12. 1. 2011

CPI se letos bude potýkat se zahraniční konkurencí

V roce 2010 byly na českém realitním trhu uzavřeny investiční obchody v hodnotě 666 milionů eur, což je o 17 % více než v roce 2009 – tehdy se u nás zobchodovaly komerční nemovitosti za celkem 556 mil. eur. Letos to má být podle King Sturge ještě lepší; dnes dominantní hráč realitního investičního trhu – skupina CPI – ale bude o poznání více zápolit se zahraniční konkurencí.

Stejně jako v roce 2009, tak i loni realitnímu trhu vládli čeští a slovenští kupci, kteří meziročně svůj podíl na tuzemských realitních investicích zvýšili z 50 na loňských 71 %. Ze zbylého 29% podílu zahraničních investic si přitom loni nejvíce „ukousli“ investoři z USA (119 mil. eur) a z Rakouska (46 mil. eur). Studie společnosti King Sturge nicméně předpokládá, že letos se podíl českých a zahraničních kupců začne opět vyrovnávat.

Největší zájem měli loni investoři o kancelářské nemovitosti (317 mil. eur, 47% podíl na celkových nákupech) a dále také o maloobchodní objekty (166 mil. eur, 25% podíl). Naopak nejméně se obchodovalo s „industriálem“ (39 mil. eur a 6% podíl) a nájemními rezidenčními nemovitostmi (33 mil. eur a 5% podíl), letos nicméně v King Sturge očekávají v případě logistických nemovitostí nárůst počtu i objemu transakcí. Např. společnost VGP oznámila, že jedná o odprodeji části svého portfolia v hodnotě zhruba 300 mil. eur. Celkově se pro rok 2011 očekává další nárůst objemu realitních investic: konzervativní odhad je zhruba 600 – 700 mil. eur, v optimistické variantě by objem realitních obchodů mohl dosáhnout až jedné miliardy eur.

Česko: TOP-TEN realitních investic roku 2010

Cena v mil. eur Nemovitost Kupující Země původu kupujícího Prodávající Období roku 2010
108 Intercontinental Westmont Hospitality USA Strategic Hotels & Resorts Q4
72 City West (2 budovy) CPI CZ Finep Q4
71,5 City Empiria, City Forum Společnost holdingu Generali PPF Group CZ ECM Q2
49 IGY České Budějovice CPI CZ GE Real Estate Q4
40 Budova Melantrich REICO CZ La Salle Q4
33 Bytové domy Litvínov CPI CZ Unipetrol Q2
29,3 Longin Business Centre CPI CZ Invesco Q4
25 Budova Nestlé CPI CZ Sekyra Group Q1
23 Retailové portfolio CPI CZ JHT Q1
20 (odhad) Česká typografie / Vítek centrum Penta Investments CZ S+B CEE Beteiligungsver­waltung Q1

Zdroj: King Sturge, 5. ledna 2011

Hráč číslo 1: CPI

Investorem číslo 1 na českém realitním trhu byla v loňském roce společnost CPI podnikatele Radovana Vítka. Ta koupila nemovitosti za celkem 292 mil. eur, což představuje 44% podíl na celkové hodnotě investic. CPI Group tak v současné době zaujímá postavení, které bylo před krizí rezervováno jen pro zahraniční institucionál­ní fondy.

Loňské investiční aktivity CPI lze podle analýzy King Sturge charakterizovat tak­to:

  • CPI Group využila příznivou situaci na českém realitním trhu, konkrétně nepřítomnosti elitních zahraničních investorů z Německa a  Velké Británie;
  • CPI diverzifikovala své realitní portfolio (nákupy retailových, kancelářských a skladových nemovitostí);
  • skupina nakupovala kvalitní nemovitosti s dlouhodobými nájmy za yieldy (výnosové míry), které jsou dlouhodobě výhodné a u kterých je předpoklad, že se v budoucnu ještě sníží (tzn. cena těchto nemovitostí naopak vzroste);
  • oproti zahraničním investorům má skupina CPI tyto výhody: pohybuje se v domácím prostředí, které detailně a dlouhodobě zná, navíc je flexibilní v rozhodování o koupi i o budoucím využití objektu (aktivní asset management, jednání s nájemci, strategie prodeje apod.).

„Postavení CPI bylo loni na českém realitním trhu výjimečné. Na rozdíl od CPI se ostatní čeští a slovenští investoři většinou zajímají o menší nemovitosti v ceně 10 až 15 milionů eur. Řada těchto nemovitostí je přitom nabízena neveřejně, jen konkrétním zájemcům, kterými jsou často soukromé osoby. V loňském roce šlo například o budovy A-Keramika v Praze 5, budovu ČSOB v Anglické ulici v Praze 2 či budovu CCS v Chlumčanského ulici v Praze 8,“ říká Jan Kovařínský z King Sturge.

Držíme se Evropy

Mírný optimismus analytiků King Sturge má oporu i v jiných studiích a prognózách. Tak například podle nedávno publikované analýzy poradenské společnosti Dun & Bradstreet došlo v druhé polovině minulého roku ke zlepšení investičního klimatu v celé Evropě. Přitom ovšem nikoli překvapivě Česko není považováno za nejlepší investiční destinaci Starého kontinentu – těmi jsou podle Dun & Bradstreet Švýcarsko, Německo a Norsko (za zmínku v těchto souvislostech ovšem stojí často vzpomínaná spojitost ekonomického vývoje v Německu a Česku).

Firma Dun & Bradstreet přesto všechno v průběhu minulého roku snížila investiční rating hned devíti evropským státům – Belgii, Španělsku, Řecku, Islandu, Holandsku, Portugalsku, Maďarsku, Irsku a Francii (v případě Španělska, Řecka a Portugalska jde o opakované zhoršení), zatímco naopak ho zvýšila Německu, Polsku, Švýcarsku a koncem roku také Islandu. Zmíněné Polsko a také Česká republika jsou celkově zařazeny v kategorii mírného rizika návratnosti investice, když Slovensko je hodnoceno o stupeň lépe.

„Naše analýzy ukazují, že rizika v uplynulém roce nadále rostla. Nicméně koncem roku 2010 jsme již v Evropě zaznamenali křehké zlepšování investičního klimatu. To by mělo pokračovat i letos,“ říká ředitelka Dun & Bradstreet pro ČR a SR Alena Seoud a doplňuje: „Ve srovnání s turbulentním obdobím 2008 – 2009, kdy naše firma snížila ratingy většiny zemí světa a v kategorii s nejnižším rizikem nezůstal žádný evropský stát, se pro ekonomiku Evropy jedná o příznivý obrat.“

V souladu s tím v King Sturge očekávají jak zvýšení realitních investic v Česku, tak návrat zahraničních investorů. Zájem podle jejích analytiků bude hlavně o:

  • kancelářské a maloobchodní budovy třídy A s dlouhodobými nájmy ve vyhledávaných lokalitách;
  • projekty menší a střední velikostí (kancelářské a rezidenční projekty), a to ze strany privátních investorů;
  • retailové projekty (nákupní centra v Praze a regionálních městech, samostatné hobbymarkety a potravinářské hyper/supermarkety v regionech);
  • projekty převzaté financující bankou (jako loni v případě Continental, Brandýs nad Labem);
  • logistické a průmyslové areály (např. ohlášená transakce VGP).

Diskusní setkání časopisu Stavební fórum ve spolupráci s AVANT Fund Management na téma Specifika financování fondů kvalifikovaných investorů se koná v úterý 18.1.2011 od 11:00 do 13:00 hodin v hotelu Jalta, Václavské nám. 45, Praha 1.

Program:

  • V čem se liší FKI od standardních credit policy bank
  • Definice možných podmínek financování
  • Související kontrolní činnost depozitáře

Více informací o programu a on-line přihlašovací formulář naleznete na webu diskusí.