Byty: stavební náklady versus mzdy

Náklady na stavbu bytu v bytovém domě v porovnání s průměrnou mzdou v roce 2017 klesly proti roku 1997 o třetinu, když u rodinných domů se snížily dokonce o 42 %. Vyplývá to z údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ). Ceny bytů však v poslední době zvláště ve větších městech výrazně rostou a pro mnoho lidí je vlastnické bydlení dnes už nedostupné. Současně se zvyšují i ceny nájmů.

Například v Praze vzrostly ceny nových bytů od poloviny roku 2015 o více než čtyři pětiny a dostaly se v průměru nad 100 000 Kč za metr čtvereční. Podle odborníků byty zdražují hlavně kvůli pomalému stavebnímu řízení – větší developerský projekt čeká na schválení i více než deset let. Dalšími důvody jsou podle nich například vysoké ceny pozemků, přílišné daňové zatížení nebo zbytečně přísné normy a předpisy.

Stavební náklady klesají, prodejní ceny rostou

Průměrné náklady na výstavbu metru čtverečního bytu v bytovém domě v roce 2017 dosáhly úrovně 43 168 Kč. V porovnání s rokem 1997 se tak zvýšily o 83 %. Náklady na výstavbu u rodinných domů stouply o 58 % na 36 502 Kč za metr čtvereční. A průměrná měsíční mzda ve stejném období, tedy za dvě dekády, vzrostla o 173 % na 29 496 Kč. Stavební náklady v porovnání s průměrnou mzdou tedy od roku 1997 klesají prakticky nepřetržitě jak u bytových, tak rodinných domů.

„Cena stavebních prací roste výrazně pomaleji než průměrná mzda. Díky tomu se výstavba (tedy nikoli nákup – poznámka redakce) bytových a rodinných domů stává dostupnější. Zatímco v roce 1997 museli lidé obětovat více než dvě průměrné mzdy na vybudování metru čtverečního bytového domu, předloni stačilo méně než jedna a půl průměrné mzdy,“ říká analytik BH Securities Štěpán Křeček. Přestože ceny stavebních prací v porovnání s průměrnou mzdou klesly, bydlení ve velkých městech podle něj ale není dostupnější: „Vysoký růst cen lukrativních pozemků v kombinaci s pomalým vydáváním stavebních povolení vedou k vysokým prodejním cenám nových bytů. Lidé se proto stěhují z center měst do přilehlých vesnic, kde si stavějí rodinné domy a využívají tak relativně nízkých cen stavebních prací.“

Podle analytika společnosti Czech Fund Lukáše Kovandy je zřejmé, že cena nemovitostí se neodvíjí pouze od ceny samotné výstavby. Jako první důvod uvedl narovnání pokřivených cen z doby před rokem 1989, kdy v tehdejším Československu trh s bydlením prakticky neexistoval. „To se mnohde odehrávalo prostřednictvím celkem prudkých cenových pohybů. Druhým důvodem je to, že do cen nemovitostí značně promlouvá spekulativní poptávka, čili nákup realit jakožto investice,“ vysvětluje L. Kovanda.

Kvalita bydlení roste

Údaje o počtu dokončených bytů v jednotlivých letech jsou dostupné už od roku 1989. Tehdy bylo celkem dokončeno 55 073 bytů. Od té doby počet klesal až do roku 1995, kdy stavaři dokončili 12 998 bytů, tedy o tři čtvrtiny méně. Od roku 1995, kdy v Česku ve větší míře začala developerská výstavba, se počet dokončených bytů zvyšoval téměř nepřetržitě do předkrizového roku 2007, kdy dosáhl 41 649. Poté zase klesal, a to až do roku 2014 na 23 954 jednotek. V roce 2017 bylo dokončeno 28 569 bytů. Proti roku 1989 je to téměř o polovinu méně, v porovnání s rokem 2007 je počet nižší o necelou třetinu.

Průměrná obytná plocha dokončeného bytu v roce 1989 byla 52,5 metru čtverečního. Od té doby se zvýšila o dvě pětiny na 73 metrů čtverečních. Byty v rodinných domech měly nejvyšší podíl na celkové výstavbě v roce 2013 (61,3 %). V roce 1991 to byla zhruba pětina.

Podle údajů ze Sčítání lidu, domů a bytů, které jsou dostupné od roku 1961 do roku 2011, klesl za 50 let počet osob na jeden trvale obydlený byt ze 3,35 na 2,47. Průměrný počet lidí na jednu obytnou místnost se snížil z 1,86 na 0,73. Obytná plocha na jednu osobu vzrostla z 10,5 metru čtverečního na 32,5 m2. Celková obytná plocha se zhruba zdvojnásobila na 32,5 metru čtverečního. Počet obytných místností se zvýšil z 1,8 na 3,4.

Byty: stavební náklady, mzdy a výstavba

(1997 – 2017, mzda/m2 plochy)

Poznámka: BD – bytový dům, RD – rodinný dům

Zdroj: ČSÚ

ČTK/pb