Glosář Eduarda Forejta: Dvacet let a pořád jinak aneb rok 2016 s přívlastkem rekordní i nejhorší

Pražský trh kancelářských ploch se pomalu, ale jistě může považovat za etablovaný. Po divokých začátcích v 90. letech, kdy se pronajímalo prakticky cokoliv, co bylo k dispozici, navíc za astronomické částky, pěkně v markách a nezřídka na deset a více let, se trh postupně začal kultivovat.

Převažující rekonstrukce vystřídaly novostavby a právě ty začaly udávat tempo pražskému kancelářskému trhu. Příchozí „amerikanizace“ náš trh odvrátila od tradičních – a nutno říci komfortních – třicetimetrových kanceláří na osobu a naučili jsme se používat slova jako „ergonomie“ nebo „efektivita“. Z třiceti metrů bylo a je maximálně 15 m2 na osobu.

Po roce 2000 se trhu opravdu dařilo, ekonomika „šlapala na plné obrátky“ a centrum začalo být těsné, díky čemuž se kanceláře rozšířily do nových prime lokalit jako Michle, Anděl nebo Karlín. Nájemní smlouvy se podepisovaly a ustálily na pěti letech. Velkoplošná kancelář ještě pořád bodovala u majitelů firem a takzvané „kuřecí farmy“ byly IN. Vše nasvědčovalo nekonečnému růstu a tak se v roce 2008 dokončilo rekordních zhruba 320.000 m2 kancelářských ploch, postavených převážně na spekulativní bázi (tj. bez předem dohodnutého nájemce).

Historicky nejnižší nabídka

Ekonomická krize ovšem udělala přehřátému trhu a především jeho schopnosti spekulativně stavět přítrž. Panika se šířila, nájemci stopli na půl roku veškerá jednání, banky zmrazily financování a nikdo netušil, co bude. Přišla doba temna, kdy jediným společným jmenovatelem bylo snižování nákladů. Rozestavěné kanceláře se dokončily a nových projektů výrazně ubylo. V roce 2010 se tak vlivem krize na trh dostalo pouhých 42 000 m2 nových ploch.

V tu dobu jsme se domnívali, že horší to už být nemůže. A hle, přestože se trhy zmátořily a ekonomika opět nabírá tempo, je rok 2016 historicky nejhorším rokem z hlediska dodávky nových kancelářských ploch. Díky několika vlivům, včetně démonizace developerské obce našimi politickými zástupci, se v potenciálně rekordním roce 2016 na trhu objeví pouhých 33 000 m2 nových kancelářských kapacit (tj. desetina objemu z roku 2008 nebo méně než pětina objemu z loňského roku).

Bohužel ani příští rok z hlediska rozestavěnosti kancelářských budov úsměvy nevyvolává. Bez ekonomického důvodu se tak opakuje situace z roku 2010 s tím rozdílem, že tehdy jsme mohli využít převisu nabídky z rekordního roku 2008. Dnes je ale situace jiná, a tak je při stabilitě poptávky zřejmé (považme, že i přes nástup krize roční poptávka kanceláří vždy překročila desetiletý průměr), že se nájemci budou muset saturovat „odjinud“ (tzn. nikoli z nové nabídky).

Nastávají trochu jiné časy

Nastává tedy čas pro rekonstrukce již „používaných“ budov, které díky menší byrokratické zátěži umí na změnu poprávky zareagovat rychleji (nepotřebují územní rozhodnutí atd.) a díky tomu se dokáží rychle vrátit na primární trh „novostaveb“. Pro těch pár šťastných, kteří mají volné novostavby, nebo je letos dokončí, nastává pomyslný čas „žní“. Logika trhu je neúprosná – pokud loni bylo nově pronajato nebo renegociováno 448 000 m2, je jasné, že letos si mohou pronajímatelé počkat na toho, kdo dobře zaplatí.

Nerad bych ale vyvolal falešnou radost na straně pronajímatelů a paniku na straně nájemců. Nájemce zůstává racionálním tvorem, a tak nájem nesmyslné výše platit jistě nebude. Na druhou stranu pronajímatel už není v situaci, kdy se musí podbízet přes hranu, jen aby nájemce ulovil. Trh se zkrátka reguluje směrem k normálu. Aby to ale nebylo příliš jednoduché, do hry navíc vstupuje ještě boj o potenciální zaměstnance, kterých je v určitých oborech povážlivý nedostatek. HR nám totiž umí velice dobře spočítat, že nájem je minoritní položkou v porovnání s dalšími, především mzdovými náklady na zaměstnance, jejich získání nebo udržení. Přichází tedy doba kompromisů a důrazu na kvalitu, ale i stabilizace/zvy­šování nájmu. Tlak na kvalitu prostor a lokality však zůstává pro nájemce klíčovým faktorem výběru a tak ti, kdo mají budovy v zemi „nikoho“, nebudou zachráněni ani propadem nové nabídky.

Autor je ředitelem rozvoje obchodu poradenské realitní společnosti JLL.