D8 a česká logistika

Jaké výhody přinese segmentu logistiky blížící se kompletní otevření poslední části dálnice D8? Jedná se o poslední dílek skládačky, který znamená zprovoznění teprve druhého úplného dálničního spojení Prahy s Německem – a další zvýšení atraktivity Ústeckého kraje pro developery logistických parků. Šance a příležitosti, které rozšíření české dálniční sítě pro logistiku přináší, ovšem budou limitovány už tradičními překážkami, mezi nimi hlavně obtížným schvalovacím řízením.

Jak nová dálnice pomůže zlepšit situaci relativně omezené nabídky průmyslových a skladových nemovitostí v regionu, který se tradičně potýká s poměrně vysokou nezaměstnaností, zmapovala ve studii „Ústí nad Labem míří vpřed“ společnost Colliers International

Silný potenciál

Developerské plány v koridoru dálnice D8, jež prochází třemi regiony České republiky – Prahou, Středočeským a Ústeckým krajem –, aktuálně zahrnují projekty moderních skladů o celkové rozloze 222 700 m². Z tohoto objemu jsou již nyní ve výstavbě kapacity o rozloze 39 300 m². Celkový developerský potenciál okolí dálnice D8 je však výrazně vyšší – s ohledem na očekávatelný další rozvoj oblasti podél dálničního koridoru lze počítat s kapacitou nejméně dalších 730 000 m².

Celkový developerský potenciál by tedy ve srovnání s rozlohou současných projektů mohl znamenat až čtyřnásobný nárůst. Zároveň se podle zmíněné jasně ukazuje, že developeři si pozemky pro budoucí výstavbu zajišťovali již před dokončením dálnice D8. Více než 70 % plánovaných projektů se přitom nachází v Ústeckém kraji.

Na obzoru další koridory

K lepšímu posouzení potenciálu dalšího rozvoje společnost Colliers provedla průzkum mezi poskytovateli logistických služeb. Oslovila je s otázkou, zda dokončení dálnice D8 podle jejich názoru zvyšuje atraktivitu regionu a jaké další významné výhody přinese. Developeři pak v průzkumu také odpovídali na otázku, zda v některé části koridoru dálnice D8 hodlají zahájit výstavbu spekulativních projektů. Většina poskytovatelů logistických služeb zmiňovala časové a finanční úspory i potřebu alternativní trasy k jiným dálnicím. A zejména velcí hráči na trhu buď již logistické parky s kapacitou dalšího rozšiřování v koridoru D8 mají, nebo si již předem zajistili pozemky na výstavbu areálů nových.

V otázce budoucího výhledu studie Colliers předpokládá, že další plánované silniční projekty, například dálnice mezi Hradcem Králové a Olomoucí nebo dálniční spojení mezi Českými Budějovicemi a Rakouskem, v následujících pěti letech otevřou nové „logistické“ koridory s podobným vzorcem možností dalšího rozvoje. Rovněž lze očekávat, že poslední změny rozhodovacího procesu a zjednodušení právního rámce, přijaté mimo jiné i s ohledem na třicetiletou ságu dálnice D8, pomohou od roku 2017 urychlit další rozvoj české dálniční sítě.

Stíny na lákavých perspektivách

Jakkoli nové silniční spoje domácí logistice přinášejí nemalé možnosti, celková situace je podle developerů, působících v tomto segmentu, nepříliš radostná. Proces výstavby logistických nemovitostí je u nás v průměru o 22 měsíců delší než jinde. Jako překážky a faktory, které k tomu přispívají, uvádějí ředitelé developerských společností stavební zákon, novelu zákona EIA a účelově vznikající „vyděračské“ organizace. Kvůli tomuto dlouhému procesu přitom Česko přichází o více než čtvrtinu developerských projektů – jak vyplývá z další studie, zpracované společností CEEC Research ve spolupráci s KPMG.

Problémy s aktivisty zmiňoval každý druhý ředitel, přičemž třetina z nich má negativní zkušenost s občanskými sdruženími a bezmála pětina si zase stěžovala na ekologické organizace. Problémy ale mají developeři i se samosprávou, která až dosud výstavbu logistických kapacit podporovala jako impuls ekonomického rozvoje a nabídku pracovních míst. „Vzhledem k velmi nízké nezaměstnanosti a s tím souvisejícím přílivem agenturních pracovníků do obcí v okolí průmyslových parků, podpora ze strany samospráv klesá. To je faktor, který bude rozvoj průmyslových parků mimo velká města komplikovat v budoucnosti a se kterým se budou muset developeři vypořádat,“ konstatuje Vladimír Müller ze společnosti Waystone CZ.

Nezpochybnitelné kvality

Na druhou stranu bude podle názorů profesionálů Česko v oblasti logistiky nadále těžit z řady výhod. K hlavním patří poloha uprostřed Evropy a kvalifikovaná pracovní síla. „Lokalita zůstává alfou a omegou a přístup na trhy je tím nejdůležitějším kritériem při výběru vhodné lokality. Česká republika poskytuje výborný přístup na trhy střední a východní Evropy a také západní Evropy, především Německa a Rakouska. Další výhodou je nabídka kvalifikované pracovní síly. Pokud se podíváme na nevýhody, na některých klíčových trzích, jako je Praha, je nedostatek vhodných pozemků, což může být překážkou pro další rozvoj, stejně jako nedostatek místní pracovní síly. Nevýhodou je také někdy nejasná a nestabilní legislativa a dlouhý povolovací proces,“ shrnuje situaci v logistickém segmentu developmentu Martin Baláž z ProLogis.

Petr Bým