Developerské projekty: jak na akvizice?

V souvislosti s pandemií COVID-19 a nedávnými krizovými opatřeními mohou být akvizice již vznikajících staveb častější. Připojení dalších partnerů do projektu či jeho přechod na developera, který bude mít dostatek financí, totiž může urychlit a usnadnit jeho dokončení. Před tímto krokem je však nutné provést právní prověrku projektu, jehož akvizici developer plánuje. Shrnujeme proto častá rizika, která taková prověrka pomůže odhalit.

Každý developerský projekt musí být zejména v souladu s územně plánovací dokumentací, proto doporučujeme prověřit zejména jeho právní a faktický stav. Pokud realita právnímu stavu neodpovídá, může to být hned na začátku důvodem, proč buď od akvizice projektu z opatrnosti ustoupit, nebo se pokusit o jeho nezbytné úpravy. Opakovaně jsme se setkali se situacemi, kdy kupující nesprávně vyhodnotil možnosti developmentu ve vybraném území a z důvodu chybného prvotního posouzení souladu projektu s územním plánem poté nemohl svůj záměr realizovat. Aby se takové situaci zabránilo, mělo by být prvním krokem zájemce o ten či onen projekt požádat stavební úřad o územně plánovací informaci o souladu jeho záměru s územním plánem. Pokud se objeví nesoulad, nabízí se i možnost se pokusit územní plán změnit. Na takovou změnu sice neexistuje právní nárok, ale je možné se s obcí dohodnout na spolupráci a k žádané změně územního plánu následně směřovat společnými kroky.

Stejně tak je důležité prověřit, zda byla územní rozhodnutí a stavební povolení vydána v souladu s právem, zda odpovídají faktickému stavu developerského projektu a neexistují rizika možného zrušení těchto rozhodnutí nebo napadení postupů, stanovisek a rozhodnutí dotčených orgánů, která by záměr ohrožovala. V případě již zkolaudovaných staveb je třeba prověřit i podmínky kolaudace.

Otázka vlastnických práv

Projektová dokumentace je zpravidla architektonické dílo chráněné podle autorského zákona. Pokud kupující již při přípravě akvizice projektu počítá například se změnou projektové dokumentace (nebo s jinou dispozicí s projektovou dokumentací), je vhodné prověřit rozsah práv prodávajícího k projektové dokumentaci. Může se totiž stát, že prodávající nedisponuje právy k projektové dokumentaci v potřebném rozsahu, což by mohlo záměr ohrozit. Nutné vypracování nové projektové dokumentace totiž může způsobit značné zpoždění realizace.

Během přípravy akvizice je rovněž vhodné se ujistit, že nemovitost skutečně vlastní prodávající. Setkali jsme se totiž i s případy, kdy část pozemku, která má být nabývána, nebyla ve vlastnictví prodávajícího, protože ji vydržela třetí osoba. Toto riziko se výrazně zvýšilo s přijetím nového občanského zákoníku upravujícího mimořádné vydržení.

Nejde však nutně jen o vztahy vlastnické. Důležité je zjistit také například služebnosti inženýrské sítě nebo služebnosti zajišťující přístup k nemovitosti. Bez napojení pozemku na inženýrské sítě nebo zajištění řádného přístupu totiž nebude možné zamýšlenou stavbu zkolaudovat a řádně užívat.

Finance, úvěry, dotace …

Z pohledu financování doporučujeme zaměřit se na povinnosti prodávajícího z úvěrových smluv nebo dotačních podmínek. Zvláštní pozornost je přitom potřeba věnovat doložkám vyžadujícím předchozí souhlas poskytovatele úvěrového nebo dotačního financování ohledně změny vlastníka projektu, takzvané change of control clause. Bez udělení souhlasu totiž při takové změně může dojít i k okamžitému zesplatnění úvěru. Jeho případné nesplacení pak může vést až k realizaci zástavního práva zatěžujícího majetek, který je předmětem akvizice. V případě dotačního financování zase může dojít k porušení dotačních podmínek, jenž může vést až ke ztrátě nároku na dotaci nebo ke vzniku povinnosti již obdrženou dotaci vrátit.

Vztahy s dodavateli a zákazníky

Pokud developer plánuje akvizici již rozestavěného projektu, je pro něj klíčové rovněž nastavení stávajících smluvních vztahů. Jedná-li se o stavební společnost, která výstavbu realizuje, je nezbytné zajistit převod práv a povinností ze smlouvy o dílo uzavřené mezi prodávajícím, jako objednatelem, a stavební společnosti, jako zhotovitelem. Zejména je vhodné ověřit klíčové aspekty smlouvy o dílo, například omezení odpovědnosti zhotovitele, termíny provedení, záruční podmínky, rozsah dodávek, vícepráce a další.

Ve vztahu k zákazníkům – třeba budoucím kupcům jednotek v bytovém domě – doporučujeme přezkoumat také podmínky smluv o smlouvě budoucí kupní, zdali jsou závazky z těchto smluv platně založeny a jsou vymahatelné.

Při právní prověrce developerského projektu, o jehož koupi developer uvažuje, se však vždy objeví daleko více důležitých skutečností. Jejich zmapování pomůže zájemci o akvizici kvalifikovaně rozhodnout, jakou formu akvizice zvolit a jaká rizika koupě může přinést.

Autor je trvale spolupracujícím advokátem v advokátní kanceláři Frank Bold Advokáti.

Jan Kubala