Cyril Dejanovski, Svoboda & Williams: Ceny pražských bytů už neporostou tak rychle

Podle nás se současné ceny udrží po několik příštích let. Rozdíl bude jenom v tom, že už neporostou tak rychle jako dosud. Zájem o koupi rezidenčních nemovitostí za současné ceny se začíná vyčerpávat, poptávka a nabídka se tak postupně vyrovnávají a nebude tedy důvod k dalšímu výraznějšímu růstu cen – říká Cyril Dejanovski, obchodní ředitel realitní kanceláře Svoboda & Williams.

Vaši kolegové si často stěžují, že nemají co prodávat! Jak jste na tom vy?

Nabídka je menší, je to znát. Pokud se něco zajímavého objeví, bývá to ihned pryč. Opravdu kvalitní nemovitosti dnes prodáváme velmi rychle – často je ani nedáme na náš web. Trh se v posledních dvou letech – a hlavně letos – urychlil a stal se výrazně dynamičtějším. Je to důsledek skutečnosti, že lidé chtějí nakupovat. Když se jim nemovitost líbí, dlouho se nerozmýšlejí. Výsledky máme velmi slušné – prodeje se nám letos zvýšily o 20 %, pronájmy dokonce o 30 %.

Je z hlediska prodeje nějaký zásadní rozdíl mezi byty a rodinnými domy či vilami?

Tak samozřejmě více se prodávají byty. To je dáno cenou – dnes se u vil v dobrých lokalitách Prahy nezřídka pohybujeme nad úrovní 50 milionů korun. Ale i přes tyto ceny se domy na Ořechovce či Hanspaulce – to jsou velmi žádané adresy – prodávají v podstatě hned. Dokázali bychom takových domů prodat více, ale prostě nejsou na trhu.

Co vůbec dělají ceny? Tak trochu se zdá, že nyní se v případě běžných bytů posouvají skoro až na úroveň 100 000 korun za metr čtvereční, což bylo dříve považováno za parametr luxusních bytů. Jak je to dnes?

Asi bude nejlepší současný vývoj ilustrovat prostřednictvím našich dvou značek  – FeelHome a Svoboda & Williams. Jak víte, ta první prodává a pronajímá dostupnější rezidenční nemovitosti – a za ty se ještě nedávno považovaly byty s cenou do 65 000 korun za metr bytové plochy. Jenže dnes pod touto cenovou hranicí už žádné byty na trhu v Praze nejsou, všechno se posunulo směrem vzhůru. Takže dnes FeelHome nabízí byty v cenách kolem 85 000 až 90 000 korun za metr čtvereční, Svoboda & Williams ty dražší –  a těch je docela hodně. V centru, na Malé Straně nebo na Vinohradech dnes nejsou výjimečné ceny kolem 150 000 korun za metr čtvereční. Za poslední rok se ceny bytů v Praze zvýšily tak o 20 – 30 %.

V souvislosti s tím někteří odborníci mluví o cenové bublině?!

My máme jiný názor. Podle nás se současné ceny udrží po několik příštích let. Rozdíl bude jenom v tom, že už neporostou tak rychle jako dosud. Zájem o koupi rezidenčních nemovitostí za současné ceny se začíná vyčerpávat, poptávka a nabídka se tak postupně vyrovnávají a nebude tedy důvod k dalšímu výraznějšímu růstu cen. Ty se stabilizují a roční navyšování se podle našich odhadů bude pohybovat v intervalu kolem 5 %. Je to do značné míry také proto, že se v důsledku cenového vývoje mění chování klientů.

V jakém směru?

Nákupní euforie i přes tu současnou dynamiku přece jen pomalu mizí, zájem o vlastní bydlení slábne. Hledají se jiné modely – třeba si klient koupí menší byt jako investici, tedy k pronájmu, a sám si současně pronajme byt větší. Trochu to souvisí s těmi vysokými cenami, které nejsou leckomu dostupné, trochu i s názory a životním stylem mladší generace, těch takzvaných mileniálů. Oni nestojí o větší závazky – hypotéka na třicet let, to je pro ně něco takřka nemyslitelného, i automobily si raději pořizují na operativní leasing. V jejich menším zájmu o vlastnické bydlení ovšem také hraje roli skutečnost, že po zásahu ČNB musí mít žadatel o hypotéku značné vlastní zdroje – a equita v řádu statisíců nebo dokonce milionů je pro většinu z nich nedosažitelná.

Nájemné ovšem také roste …

Je to tak. Ceny za metr nepočítáme, ale pro ilustraci – nejvíce pronajímáme jednotky za 30 000 až 45 000 korun měsíčně. Za takové nájemné je v současnosti k dispozici menší byt, řekněme 2 + kk na Malé Straně, nebo větší, ovšem mimo centrum, například byt 3 + 1 na Vinohradech. Přitom ovšem nájemné dále roste a podle našeho mínění tomu tak bude i nadále. O pozadí vysoké poptávky jsem už mluvil, co se nabídky týče, očekáváme, že se bude také rozšiřovat. Při pronájmu kvalitních bytů – s hypotékou kolem 2 % – lze totiž dosáhnout výnosu zhruba 5 % a to je v současnosti velmi atraktivní zhodnocení kapitálu.

Jaká klientela k vám dnes přichází?

V 90. letech, kdy realitní kancelář Svoboda & Williams začínala, byla tak z 90 % orientována na zahraniční klientelu, ať už se jednalo o prodeje, nebo pronájmy. To už dávno neplatí – myslím, že tak 90 % bytů, které prodáme, kupují Češi, u pronájmů to bude tak půl na půl.

Vidím na stole katalog Christie´s?!

Od září tohoto roku jsme pro oblast rezidenčních nemovitostí exkluzívními partnery této světoznámé aukční síně, a to jak pro Českou, tak Slovenskou republiku. Máme z toho velkou radost. Oni jsou velmi nároční, je to vysoce prestižní záležitost, jednání také trvala osm měsíců. Od partnerství si hodně slibujeme. Na jedné straně by tato spolupráce na český realitní trh měla přivést více zahraničních zákazníků, na druhé pak naopak českým investorům výrazně usnadnit koupi nemovitostí v cizině. V rámci našich newsletterů budeme pro naši klientelu připravovat tematické, respektive geograficky zaměřené přílohy, například právě nyní chystáme nabídku rezidenčních nemovitostí na Floridě.

Petr Bým