Dopady novely zákona o DPH na nemovitosti

Daňový balíček a s ním i novela zákona o DPH prošly až na konec legislativního procesu. Jaké budou dopady této novely na uplatňovaní DPH na nemovitosti? Aktuální novela zejména rozšiřuje omezení pro uplatnění DPH u nájmu nemovitostí mezi dvěma plátci a mění pravidla pro úpravu odpočtu u oprav nemovitostí.

Za současného stavu se plátce může při pronajímání nemovitosti jinému plátci rozhodnout uplatnit DPH. Tato výjimka z obecného pravidla, že nájem nemovitostí je plněním osvobozeným od daně, se zúží. Zákonodárce se rozhodl neumožnit uplatnění DPH na nájem nemovitostí, které slouží k bydlení, nebo jsou obytným prostorem. Omezení se však může zprostředkovaně dotknout i nebytových prostor, a to z toho důvodu, že ve výčtu dotčených nemovitostí jsou uvedeny i „stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímaná tato část, tvořeno obytným prostorem.“ Budou-li tedy pronajímány v uvedeném poměru společně bytové a nebytové prostory nacházející se ve stejné budově, nebude možné uplatnit DPH ani u nebytových prostor, i když budou pronajímány plátci k jeho podnikání.

Úprava odpočtu u oprav

Starosti přibudou plátcům, kteří provedli opravu nemovitosti, u níž hodnota všech přijatých zdanitelných plnění bez DPH přesahuje 200 000 Kč, a z opravy uplatnili odpočet DPH. Rozhodnou-li se následně ve lhůtě 10 let od provedení opravy přesahující uvedenou hodnotu předmětnou nemovitost prodat, vznikne plátcům povinnost zkoumat, zdali jsou dány důvody pro úpravu odpočtu uplatněného ve vztahu k opravě. Jedná se o poměrně zásadní změnu, jelikož doposud plátci neprováděli úpravu odpočtu ve vztahu k opravám nemovitostí vůbec, a to z toho důvodu, že opravy nejsou na rozdíl od technického zhodnocení z pohledu daňových zákonů dlouhodobým majetkem. Pro opravy zahájené před účinností novely a dokončené až za její účinnosti je plátcům ponechána možnost volby, zda-li chtějí postupovat podle nové úpravy či nikoliv.

Dále se vlastního pravidla pro určení okamžiku uskutečnění zdanitelného plnění dostane službám poskytovaným pronajímatelem společně s nájmem nemovitosti, jako jsou například ostraha nebo úklid zajišťované prostřednictvím třetím osob. U takových služeb se zdanitelné plnění bude považovat za uskutečněné až dnem zjištění skutečné ceny, a nikoliv již jejich poskytnutím.

Změna pravidel uplatňovaní DPH na nájem nemovitostí vstoupí v účinnost se začátkem roku 2021. Další dvě uvedené změny budou účinné již k 1. dubnu 2019.

Autor pracuje v advokátní kanceláři bnt attorneys-at-law.

Karel Kotrba