Development a obec: jasná pravidla zatím chybí, ale …

Chaotické, netransparentní a bez jasně stanovených pravidel. Tak by se dalo popsat vyjednávání mezi městy a developery v České republice. Aktuální podmínky nevyhovují ani jedné ze zúčastněných stran. Investoři volají po jasných pravidlech a města zase chtějí mít jistotu, že jim investor přispěje na údržbu a zajištění infrastruktury i občanské vybavenosti nově zastavěného území.

Oporu v současné legislativě taková pravidla zatím nemají. Změnu by sice mohl přinést nový stavební zákon, ale jeho konečná podoba a schválení zatím nejsou jasné. Města a městské části se proto snaží hledat řešení jinde. Usnadnit a zajistit transparentní spolupráci by mohly například tzv. zásady spolupráce mezi městem a investorem, někdy také označované jako smlouvy o rozvoji území.

První vlaštovky

Pravidla pro výstavbu čili ony zásady pro spolupráci s developery jsou dokumentem, který začal v některých městech České republiky vznikat z potřeb praxe před několika lety. Účel je zřejmý: zjednodušení a zpřehlednění komunikace mezi městem a investorem, předvídatelné prostředí a transparentní pravidla pro vznik nových stavebních projektů. Dosud je vytvořilo a přijalo několik obcí – za průkopníky lze považovat Říčany u Prahy a městskou část Praha 7, ale mají je také například v Mnichově Hradišti anebo Hrušovanech u Brna.

V probíhající diskusi na toto téma Česká komora architektů upozorňuje na to, že pravidla nemusí být ve všech sídlech stejná a také nemusí platit ve všech jeho lokalitách a pro všechny typy stavebníků univerzálně. Mohou například sloužit k motivaci investorů pro využívání brownfieldů, k rekonstrukci staveb a areálů, ke konsolidaci centrálních částí měst apod. Tak či onak je hlavním zájmem regulovat vztahy města k investorům podle jasných a transparentních pravidel.

Jihlava a zelené střechy

Podobná pravidla aktuálně připravují také v Jihlavě. Pokud je schválí, stane se Jihlava prvním statutárním a také větším městem, které je přijalo. Město očekává, že bude schopné se s developery dohodnout na převodu určitého množství z jimi vystavěných bytů přímo do svého vlastnictví. Dalším specifikem jihlavských městských pravidel pro výstavbu je podpora zelených střech – takové projekty výši developerského příspěvku městu výrazně sníží.

Zásady by se mohly stát nástrojem, jak soustavně investovat do kvality prostředí a jednotlivých lokalit. Jihlava si tak od transparentně uzavřených smluv slibuje jasnou cestu k trvale udržitelnému rozvoji. Navíc jde město vstříc trendu, kdy odpovědní investoři sami chtějí investovat do míst, kde podnikají, což je nutný krok směrem k ekonomické udržitelnosti jejich projektů.

Praxe ukazuje cestu

Zásady spolupráce ošetřují průběh a dopady realizace stavby na území města. Zajišťují spoluúčast investora na budoucí podobě zastavěného území formou finančního příspěvku nebo nepeněžního plnění – v praxi by tak investor na své náklady budoval například veřejnou infrastrukturu, školku či park. Přitom u jednodušších projektů se takové nefinanční plnění nepředpokládá, investor by v takových případech obci přispěl fixní částkou například za jeden metr čtvereční hrubé podlažní plochy či zastavěné plochy.

Zkušenosti ukazují, že investoři se již nyní často a velkou měrou podílejí na kompenzaci dopadů jejich vstupu do území, jen je tento jejich podíl málo veřejně komunikován a stanovován bez jasných pravidel. Jejich vytvoření přináší investorům to, po čem dlouhodobě volají – jistotu a předvídatelnost požadavků na ně městem kladených. Díky pravidlům a na jejich základě podepsaným smlouvám má developer také jistotu, že jeho ujednání s radnicí daného města či městské části budou platit i poté, co se vymění jejich vedení. Zásady spolupráce měst s developery také mimo jiné minimalizují rizika potencionální korupce. Větší zapojení investora na zajištění infrastruktury a občanské vybavenosti navíc buduje jeho dobré jméno a zvyšuje kvalitu a atraktivitu projektu u budoucích vlastníků nemovitostí.

Materiál vznikl v advokátní kanceláří Frank Bold Advokáti.

SF/pb