Exkluzivita je výhodná pro prodávajícího i realitku, ale …

Prodej nemovitosti prostřednictvím hned několika realitních kanceláří není příliš efektivní – naopak exkluzivní smlouva klientovi přináší kvalitnější servis a oprávněnou naději na rychlejší prodej a je výhodná i pro samotného prodejce. Proto také stále více realitek na exkluzivitě už trvá, nedávno ji jako standard svých služeb zavedl například řetězec RE/MAX. Jsou ovšem i takové firmy, které exkluzivních smluv zneužívají a snaží se své klienty podvést. Při podpisu exkluzivní smlouvy by si proto prodávající měl ohlídat řadu věcí, především dobu trvání smlouvy. Rizika ale číhají i v jiných ustanoveních smlouvy.

Prodávat nemovitost přes několik realitních kanceláří současně většinou žádaný pozitivní výsledek prodávajícímu nepřináší. O nemovitost se nikdo nestará, majitel nemovitosti stále odpovídá na stejné otázky různým makléřům, ale k žádanému rychlejšímu prodeji většinou nedojde. Na internetu stejnou nemovitost nabízí hned několik realitních kanceláří, ovšem každá za jinou cenu. Rozdíl v ceně přitom může představovat i statisíce korun, což u potenciálních zájemců pochopitelně vzbuzuje dojem neserióznosti a neprofesionality. Postupem času proto přichází makléři s tlakem na snížení ceny, majitel obvykle podlehne a nemovitost se nezřídka prodá levněji, než je její skutečná cena.

Špatná exkluzivita problémy neřeší

Řešením výše popsaných problémů je exkluzivní smlouva mezi majitelem nemovitosti a jejím prodejcem. I tento postup má ale svá slabá místa – na trhu totiž stále působí řada firem, které nabízejí velmi nevýhodné exkluzivní smlouvy. Prodávající by proto měl nabízenou smlouvu pečlivě prostudovat a vyhnout se takovým ujednáním, které ho nejspíš poškodí. K těm nejčastějším (často v kombinaci s jinými) patří následující:

1. smlouva na dobu neurčitou

   Častým trikem je snaha zavázat klienta na dobu neurčitou. Díky tomu často majiteli nezbývá než čekat na prodej nepřiměřeně dlouho, nebo se ze smlouvy pod velmi vysokou pokutou vyvázat. Ideálním řešením je proto podepsat smlouvu na dobu určitou s možností prodloužení. Majitel tak má zajištěno, že pokud by jeho nemovitost nebyla do určité doby prodána, může bez jakýchkoli problémů změnit makléře. Solidní realitky nabízejí smlouvy na 3 nebo 6 měsíců.

2. astronomické sankce za nedodržení podmínek

   V rámci exkluzivní smlouvy bývá často uvedena sankce pro ten případ, že by majitel nemovitosti chtěl smlouvu předčasně vypovědět nebo nemovitost prodat sám. To je oprávněné, protože makléř má s každým obchodním případem nemalé náklady. V některých smlouvách se ale objevují sankce přímo astronomické. Cílem takového jednání je dostat klienta pod tlak a při pokusu vypovědět se ze smlouvy získat statisíce za nedodržení smlouvy. V zásadě jde o pokus podvést klienta a nemovitosti, o které se jedná, často nejsou ani na trhu nabízeny.

3. úhrada nákladů při „neprodeji“

   V některých smlouvách se lze setkat i s tím, že v případě, kdy bude realitní kancelář neúspěšná, nechá si zaplatit vzniklé náklady. Smlouvu sice jde ukončit či vypovědět, ale pokud nedojde k úspěšnému prodeji, může celá „spolupráce“ stát prodávajícího desítky tisíc korun.

4. nesmyslně vysoká prodejní cena

   Některé firmy se snaží přilákat klienty na příslib velmi vysoké prodejní ceny. Na to prodávající často slyší, po čase (kdy je smlouvou už vázán) se ovšem od makléře dozví, že cena se musí drasticky snížit, protože nemovitost je za uvedenou cenu neprodejná. V tu chvíli nemá klient na výběr: buď bude souhlasit se snížením, nebo se bude muset obvykle draze vyvázat.

5. chybějící všeobecné podmínky

   Jsou zaznamenány případy, kdy klient dostane do rukou jednoduchou smlouvu bez zjevných kliček. V textu je však uvedeno, že se smlouva řídí všeobecnými obchodními podmínkami, které ke smlouvě samozřejmě doloženy nejsou. A v ní mohou být uvedeny dodatky, které mohou původně zjevně bezproblémovou smlouvu značně zkomplikovat.

6. pochybný rozhodce

   Stává se, že klient dostane k podpisu smlouvu s rozhodčí doložkou, a  to pro případ nějakých sporů. Rozhodčí doložka nemusí být vždy špatná, ovšem pouze tehdy, je-li rozhodčím soudem všeobecně uznávaný rozhodčí soud při Hospodářské komoře ČR a Agrární komoře ČR. Méně seriozní firmy ale svým klientům mohou nabídnout rozhodce bez takového renomé, osoby „spřízněné“ právě s RK.