Development/obec: spolupráce vyžaduje pevná a jasná pravidla

Vztah plný trhlin a nedůvěry – tak můžeme popsat situaci, ve které se dnes nachází stavebník versus úřad. Namísto kooperace se mezi nimi od sametové revoluce zformovala hluboká propast, která znamená obrovské ztráty pro obě zúčastněné strany. Věřím, že nová pravidla pro spolupráci s investory a stavebníky, na jejichž vzniku momentálně v Jihlavě pracujeme, jsou prvním krokem ke zlepšení tohoto vztahu.

Hned na začátku bych si tady rád něco odložil a zdůraznil spojení dvou slov – pravidla a spolupráce. Uložme si tato důležitá slova do paměti a vraťme se k nim později.

Zlí developeři?

Porevoluční development vtrhl do většiny měst České republiky a velmi agresivním způsobem začal měnit územní plány ve prospěch stavebníků. Bez ohledu na kapacity inženýrských sítí, ekonomické, sociální i ekologické potřeby měst začaly růst rezidenční, logistické a komerční zóny. Tato agrese nepřinesla jen degradaci městského prostředí, prudké zhoršení užitnosti i estetiky veřejného prostoru, ale znamenala i vnitřní zhoršení vztahů v rámci municipality, což se projevilo nedůvěrou úředníků v samosprávu. Neexistující metodika, která by nahradila odbornost samosprávy alespoň v klíčových oborech, posílila subjektivní potřebu úředníků jak státní správy, tak samosprávy, bránit město proti drancování developmentu, a to mnohdy s chybnou interpretací zákonných norem. Věty jako: „To vám nedovolím, přes mne rozhodně neprojdete!“ se začaly běžně ozývat z úřednických kanceláří.

Schopnost, ale i ochota najít slušného developera stejně jako silného a erudovaného politika mnohdy končila na paragrafech zákona o zadávání veřejných zakázek, na nichž často ztroskotaly obě strany.

Chyby a viníci

Začátek neutěšeného stavu výstavby hledejme u navrácení milionů čtverečních metrů půdy restituentům, kteří jen málokdy odolali druhé či třetí návštěvě spekulanta s lákavou nabídkou ke koupi pozemku. Divit se jim nemůžeme. Za svůj jen minimální vztah k nabyté půdě tito lidé odpovědní nejsou. Snaha samospráv bránit tuto půdu a odpovědně ji zhodnocovat na stavební pozemky, stejně jako zákonná možnost omezit nové formy zástavby byly prakticky nulové. Bylo složité chtít udržet složité vazby udržitelného rozvoje obcí od samosprávy plné čerstvě zvolených učitelů či lékařů do pozic hlavních manažerů města …

Tehdy se stala druhá zásadní chyba – samospráva začala předávat své kompetence do rukou úředníků státní správy či samosprávy. Na co nestačily zákony, na to se pasovala pravidla a manuály. Tím se silně posílila úřednická moc a zároveň velmi oslabila síla samosprávy, která jakoby zapomněla, že má bojovat za kvalitu prostředí a zlepšení podmínek života obyvatel. Zničil se tím dialog. Rezignovali jsme na hledání nejlepšího řešení a development „uzavřeli“ do dlouhého procesu plnění nařízení a čekání na stanoviska. Kreativita developmentu tak přešla z projektu do inženýringu – místo hledání krásného projektu začalo být umění projít všemi pravidly.

Celý proces prudkého znehodnocení městského prostředí završila poslední, třetí chyba v podobě tvorby městských rozpočtů. Jejich výše se, jak je známo, odvíjí od počtu obyvatel města či obce. Toto pravidlo na jedné straně výrazně stabilizovalo městské rozpočty, ovšem na straně druhé odstartovalo politickou suburbanizaci, hon na obyvatele a snahu každé obce mít na periferii lokalitu plnou barevných a různě hranatých domečků. Až později si krajská a okresní města uvědomila, že tento způsob zástavby není ekonomicky únosný – města se dostala do bludného kruhu. Na jedné straně se snaží konkurovat venkovu ve vytváření rezidenčních čtvrtí, ale zároveň se tím dostávají do finanční pasti.

Hledejme řešení

Ukazování prstem na druhého nám v této situaci k ničemu nepomůže. Přiznejme si, že svůj podíl viny neseme tak trochu všichni. Je třeba vykročit k hledání nové cesty. Je třeba vidět, že mnoho developerů už pochopilo, že investice do kvalitního veřejného prostoru, do zeleně a sportovišť přináší spokojené klienty, kteří zvedají hodnotu území, šíří dobré jméno developera, a tím z dlouhodobého pohledu zvyšují zájem o jeho projekty. Na druhou stranu si povšimněme, že už existují i osvícení politici, kteří jsou schopni komunikovat a vyjít vstříc kvalitním developerským projektům.

Teď se vraťme na začátek a připomeňme si na ta dvě důležitá slova, bez kterých se dále nepohneme. Těmi magickými slůvky jsou pravidla a spolupráce. Pravidla, která umožní přinášet kvalitní developerské projekty a ty špatné zamítnout. Pravidla, která usměrní energii investora do potřeb daného území. Pravidla, která transparentně a předvídatelně pojmenují, jak se staví v každém městě. Pravidla, která nebudou jen požadovat, ale také nabízet možnosti zrychlit, zlevnit a zjednodušit proces přípravy stavby. A v neposlední řadě pravidla, která rozdělí náklady na provoz a přinesou kýžené zlepšení kvality života obyvatel města a která městu zároveň dají ekonomickou možnost tuto kvalitu dlouhodobě udržet. Tato pravidla se alespoň v Jihlavě jmenují „Zásady pro spolupráci s investory“.

Závěr?

Města musí začít plánovat, a to udržitelně (což v prvé řadě znamená pochopit význam tohoto slova), a přestat do územních plánů omalovávat myšlenky developmentu. Politici si musí uvědomit, že základem jejich práce je diskuse –  zejména s těmi, kdo jejich město poslední desítky let staví – a dobrá správa města. Musí se také naučit oddělit kvalitní development od „hobby“ developmentu, kterým se tak trochu zkouší, co město ještě unese. Pak můžeme společně oslovit vládu a pokusit se vysvětlit, že rozpočtové určení daní by se dalo diferencovat a že část peněz, která v území vznikne, by se měla do daného území vrátit. Bavme se například o 30 %? Protože potom by ustala politická suburbanizace a naše města by pak mohla mít možnost být zase krásným a udržitelným místem pro život.

Autor je náměstkem primátorky města Jihlavy.

Vít Zeman