Glosář Jaroslava Novotného: patnáctiletý trest!

Vlastníci získají, spekulací ubude! Vláda chce omezit spekulativní nákupy a podpořit vlastnické bydlení! To jsou hesla zdůvodňující připravovanou daňovou reformu. Pokud návrh ministerstva financí projde, nemovitosti nakoupené od roku 2021 pro jiné než vlastnické bydlení bude muset jejich majitel držet 15 let, aby pak z jejich prodeje nezaplatil daň z příjmu. Takzvaný časový test se tedy prodlužuje na 15 z dosavadních pěti let. Nemovitosti užívané k vlastnímu bydlení bude možné i nadále prodat po dvou letech, aby se z jejich prodeje nemusela hradit daň z příjmu.

V praxi to znamená postavit vlastníky nemovitostí do naprosto nevyzpytatelné situace. Nemovitosti jsou zbožím velmi dlouhé životnosti, je však nutné se o ně starat. Je zapotřebí obnovovat prvky krátkodobé, ale i dlouhodobé životnosti. Bude mít vlastník jakékoliv nemovitosti motivaci ji v nové situaci udržovat, případně rozvíjet a tím zjevně zhodnocovat? Jaký rozdíl je mezi nemovitostí, ve které trvale bydlím, a nemovitostí, kterou potřebuji pro podnikání, rekreaci apod.? Žádný! Podnikatelé a korporace, které mají nemovitosti v majetku, kdykoliv ho prodají, samozřejmě daně z příjmu platí již nyní. Z koho tedy chce vláda dostat další daně? Je běžný občan, vlastník, osoba, která si z již zdaněných peněz koupila nemovitost a dlouhodobě do ní vložila své prostředky, spekulantem? V tom pejorativním slova smyslu jistě ne. Vlastníci nemovitostí je prostě mnohdy z různých důvodů prodávají. Autoři navrhované změny asi v této souvislosti vycházejí z dlouhodobých zkušeností – podle nich hodnota nemovitosti, zejména pokud se o ni člověk stará a udržuje ji, obvykle neklesá. A na této spekulaci lze něco získat.

Podpoříme vlastnické bydlení?

Patnáctiletý test je obdobím, které je v lidském životě významně dlouhé. V tomto čase se může odehrát spousta událostí i osudových změn. Člověk je a bude často nucen pod vlivem různých událostí se svou nemovitostí obchodovat. Má na to doplácet?  Nebude se velmi rozmýšlet, zda má svůj majetek prodat? Nové zdanění tak může mít negativní vliv na organizaci rodinných přesunů či mobilitu pracovní síly. To naše společnost chce?

Nové zdanění také vytvoří prostor pro nové cenové a smluvní spekulace na téma výšky a splatnosti pořizovací ceny s ohledem na možný budoucí prodej. Těm skutečným spekulantům tak vznikne prostor pro nekorektní, šedou daňovou optimalizaci. To naše společnost chce? Nemovitosti jsou přece zbožím a se zbožím se obchoduje. Rozhýbe toto opatření trh s nemovitostmi? Podle mého soudu nikoli. Dokonce ho může oslabit: starší byty se nebudou prodávat, prodávající budou váhat a hlavně hledat nestandardní cesty ke zpeněžení tohoto svého majetku. A začne-li se opět cestovat, nabízí se byty využít ke krátkodobým pronájmům. Nově postavené byty pravděpodobně hned tak nezlevní. Bude mít klient hledající vlastnické bydlení, díky novému zdanění, širší výběr za nižší ceny? Myslím si, že ne.

Každý dobrý skutek musí být po zásluze potrestán

Mnoho lidí si vlastnictvím nemovitosti tvoří tzv. další důchodový pilíř. To snad přece naše společnost chce. Kdy si takovou druhou nebo další nemovitost může běžný člověk (spotřebitel) pořídit? Samozřejmě v době, kdy na ni ušetří. Tedy v produktivním věku, někde mezi 30 až 60 lety. Také často až potom, co splatí svou první hypotéku – a že jich v nedávné době bylo poskytnuto! V pokročilejším věku, tedy zjevně do patnácti let, plánuje nebo je i často donucen nemovitost proměnit v hotovost. Proč? Protože důchody jsou a budou nízké. Navíc mohou přijít i vysoké výdaje na léky, léčbu, ošetřovné apod. Vláda se tak chystá trestat vlastníky za to, že investovali, že se starají sami o sebe. A v časovém testu patnácti let poplatníka znovu zdaní. Navíc jsem už slyšel otázky typu: kdo a jakým způsobem bude částky ke zdanění počítat? Jak budou přepočítány náklady na modernizaci, rekonstrukce či přístavby?  Jakou roli bude hrát inflace?

Stát nyní hledá cesty, jak co nejlépe, nejsnadněji a v potřebném objemu získat finanční zdroje. Kdo tuto tíhu v tomto případě ponese? Běžný občan, nepodnikatel, spotřebitel. To měla tato vláda ve svém programu?

Autor je hlavou realitní kanceláře RAK a prezidentem Asociace realitních kanceláří ČR.

Jaroslav Novotný