CPI se letos bude potýkat se zahraniční konkurencí

V roce 2010 byly na českém realitním trhu uzavřeny investiční obchody v hodnotě 666 milionů eur, což je o 17 % více než v roce 2009 – tehdy se u nás zobchodovaly komerční nemovitosti za celkem 556 mil. eur. Letos to má být podle King Sturge ještě lepší; dnes dominantní hráč realitního investičního trhu – skupina CPI – ale bude o poznání více zápolit se zahraniční konkurencí.

Stejně jako v roce 2009, tak i loni realitnímu trhu vládli čeští a slovenští kupci, kteří meziročně svůj podíl na tuzemských realitních investicích zvýšili z 50 na loňských 71 %. Ze zbylého 29% podílu zahraničních investic si přitom loni nejvíce „ukousli“ investoři z USA (119 mil. eur) a z Rakouska (46 mil. eur). Studie společnosti King Sturge nicméně předpokládá, že letos se podíl českých a zahraničních kupců začne opět vyrovnávat.

Největší zájem měli loni investoři o kancelářské nemovitosti (317 mil. eur, 47% podíl na celkových nákupech) a dále také o maloobchodní objekty (166 mil. eur, 25% podíl). Naopak nejméně se obchodovalo s „industriálem“ (39 mil. eur a 6% podíl) a nájemními rezidenčními nemovitostmi (33 mil. eur a 5% podíl), letos nicméně v King Sturge očekávají v případě logistických nemovitostí nárůst počtu i objemu transakcí. Např. společnost VGP oznámila, že jedná o odprodeji části svého portfolia v hodnotě zhruba 300 mil. eur. Celkově se pro rok 2011 očekává další nárůst objemu realitních investic: konzervativní odhad je zhruba 600 – 700 mil. eur, v optimistické variantě by objem realitních obchodů mohl dosáhnout až jedné miliardy eur.

Česko: TOP-TEN realitních investic roku 2010

Zdroj: King Sturge, 5. ledna 2011

Hráč číslo 1: CPI

Investorem číslo 1 na českém realitním trhu byla v loňském roce společnost CPI podnikatele Radovana Vítka. Ta koupila nemovitosti za celkem 292 mil. eur, což představuje 44% podíl na celkové hodnotě investic. CPI Group tak v současné době zaujímá postavení, které bylo před krizí rezervováno jen pro zahraniční institucionál­ní fondy.

Loňské investiční aktivity CPI lze podle analýzy King Sturge charakterizovat tak­to:

• CPI Group využila příznivou situaci na českém realitním trhu, konkrétně nepřítomnosti elitních zahraničních investorů z Německa a  Velké Británie;
• CPI diverzifikovala své realitní portfolio (nákupy retailových, kancelářských a skladových nemovitostí);
• skupina nakupovala kvalitní nemovitosti s dlouhodobými nájmy za yieldy (výnosové míry), které jsou dlouhodobě výhodné a u kterých je předpoklad, že se v budoucnu ještě sníží (tzn. cena těchto nemovitostí naopak vzroste);
• oproti zahraničním investorům má skupina CPI tyto výhody: pohybuje se v domácím prostředí, které detailně a dlouhodobě zná, navíc je flexibilní v rozhodování o koupi i o budoucím využití objektu (aktivní asset management, jednání s nájemci, strategie prodeje apod.).

„Postavení CPI bylo loni na českém realitním trhu výjimečné. Na rozdíl od CPI se ostatní čeští a slovenští investoři většinou zajímají o menší nemovitosti v ceně 10 až 15 milionů eur. Řada těchto nemovitostí je přitom nabízena neveřejně, jen konkrétním zájemcům, kterými jsou často soukromé osoby. V loňském roce šlo například o budovy A-Keramika v Praze 5, budovu ČSOB v Anglické ulici v Praze 2 či budovu CCS v Chlumčanského ulici v Praze 8,“ říká Jan Kovařínský z King Sturge.

Držíme se Evropy

Mírný optimismus analytiků King Sturge má oporu i v jiných studiích a prognózách. Tak například podle nedávno publikované analýzy poradenské společnosti Dun & Bradstreet došlo v druhé polovině minulého roku ke zlepšení investičního klimatu v celé Evropě. Přitom ovšem nikoli překvapivě Česko není považováno za nejlepší investiční destinaci Starého kontinentu – těmi jsou podle Dun & Bradstreet Švýcarsko, Německo a Norsko (za zmínku v těchto souvislostech ovšem stojí často vzpomínaná spojitost ekonomického vývoje v Německu a Česku).

Firma Dun & Bradstreet přesto všechno v průběhu minulého roku snížila investiční rating hned devíti evropským státům – Belgii, Španělsku, Řecku, Islandu, Holandsku, Portugalsku, Maďarsku, Irsku a Francii (v případě Španělska, Řecka a Portugalska jde o opakované zhoršení), zatímco naopak ho zvýšila Německu, Polsku, Švýcarsku a koncem roku také Islandu. Zmíněné Polsko a také Česká republika jsou celkově zařazeny v kategorii mírného rizika návratnosti investice, když Slovensko je hodnoceno o stupeň lépe.

„Naše analýzy ukazují, že rizika v uplynulém roce nadále rostla. Nicméně koncem roku 2010 jsme již v Evropě zaznamenali křehké zlepšování investičního klimatu. To by mělo pokračovat i letos,“ říká ředitelka Dun & Bradstreet pro ČR a SR Alena Seoud a doplňuje: „Ve srovnání s turbulentním obdobím 2008 – 2009, kdy naše firma snížila ratingy většiny zemí světa a v kategorii s nejnižším rizikem nezůstal žádný evropský stát, se pro ekonomiku Evropy jedná o příznivý obrat.“

V souladu s tím v King Sturge očekávají jak zvýšení realitních investic v Česku, tak návrat zahraničních investorů. Zájem podle jejích analytiků bude hlavně o:

• kancelářské a maloobchodní budovy třídy A s dlouhodobými nájmy ve vyhledávaných lokalitách;
• projekty menší a střední velikostí (kancelářské a rezidenční projekty), a to ze strany privátních investorů;
• retailové projekty (nákupní centra v Praze a regionálních městech, samostatné hobbymarkety a potravinářské hyper/supermarkety v regionech);
• projekty převzaté financující bankou (jako loni v případě Continental, Brandýs nad Labem);
• logistické a průmyslové areály (např. ohlášená transakce VGP).

Diskusní setkání časopisu Stavební fórum ve spolupráci s AVANT Fund Management na téma Specifika financování fondů kvalifikovaných investorů se koná v úterý 18.1.2011 od 11:00 do 13:00 hodin v hotelu Jalta, Václavské nám. 45, Praha 1.

Program:

• V čem se liší FKI od standardních credit policy bank
• Definice možných podmínek financování
• Související kontrolní činnost depozitáře

Více informací o programu a on-line přihlašovací formulář naleznete na webu diskusí.