Filip Hradec, Erste Group Immorent: Oživení výstavby ještě není oživení trhu!

Konec recese jsme předpokládali a doufáme, že je to první signál oživení české ekonomiky. Nicméně zatím jde o růst mezičtvrtletní a na tom nelze mnoho stavět – tvrdí Filip Hradec, finanční šéf Erste Group Immorent. A dodává, že na nějakou zásadní změnu chování firemní sféry a vůbec celého realitního trhu je proto s největší pravděpodobností ještě brzy.

Než se dostaneme k realitnímu trhu a jeho financování, poprosím o osvětlení vztahů mezi společnostmi a značkami Erste Group Immorent, Erste Corporate Banking a Česká spořitelna, mám v tom trochu zmatek.

Nejste sám, otázka je na místě. Především nejde o tři různé společnosti – jak Erste Group Immorent, tak Erste Corporate Banking jsou brandy, pod kterými poskytujeme služby České spořitelny a dalších společností ve skupině Erste pro naše korporátní zákazníky. Přitom Erste Group Immorent má na starosti – v rámci celoskupinového modelu – zejména financování nemovitostních projektů. Poskytujeme financování investorům, kteří přicházejí s projekty v hodnotě nad 6 milionů eur. A to je také důvod, proč jsme pro tento útvar zvolili odlišnou obchodní značku – tato klientela má obvykle nadnárodní ráz a předpokládá, že takový servis, jaký jim poskytneme v České republice, jim – právě skupina Erste Group Immorent– poskytne i v jiných zemích. Erste Corporate Banking se pak zabývá – co se týká realitního trhu – projekty v hodnotě do 6 milionů eur. Snad zbývá ještě říci, že oblast financování v Erste Group Immorent vedu já, zatímco Erste Corporate Banking pro realitní trh zastřešuje Pavel Kühn.

Recese skončila, dokonce s velkými fanfárami. Zněly i u vás?

My jsme to předpokládali a doufáme, že je to první signál celkového oživení české ekonomiky. Nicméně jde o růst mezičtvrtletní, na bázi celoroční jsme i podle prognóz stále v útlumu. Na takových čtvrtletních výsledcích nelze mnoho stavět. Myslím, že takový v podstatě jednoprocentní posun nějaké fundamentální změny v životě a chování hospodářských subjektů nepřinese.

Váš někdejší ředitel nicméně už před několika lety vyjádřil přesvědčení, že naše ekonomika je na tom hůře, než by vlastně měla být? A nedávno to opakoval současný šéf ČS Pavel Kysilka.

Víte, já osobně ten hospodářský pokles, který recese přinesla, nevnímám nijak tragicky. Co se týká realitního trhu – teď snad už máme za sebou období stresu a měl by být více patrný ten zdravý základ trhu. Něco pochopitelně odpadlo – našli bychom produkty, které při zakolísání trhu jen těžko hledaly zákazníka, trh se prostě trochu pročistil.

Zdá se, že kromě očisty od nepovedených produktů či projektů, trh také nabírá dech ve výstavbě. Development v mnoha segmentech – ať už mluvím o kancelářských budovách, retailu či logistice – se zjevně oživuje.

Nové výstavby je snad opravdu více než v nedávné minulosti, ale to ještě není oživení trhu. Je to jenom zvýšení nabídky a je otázka, zda bude následovat i oživení poptávky. Přitom ze všech statistik je podle mne docela zřejmé, že pro sanaci aktuální poptávky tady už dnes existuje adekvátní nabídka i bez nového developmentu. Na druhou stranu – je zřejmé, že jsou tu atraktivní lokality i produkty, které si zákazníka najdou vždy.

Pokud bych na náš trh přišel jako investor, co byste mi doporučil?

Já vidím ideální prostor pro investice do objektů s kombinovaným užitím, nejlépe retail a kancelářské prostory. A to v lokalitě, která vykazuje dlouhodobou stabilitu jak co obsazenosti, tak vlastní hodnoty nemovitosti – určitě třeba centrum Prahy. O takové produkty je dnes zájem, ovšem nabídka je slabá. Takže to můžete považovat i za doporučení pro případný nový development.

Banky k němu každopádně stále přistupují hodně opatrně. Notoricky známé jsou jejich požadavky na vlastní kapitál i předobsazenost, obvykle se uvádí pro oba tyto parametry úroveň 30 – 40 %. Může development doufat, v jejich zmírnění – když už nám ta recese skončila?

Podívejte se, předpronájmy či předprodeje jsou nejen pro banky spolehlivým indikátorem a signálem kvality projektu, jeho šancí na úspěch. Takže jim určitěji vždy budeme věnovat značnou pozornost. Ale k těm číslům, které jste uváděl – chtěl bych zdůraznit, že my žádné takové přesně dané limity či pravidla nemáme. Každý projekt je individuální a my k němu také takto přistupujeme. Když to řeknu frází: každou půjčku šijeme na míru. A samozřejmě také zásadním způsobem záleží na stádiu, v kterém se projekt nachází. Jinak ho posuzujeme ve fázi výstavby, jiný je náš náhled na úvěrování nákupu už hotové a kvalitně obsazené budovy. V tom druhém případě například máme podstatně menší nároky na vlastní zdroje klienta.

Jaký je dnes vůbec zájem o „realitní“ úvěry?

To musíme rozdělit na úvěry developerské a investiční. Vzhledem k tomu, že v minulých letech se moc nestavělo, v bilancích Erste Group Immorent je patrná masivní převaha úvěrů investičních. Poptávka přitom narůstá, v porovnání s předchozími roky je letos enormní, vymyká se to tehdejším poměrům, nárůsty počítáme v řádu desítek procent. Naše pololetní výsledky indikují velmi úspěšný rok.

Jak se ty investiční úvěry člení z hlediska teritoriálního? Stále je to hodně o Praze a málo o „zbytku“ republiky?

Asi vás překvapím, ale vychází to v tomto okamžiku velmi zajímavě – co do objemu úvěrů regiony možná předčily Prahu. Samozřejmě je to tím, že my „řešíme“ spíše velké projekty a investice, pak stačí jeden dva velké úvěry a teritoriální struktura se radikálně mění. Ale současně to dokazuje, že v regionech je řada objektů, které navzdory krizi stále prosperují.

Statistické údaje, třeba o volných kancelářských plochách v Brně či Ostravě, ale nijak valně nevyhlížejí?!

Jsou to malé trhy a proto méně pružné. Pokud se objeví silnější nabídka, jako třeba v posledních letech právě v Ostravě, trvá to déle, než se absorbuje. Tento – řekněme – pomalejší provoz ale tyto lokality nijak nediskvalifikuje.

Investiční poptávka ale přece jen signalizuje oživení trhu, navíc nejen v Praze. Vysoká míra investic musí zákonitě vést – a snad už vede – i k větší výstavbě!

Pozor – my se dostáváme ke slovu nejen ve fázi výstavby či změny vlastnictví, tedy když přijde nový investor. Hodně úvěrů poskytujeme v rámci refinancování, tedy když nějaký úvěr maturuje nebo je dlužník nespokojen s podmínkami, které má u jiné banky. Právě tyto případy poskytují největší prostor pro individualizovaná řešení. Tady nám pomáhá naše kapitálová síla, můžeme nabízet i 10-leté půjčky, pro dlužníka díky té stabilitě komfortní, na rozdíl od víceméně standardních 5-letých.

Jak vidíte nejbližší léta na českém realitním trhu?

Stran Erste Immorent Group velmi optimisticky. Vidím velký prostor v oblasti již zmíněného refinancování, ale i v úvěrování investičních transakcí. Tím spíše, že řada zahraničních bank z různých důvodů mění svou strategii a tuzemský realitní trh opouští. Vzhledem k historii a tradicím České spořitelny vidím i velké možnosti oslovit novou skupinu investorů, a to jsou domácí podnikatelé. Razantně zvýšená aktivita českého kapitálu, to je skutečně trend a je patrný ve všech segmentech realitního trhu. Nedávný prodej kancelářsko-obchodní budovy Golden Cross to ostatně potvrzuje. Kupcem byla česká fyzická osoba a šlo o transakci v řádu stovek milionů korun.

Filip Hradec bude jedním z protagonistů konference REM Autumn 2013, vystoupí v panelu, věnovaném problematice financování realitního trhu. Akce se koná 17. října v pražském hotelu Andel´s (vice informací na http://www.sta­vebni-forum.cz/…mn/in­dex.php… ).