Nájemní bydlení podle Frágnerky

Kdo zaregistroval avízo výstavy v Galerii Jaroslava Frágnera – NÁJEMNÍ BYDLENÍ / ZAPOMENUTÝ SEGMENT ČESKÉ ARCHITEKTURY /VČERA, DNES A ZÍTRA – jistě zaplesal a už si plánuje návštěvu. Myšlenkami na výstavbu nájemních bytových domů se u nás dnes totiž zaobírá leckdo – příkladmo Passerinvest, Central Group či Trigema – a inspirace se vždycky hodí. Bohužel je dosti nejisté, zda-li ji návštěvník na výstavě najde.

Už sám název výstavy je zavádějící. Běžně se totiž rozlišuje bydlení vlastnické a nájemní: v prvním případě uživatel byt vlastní a bydlí v něm, v druhém si ho pronajímá od jiného vlastníka. Kurátoři výstavy ale pojem „nájemní“ chápou úplně jinak, byť se k tomu navenek moc nehlásí – z celé expozice je nicméně zřejmé, že pro ně „nájemní“ rovná se sociální, dostupné, startovní, seniorské, komunitní či udržitelné. Vlastně cokoli jiného než běžně (tedy „komerčně“) pronajímaný byt.

Jak ukázala novinářská vernisáž, v pozadí je zjevná nechuť autorů výstavy k bydlení vlastnickému (je totiž jen pro „bohaté“), zvláště k tomu plánovanému, stavěnému a nabízenému soukromým sektorem (jehož jediným motivem je zisk), a naopak evidentní přesvědčení, že skutečně kvalitně (což lze jen s dotacemi) může stavět jen obec, kraj či stát, zkrátka entity, jejichž jedinou motivací je blaho lidu – jemuž samozřejmě rozumějí lépe a kvalifikovaněji než samotný lid, natož pak nějaký podnikatel.

Prokletý byznys

Vernisážní řeči to naznačovaly více než výmluvně: „toto je bohužel na té byznysové bázi“, „nové byty za ty astronomické ceny mohou kupovat snad jen spekulanti“, „hypotéka je obtížný závazek na celý život a neumožňuje reagovat na měnící se potřeby rodiny“. K tomu povzdechy „snad se Sekyra Group na tom Smíchově bude už chovat jinak …“  a naopak „ach, ten Hamburk a Hafen City“ a „ach, ta Vídeň“ a samozřejmě hlavně to sladké slovo „dotace“. Jakousi politickou záštitu celé akci ostatně poskytl Matěj Stropnický, což je nade vše výmluvné. Celá výstava je vlastně spíše politickým či společenským počinem – ona se totiž architektura domů s byty nájemními a vlastnickými nijak moc neliší.

Vědomá neznalost?

Konečně – různé názory na bytovou výstavbu a bytovou politiku jsou naprosto legitimní. Zarážející je ale (vědomá?) neznalost, jakou ty výroky signalizují.

Tak především se v zásadě jinak než na té „byznysové bázi“ u nás byty víceméně nestaví. Co postavil veřejný sektor a co soukromý po roce 1989 se k sobě má asi jako blecha a slon. Pravdou je, že „komerční“ byty opravdu nejsou nijak levné (zvláště dnes), ale hlavně hypotéky z nich zjevně stále dělají docela dostupné zboží – nepochybně drtivou většinu bytů nových i starších kupují ti, co chtějí bydlet, a nikoli „spekulanti“. Ano, investoři nakupují také – aby následně vstoupili na trh nájemního bydlení, což je koneckonců také dobře – a vlastně v intencích těch, kteří tak nemají rádi bydlení vlastnické. A hypotéka je sice dlouhodobý závazek, nicméně byty zatížené hypotékou se dnes už naprosto běžně převádějí. Koupě bytu 2 + kk mladými novomanželi tudíž neznamená, že jsou k němu jeho majitelé přikováni nadosmrti, i kdyby se jim narodilo pět dětí. Prostě jeden byt s hypotékou prodají a koupí jiný. Nebo samozřejmě pronajmou.

Bydlení vždycky něco stojí

A hlavně celé to tažení proti vlastnickému bydlení zcela ignoruje skutečnost, že i nájemné je přece finanční závazek. Nepřátelé hypotečních úvěrů navozují zdání, jako by nájemníci bydleli zadarmo či za nájemné, které nestojí za řeč. Opak je pravdou.

Všichni musíme nějak bydlet a všechny nás to něco stojí, ať už se platba nazývá „nájemné a poplatky“ nebo „hypotéka a poplatky“.  A každý, kdo se trochu vyzná v poměrech na bytovém trhu, ví či tuší, že právě (kromě jiných faktorů) víceméně totožná velikost obou zmíněných plateb, stále akceleruje zájem o vlastnické bydlení. „Hypotekář“ totiž bydlí a současně spoří či investuje (proto také ČSÚ do nákladů na bydlení obsluhu hypotéky nepočítá, traktuje ji jako „investici“), zatímco nájemník jenom platí za určitou službu. Nenaspoří nic – ale na druhé straně také nemá žádné starosti, ty má majitel bytu. Prostě: něco za něco.

Není nad dotace

Je na každém, kterému modelu dá přednost. A zdá se, že přinejmenším na první pohled je v Praze z čeho vybírat. Sreality v tomto okamžiku nabízejí 2 728 bytů k pronájmu a 5 190 bytů ke koupi, v tom zhruba dvě tisícovky novostaveb.

Ale kampak s tím na budovatele šťastných zítřků z Frágnerky. To je bohužel nabídka na „byznysové bázi“, která přece nemůže být tak kvalitní jako dotované byty. Pravda, na výstavě je k vidění několik pěkných bytových domů, jejichž stavebníkem byl veřejný sektor, ale stejně tak by se našly pěkné projekty komerční – dnes jsou pod nimi podpisy i Josefa Pleskota nebo dokonce Zahy Hadid.

Ono je to s tím dotovaným bydlením těžké. Komu? A podle jakých kritérií? Kdo třeba právě v Praze  – kde je nulová nezaměstnanost a průměrný příjem kolem 30 000 korun měsíčně – na jakékoli dotované bydlení dosáhne? V projevech na zahájení výstavy se ale řešení objevilo: „Ve Vídni je takřka všechno bydlení dotované, týká se to i střední třídy!“ Možná to je recept. Roční dotace, aby měla smysl, by měla činit řekněme 30 000 Kč, což by představovalo velmi zhruba tak dvouměsíční úlevu pro nájemníky i vlastníky. Bratru tak asi 45 miliard ročně.

Obec má stavět!!

Není ale dobré vylévat s vodou i dítě. Samozřejmě, že by Praha měla mít „vlastní“ bytovou výstavbu, a to jak na prodej, tak pro nájemníky. Stačily by možná jeden dva tisíce bytů ročně. Obohatil a inovoval by se tím bytový fond města a zmírnily výkyvy trhu, z nichž jeden právě prožíváme. Ovšem za jednoho předpokladu – ceny prodejní i nájemného by musely být tržní, nikoli dotované. Anebo ještě lépe – ekonomicky udržitelné, tedy takové, které by pokryly investice a umožnily efektivní správu. Nic víc – město nemusí vykazovat bůhvíjaký profit.

Skutečnost, že hlavní město dnes byty prakticky nestaví, je ostudná. Změnit tuto iracionální politiku by jistě bylo užitečnější než volání po dotacích. A levnější. Už za primátora Hudečka se mluvilo o tom, že město samotné bude developerem, dokonce byl k dispozici i potřebný nástroj – Rozvojová agentura Praha. Léta ovšem běží a v Praze své Hafen City stále nemá. Snad by bylo dobré napřít energii spíše tímto směrem.

(Město Most právě nyní staví nájemní byty, ale právě na té zpropadené ekonomické bázi. „Vznikne 28 klasických nájemních bytů s tržním nájemným, nebude to žádné sociální bydlení, žádná ubytovna,“ dala se slyšet mostecká radnice. Někde se veřejný sektor zjevně hýbe čiperněji než v Praze.)

(Výstava NÁJEMNÍ BYDLENÍ / ZAPOMENUTÝ SEGMENT ČESKÉ ARCHITEKTURY /VČERA, DNES A ZÍTRA je k vidění v GJF do 16.6., denně kromě pondělí v čase 11,00 – 19,00.)

Petr Bým