Český bytový trh v detailu

Zatím developeři věří, že trh ten cenový růst unese! – řekl při prezentaci analýzy českého bytového trhu Marcel Soural, kterou společnost Trigema zpracovává ve spolupráci s firmami Central Group a Skanska Reality. Přinejmenším stran pražského trhu je tato víra asi oprávněná – ve třetím kvartálu se v metropoli prodalo 1 450 bytových novostaveb, meziročně o 38 % více, přičemž jejich realizované ceny meziročně vzrostly o 11 % na takřka 107 000 korun.

Struktura prodeje naznačuje, že v bytové Praze zákazník jednoznačně preferuje byty malé. Hned 40 % prodaných bytů bylo dvoupokojových a 32 % jednopokojových. (třípokojových se ve třetím čtvrtletí prodalo 19,2 % a čtyřpokojových 7,6 %). Pro srovnání: před rokem bylo ve stejném období dvoupokojových 41,3 %, jednopokojových 24,4 %, třípokojových 20 % a čtyřpokojových ještě 12,1 %.

Méně muziky za více peněz

Trend zmenšování výměry nových bytů se přitom prohlubuje: v současné nabídce dispozice 1 + kk a 2 + kk jednoznačně dominují. „Zatímco ještě v roce 2013 se podíl malých bytů 1+kk a 2+kk pohyboval pod 50 %, dnes tvoří již 63 %. Zároveň klesá i průměrná velikost nabízených bytů, která je dnes jen 65 m². Ještě před několika lety to přitom bylo i o 10 m² více. „Troufám si tvrdit, že kvůli vysokým cenám bytů a omezení dostupnosti hypoték bude tento trend nejspíš pokračovat i nadále,“ upozorňuje Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Na konci září se cena prodaného bytu v Praze zvedla na 106 713 Kč na m² – meziročně tak vzrostla o více než 11 % a mezikvartálně o 4,5 %. A před dvěma roky byla ve stejném období ještě na úrovni 83 150 Kč na m², když naopak poprvé přesáhla hranici 100 000 korun v posledním čtvrtletí loňského roku. „Pro nadcházející období očekáváme už jen pozvolný růst cen, v některých lokalitách budou ceny držet svou úroveň. Prostor pro zlevňování však nevidím. Aby k němu došlo, musela by především zlevnit cena stavebních prací a materiálů a zároveň by muselo dojít k výraznějšímu růstu nabídky na trhu,“ vysvětluje Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Vývoj průměrné ceny za m² nových bytů v Praze 2013 – 2019

K tomu lze dodat, že k jistému, ale z hlediska vývoje cena zjevně nedostatečnému oživení nabídky už došlo – dnes se pohybuje kolem čísla 5 300, přitom ještě před dvěma roky to bylo jen 4 000 jednotek. V roce 2011 se ovšem na pražském trhu nabízelo před 7 000 nových bytů. (Za zmínku v těchto souvislostech stojí i nabídka na trhu „seconhand“ bytů – těch se dnes v metropoli nabízí 7 415, a to za průměrnou cenu 88 719 korun za „čtverec“.)

Celkově si již v tomto roce našlo své zájemce 3 950 nových bytů. „Loni se v Praze prodalo 5 000 nových bytů. V tomto roce by to mohlo být nakonec skoro 5 500. Nemůžeme přitom ale očekávat, že by se v dalším období poptávka vyrovnala stavu z let 2014 až 2016, kdy se na trhu každoročně uplatnilo vždy okolo 6 000 až 7 000 jednotek. Situace zůstává pro developery stále složitá,“ dodává Marcel Soural.

Kvartální vývoj prodejů nových bytů v Praze 2011 – 2019

Oživení v regionech

Prodej nových bytů se zvýšil také v ostatních oblastech Česka. V první polovině letošního roku se mimo metropoli prodalo každý kvartál okolo 900 jednotek, ve třetím čtvrtletí se ale jednalo již o 1 200 bytů, jak dokládá šetření společnosti Trigema. Nejvíce z nich – více než čtvrtina – bylo v Jihomoravském kraji, kde to bylo 333 jednotek, když s relativně velkým odstupem následoval Středočeský, Olomoucký a Plzeňský kraj. Průměrná cena prodaného bytu činila 58 992 korun na m² – meziročně tak vzrostla o 15,3 % a mezikvartálně o 1,9 %. V nabídce bylo na konci září dohromady 6 660 jednotek. Počet nově nabízených jednotek tak letos vytrvale roste – na konci předchozího kvartálu jich bylo 5 500 a na konci prvního dokonce jen 4 850.

Nabídka a poptávka nových bytů v regionech ČR (3Q 2019)

Celkově tedy III. čtvrtletí přineslo českému trhu s byty oživení jak na jeho hlavní součásti, tedy v metropoli, tak mimo Prahu. Přitom je to vývoj spíše nečekaný. „Právě třetí kvartál ukázal, že se u nás velmi těžko predikuje,“ konstatoval M. Soural. Jeho slova lze do značné míry vztáhnout i na nájemní bydlení. Právě v tomto segmentu se totiž – v souvislosti s klesající dostupností koupě bytů – čekala větší aktivita. Statistiky Trigemy nicméně ilustrují spíše pokles nájemného a mírný pokles nabídky. V Praze průměrné nájemné meziročně kleslo o 6 % na 324 Kč za m², když zájemci si mohou vybírat z 6 845 bytů. Pro dnes tolik diskutované krátkodobé pobyty je ovšem nabídka bohatší – na konci záři představovala 10 724 bytů. Zřetelný je nicméně větší zájem developerů. Například právě Trigema má v chodu projekt Nová Invalidovna a unikátní 134 metrů vysokou budovu  Top Tower – oba budou nabízet nájemní byty.

Petr Bým