CRECVI: český realitní trh je v dobré kondici

Index CRECVI (Commercial Real Estate Capital Value Index) společnosti Cushman & Wakefield vykazuje v průběhu tohoto roku jasný růst kapitálové hodnoty prvotřídních komerčních realit. Jejich hodnota roste již tři čtvrtletí po sobě, i když nijak dramaticky. Ve třetím čtvrtletí roku 2013 se ale hodnota meziročně zvýšila už o 5,8 % a její růst se zjevně zrychluje. To společně s dalšími makroekonomickými a realitními ukazateli naznačuje, že domácí trh komerčních nemovitostí se již odrazil ode dna a zotavuje se z druhého poklesu v rámci recese.

„Růst indexu táhnou dobré výsledky nejlepších obchodních center v Praze. Hodnota průmyslových prostor je stabilní. Pouze u pražských kancelářských nemovitostí se zatím situace nezlepšuje. Důvodem je dostatečná nabídka volných prostor, kvůli které neroste nájemné,“ říká Michal Soták, vedoucí týmu průzkumu trhu společnosti Cushman & Wakefield, a dodává: „Kapitálové hodnoty kancelářských prostor jsou na úrovni roku 2005, ale prvotřídní obchodní centra v Praze již překonala svůj vrchol z roku 2007.“ (Kapitálová hodnota je cena, za niž by se s nemovitostí pravděpodobně obchodovalo na kapitálových trzích.)

Index ukazuje, že kapitálové hodnoty průmyslových nemovitostí jsou oproti administratativním budovám stabilní a odpovídají zhruba úrovni roku 2004. „Vzhledem k malému množství nepronajatých ploch, dlouhodobé povaze smluv a obecné absenci bublin v tomto segmentu je podle nás toto odvětví mimořádně atraktivní pro investory, kteří chtějí bezpečně investovat do nemovitostí s přiměřenou návratností,“ říká Jaroslav Kaizr z „průmyslového“týmu Cushman & Wakefield.

Souhrnně vzato, trh podle indexu CRECVI jako celek dosáhl svého vrcholu ve třetím a čtvrtém čtvrtletí roku 2007 a naopak dna ve třetím čtvrtletí roku 2009. Druhé dno recese přineslo další, velmi mírný pokles, který skončil ve čtvrtém čtvrtletí roku 2012. Od té doby údaje naznačují stálý a solidní růst kapitálové hodnoty nemovitostí a návrat trhu jako celku na úroveň roku 2006.

CRECVI slaví narozeniny

Index kapitálové hodnoty komerčních nemovitostí společnosti C&W sleduje vývoj českého realitního trhu od prvního čtvrtletí roku 2003, dnes tedy už deset let. Jsou v něm zahrnuty pouze tři typy komerčních realit, a to kancelářské budovy, obchodní prostory a „industrál“, přičemž při výpočtech indexu je jejich váha 50 : 25 : 25.

Index je jediným lokálně zpracovávaným indexem kapitálové hodnoty nemovitostí v České republice. Na západě jsou jeho dlouhodobě zavedenými protějšky např. skupina indexů IPD nebo index US NCREIF. Tyto indexy využívají investoři do nemovitostí, banky, developeři i nájemci, kteří chtějí porozumět dynamice trhu s nemovitostmi, ocenit portfolia nemovitostí, srovnat své výsledky se zbytkem trhu či analyzovat realitní cyklus. Index CRECVI se týká pouze České republiky a udává meziroční změny kapitálové hodnoty portfolia komerčních nemovitostí, které tvoří prvotřídní kancelářské prostory v Praze, prvotřídní pražská obchodní centra a prvotřídní logistické prostory v České republice. Protože váha jednotlivých odvětví v portfoliu je stálá, změny hodnot indexu vyplývají pouze ze změn nájemného a míry výnosnosti. Index dále nebere ohled na pákový efekt, tj. zohledňuje hodnotu aktiv. Data používaná pro výpočty se získávají čtvrtletně prostřednictvím interního průzkumu mezi experty společnosti C&W na jednotlivá odvětví.