Družstva: východisko z bytové krize?

„Družstevní výstavba vždy, a to v celé Evropě, reagovala na krizi bydlení!“ – říká Anna Ježková z výstavbového družstva Coop Development. Hlavně aktuální dění na pražském magistrátu přitom zřetelně nasvědčuje tomu, že současné Česko v tomto ohledu není výjimkou.

Po roce 1989 se tak trochu zdálo, že bytovým družstvům zvoní umíráček – řada z nich bytový fond převedla do osobního vlastnictví svých členů, přičemž výstavba v režii družstev víceméně zamrzla, mj. proto, že značná část populace je považovala za socialistický přežitek. Omylem – družstevní  bydlení u nás mělo dobré časy nejen v 50. a 60. letech minulého století, ale už za první republiky a jeho kořeny sahají dokonce až do 19. století.

Dnes bytová družstva spravují zhruba 10 % bytového fondu České republiky, přičemž v poslední dekádě se už zase pouštějí do vlastní výstavby. „Začínali jsme na přelomu let 2011 a 2012. Od té doby jsme realizovali osm projektů s celkem 713 byty,“ řekl Štěpán Havlas ze společnosti FINEP na poslední diskusní akci Stavebního fóra s tím, že další projekty se zhruba šesti stovkami bytových jednotek má FINEP právě v chodu.

Trochu jinak

„My trváme na tom, aby do projektu byl zapojen developer nebo jiná společnost, která má zkušenosti s výstavbou,“ říká Veronika Marková z České spořitelny. Důvod, proč družstevní stavebník potřebuje takovou posilu, je jasný – bytová výstavba je dnes u nás velmi složitou disciplínou, kterou by samotní družstevníci jen těžko zvládali.

Financování družstevní výstavby má přitom i některé další zvláštnosti, banka například často testuje bonitu obou subjektů, tedy družstva a pak i samotných družstevníků. „Preferujeme družstva se solidní historií a také větší – s případy platební neschopnosti některých svých členů se početnější družstva vyrovnávají lépe,“ vysvětluje V. Marková s tím, že za výhodu její banka (a nejspíš i jiné) považuje i lepší právní úpravu pro tyto případy, zejména v porovnání se známými SVJ.

ČS také požaduje vlastní kapitál ve výši 30 % plánovaných nákladů, stejně jako u běžné výstavby, když úvěry obvykle poskytuje na 30 let podobně jako hypotéky. Zatím ČS úvěruje družstevní výstavbu hlavně ve větších městech. Podle A. Ježkové to není náhoda: „V regionech je dosud o bytovém družstevnictví slabé povědomí. A někdy jsou ve hře špatné zkušenosti – stačí jedno vytunelované družstvo a v místě jeho působnosti pak lidé dlouhou dobu tomuto způsobu výstavby a bydlení nedůvěřují.“

Bankovní financování družstevního bydlení

Družstevní mýty

Bytové družstvo má pro své členy nejednu výhodu. Mezi nimi především tu, že nemusejí sami žádat o hypotéku, na níž by zejména kvůli restrikcím ČNB nebo z jiných důvodů (např. pro neschopnost prokázat potřebné příjmy) nemuseli dosáhnout. Zájem podle některých odborníků akceleruje i skutečnost, že v katastru je jako majitel objektů zapsáno družstvo a nikoli fyzické osoby. Výhodou je samozřejmě i profesionální příprava výstavby družstevních bytů a posléze i správa dostavených objektů, s kterou třeba už zmíněná „esvéjéčka“ mají velké problémy (15 % SVJ u nás vůbec nemá vedení).

Na druhou stranu ale družstevní byty nejsou nijak levnější, jak se někdy lidé domnívají. „Představa, že družstevní výstavba je určena pro méně movité zájemce o bydlení, je mylná!“ upozorňuje Štěpán Havlas. A dodává, že není ani rychlejší než standardní výstavba: „V pražských poměrech je třeba i tady počítat s délkou realizace mezi pěti až sedmi lety.“

Pražský pokus

Předchozí tvrzení by pravděpodobně nepotěšilo ty, kteří na pražském magistrátu právě nyní hledají řešení aktuální bytové krize právě v družstevní výstavbě. Základní myšlenka tohoto plánu je jednoduchá a racionální: město do bytového družstva vloží svůj vlastní pozemek, díky tomu budou byty levnější (opatrné odhady mluví o 70 000 Kč za metr čtvereční), na oplátku pak bude disponovat určitým počtem bytů v postavených domech.

Jako vždy je ovšem problém s detaily. Na otázky typu „čí bude pozemek po dokončení výstavby?“, „bude Praha členem družstva?“, „komu a jak budou městské družstevní byty přiděleny?“ křehká radniční koalice zatím nemá odpovědi a zdá se, že jejich nalezení ještě nějaký čas potrvá. Z hlediska dlouhodobého a strategického tak nepochybně jde o užitečný krok, akutní nedostatek bytů a jejich neúnosně vysoké ceny ale metropole touto cestou zjevně nevyřeší. Pozitivní nesporně je (a poslední akce SF to dobře ilustrovala), že připraveni jsou ti, kteří by jí měli realizovat: developeři, banky i specializovaní konzultanti jako Coop Development.

Petr Bým