Evropské reality: Rusko a Ukrajina jsou lákavé, ale rizikové

Evropský realitní trh ve statistikách a v médiích, to je často hlavně západní Evropa a státy středoevropského regionu  – zajímavá je však i situace ve východní části Starého kontinentu. Pozornost si zaslouží hlavně realitní trh Ruska a Ukrajiny vzhledem k jejich velikosti – ta sice vytváří hodně možností, je třeba ale počítat také se značným rizikem.

Jedním z nejproblematičtějších trhů východní Evropy je právě ukrajinský, eufemicky řečeno: je plný zvláštností. Země trpí vysokou mírou korupce a velkými výkyvy inflace – v 90. letech minulého století dosahovala řádu stovek procent, v posledním desetiletí pak výkyvy cenové hladiny dosahují již maximálně řádu desítek procent, což však stále není žádná výhra.

Ostražitost je na místě

Nejistota ohledně měny občany nutí k obezřetnosti. Peníze není dobré – vzhledem k okolnostem – mít uložené na bankovních účtech, takže se hodně investuje, a to i do nemovitostí. Takové investice ovšem mají místní specifika, tak například spousta transakcí je prováděna hotově a v amerických dolarech. Jindy je zase smlouva uzavřena na určitou částku v ukrajinských hřivnách, jenže třeba kvůli krácení daní uvádí menší částku, než jaká je skutečná cena. Znalci prostředí proto investorům radí být dvojnásobně ostražitý.

Po privatizaci bytového trhu je na Ukrajině obrovské množství bytů v osobním vlastnictví – ty tvoří přes 90 % bytového fondu. V hlavním městě Kyjevě podle údajů z roku 2014 na jednoho obyvatele připadá 22 metrů čtverečních bytové plochy, přičemž průměr EU je více než 40 metrů. Podle údajů server GlobalPropertyGuide.com  průměrná cena za metr čtvereční kyjevského staršího bytu činila v druhém čtvrtletí letošního roku v přepočtu 24 157 Kč. Pro srovnání: v Praze je to podle dat Trigemy průměrně 89 694 Kč.

Nebezpečné psychické potíže

Nejvýznamnějším trhem východní Evropy je ten ruský. Ani ten není příliš transparentní a je značně rizikový. Ruské ministerstvo stavebnictví v srpnu uvedlo, že řeší desítky tisíc stížností ohledně údajných podvodů v realitním byznysu. Oblíbenou „fintou“ je prý zinkasovat peníze za objednávky bytů v rozestavěných projektech, přičemž následně developer vyhlásí bankrot a peníze od něj již nikdo nikdy neuvidí. Dalším rozšířeným podvodem je prodej bytu zpětně stornovat a nechat si byt i peníze. Jako důvod prodejce uvede, že byl při uzavření smlouvy pod vlivem alkoholu nebo naopak nebyl psychicky zcela v pořádku. Deník The New York Times před časem ve svém článku, jehož titulek by se dal volně přeložit jako „Prodáváš nemovitost v Rusku? Jsi blázen?“, uvedl, že Rusové tak nyní před uzavřením kontraktu často musí přinést potvrzení od lékaře o mentálním zdraví – aby měla druhá strana jistotu, že k žádnému takovému podvodu nedojde.

Moskva: dynamický rozvoj

Ruské metropoli a jejímu rozvoji se podrobně věnuje i nejnovější Global Living Report společnosti CBRE. Ve městě se plánují velké změny a renovace, v jejich rámci má například být v příštích 15 letech zbořeno kolem 350 000 nevyhovujících a zchátralých bytů. Ceny moskevských bytů podle zmíněné analýzy CBRE loni vzrostly o 8,9 %. Moskvě přitom pomáhá v růstu nízká nezaměstnanost (1,4 %) či masivní dopravní výstavba především železnic a metra (v posledních osmi letech bylo vybudováno 42 nových stanic metra). Země také v posledních letech hostila velké sportovní akce, např. zimní olympijské hry v Soči (2014) či loni vůbec poprvé v historii světový šampionát ve fotbale. Tato pořadatelství s sebou nesou masivní investice do infrastruktury, sportovišť a ubytovacích zařízení.

Samotní Rusové se v roli investorů neomezují jen na domácí trh, naopak – i kvůli problémům na ruském trhu – rádi investují do realit v zahraničí. Mezi jejich oblíbené země patří v současnosti Bulharsko, Španělsko, Turecko, Gruzie, Kypr či Černá Hora. Ve většině případů jde o investice na rezidenčním trhu. V červenci The Moscow Times přišly s informací, že to investující Rusové v budoucnu nebudou mít jednoduché. Nečitelné je Turecko, kde prý může dojít i k vyhlášení zákazu vlastnění nemovitostí cizinci, hodně napjaté vztahy jsou mezi Gruzií a Ruskem.

Mezi oblíbené investiční přístavy Rusů patří i Praha, kde dokonce po masivních nákupech vznikají malé „ruské“ rezidenční enklávy. Na stránkách Stavebního fóra jsme ale v únoru informovali, že v Česku se Rusové naopak stahují z Karlových Varů a Mariánských lázní, čelí však problému: o jejich lázeňské luxusní byty není zájem. Co se týče investic do komerčních nemovitostí v ČR bylo Rusko podle údajů společnosti Knight Frank v loňském roce u nás poměrně aktivní, jeho podíl na nákupech činil 3 %, stejně jako tomu bylo v případě Rakouska.

Tomáš Kafka