hotelů dařilo i investicím. Ve 4. čtvrtletí 2019 dosahovaly výnosy z hotelů (tzv. hotel yields) rekordní úrovně 4 – 5 %. Pražský hotelový trh předloni zaznamenal prudký nárůst objemu investic, který činil téměř 600 mil. eur. K tomu významně přispěly prodeje hotelů InterContinental v Pařížské ulici, Panorama v Nuslích či Don Giovanni na Vinohradské třídě. Tento pozitivní trend měl pokračovat i prodejem hotelu Corinthia v Nuslích, ale obchod nakonec přerušila pandemie. V loňském roce tak proběhly jen dvě velké transakce, a to akvizice hotelu Carlo IV Boscollo na Senovážném náměstí a Pentahotel Prague v Karlíně. Oba obchody byly ovšem dojednány ještě před nástupem pandemie.

„Hotelový transakční trh se v podstatě zastavil. Objem transakcí v regionu střední a východní Evropy dosáhl v roce 2020 hodnoty 0,57 miliardy eur, což představuje meziroční pokles o 65 %. V České republice byla situace ještě komplikovanější a propad zde byl ještě výraznější,“ konstatuje Jakub Stanislav.

Primárním důvodem byl velký rozdíl v cenových očekáváních. Investoři doufali, že hoteliéři začnou pod tlakem ekonomických dopadů koronakrize prodávat hotely levněji. To se ale nestalo a ceny hotelů prozatím zůstávají na stejné úrovni jako v roce 2019. „Pozitivní zprávou je, že na rozdíl od finanční krize v letech 2009 a 2010 je trh stále likvidní a jak lokální, tak zahraniční investoři vyhlížejí nové příležitosti,“ uzavírá J. Stanislav.

*****************************************************

Společnost Cushman & Wakefield oznámila prodej dvou hotelů B&B Hotels. Transakce zahrnovala karlínský hotel B&B Prague o 160 pokojích a hotel B&B Budapešť, který po dokončení během letošního léta nabídne 214 pokojů. Transakce má formu prodeje a zpětného pronájmu společností B&B Hotels. Ta za nového majitele zvolila francouzskou skupinu Primonial REIM a uzavřela s ní dlouhodobou nájemní smlouvu.

SF/pb