Byty a nájmy v turbulencích pandemie

„Minulé krize s tou aktuální srovnávat nelze,“ tvrdí ekonom David Navrátil. Takto rychlý nástup krize, jaký měla ta koronavirová, tu podle něj ještě nikdy nebyl. Otázka dne samozřejmě je, co bude „potom“, ale už dnes je jasné, že ani po konci karanténních opatření nemusí být vyhráno. Krize přitom dopadá na celou ekonomiku, nájemní bydlení nevyjímaje.

Pokud použijeme armádní slovník, první – zdravotní – bitvu máme víceméně úspěšně za sebou. Teď nastává bitva ekonomická. Pro pronajímatele bytů je nebezpečný hlavně nárůst nezaměstnanosti a s tím spojené platební potíže jejich klientů. Lidé se bojí o svá pracovní místa. V USA přišlo kvůli koronaviru o práci již přes 33 milionu lidí. „Růst nezaměstnanosti je tam historicky nejrychlejší za celou dobu, kdy se tento ukazatel sleduje. Jen to dokazuje, že minulé krize s tou aktuální srovnávat nelze,“ konstatoval D. Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny, na nedávném webináři Stavebního fóra. Upozornil ale na to, že u nás je situace trochu jiná: „Pracovní úřady říkají, že se vlastně nic moc neděje. To souvisí s tím, že ve Spojených státech je trh práce hodně flexibilní a je tam relativně snadné člověka propustit ze zaměstnání. V této situaci však může být náš evropský, méně flexibilní trh práce výhodou, mohou totiž zafungovat opatření jako Antivirus a podobně, která zachovají pracovní místa ve firmách.“

Poptávka se neobnoví hned

Každá krize jednou skončí stejně tak jako karanténní opatření. Situace se však nezmění a nevrátí zpět do normálního stavu lusknutím prstů. Predikovat další vývoj můžeme na základě dat z Číny, která již má pandemii za sebou. „Nabídka je schopná se relativně rychle oživit. Obchody, hotely, restaurace, prodeje nemovitostí – to vše již v Číně znovu funguje. Nicméně to, že se otevřou obchody a restaurace, neznamená, že do nich lidé budou chodit ve stejné míře jako dříve. Poptávka zpět ‚najíždí‘ velmi pomalu,“ vysvětluje ekonom Navrátil. Po zrušení karanténních opatření tak ekonomika může setrvat v poklesu: „Trochu to nabourává očekávání, které spoustu lidí má. A sice, že tato krize bude mít tvar V – kdy po prudkém poklesu se lidé budou snažit dohánět odloženou spotřebu. Data z Číny ukazují, že to tak být nemusí.“

Situace na bytovém trhu

V Praze je podle nejaktuálnějších dat v nabídce 4 750 nových bytů. Toto číslo se však může změnit, a to směrem dolů. Výstavba nových projektů se totiž protáhne. „V současné době stavební úřady obecně moc nekonají. Stejně jako dotčené orgány státní správy. Domníváme se proto, že i v druhém a třetím kvartálu bude nabídka nových volných bytů klesat. A budeme se přibližovat hranici čtyř tisíc bytů. A možná, že půjdeme i pod tuto hranici a budeme klesat stále níže a níže,“ nastiňuje pesimistický scénář Marcel Soural, šéf developerské společnosti Trigema. Podle něj už v předchozím období, tedy před krizí, poptávka po bytech výrazně převyšovala nabídku, nyní se tak pouze vyrovnávají. „K výrazné korekci cen proto nedojde,“ je přesvědčen M. Soural.

Předběžná data Trigemy říkají, že v Praze klesla v dubnu poptávka po bytech o 40 %, v rámci celé republiky pak o 20 %. Mohli by se tak rezidenční developeři kvůli korovaniru dostat do problémů s odbytem? „Náš plán je prodat v letošním roce 220 bytů. V březnu jsme prodali 20 bytových jednotek a v dubnu 25. Je to způsobeno především tím, že jsme schopni prodávat online, vše můžeme vyřídit přes internet. Klienti k nám nedocházejí, smlouvy posíláme poštou,“ poodkrývá M. Soural, jak se novým časům přizpůsobila jeho společnost.

Nájemní bydlení v problémech

„Byli jsme předmětem mediální masáže ze strany vládních představitelů o tom, že je potřeba něco udělat s nájmy bytů a poté i s nájmy nebytových prostor. Objevovaly se informace, že nájemné bude odpuštěno. Dnes už víme, že toto samozřejmě není pravda,“ shrnuje situaci kolem nájmů Tomáš Běhounek z advokátní kanceláře bnt attorneys-at-law. Jisté je v tuto chvíli to, že v případě nebytových prostor nemůže být nájemci do 31. prosince letošního roku ukončena nájemní smlouva, pokud v období od 12. března do 30. června nebude z důvodu mimořádných opatření schopen platit nájem. U pronájmu bytů je toto období delší o jeden měsíc, tedy do 31. července.

Stát také vydal moratorium na zvyšování nájemného během trvání mimořádných opatření. To se nelíbí poskytovatelům nájemního bydlení. „Zrekonstruujeme nájemníkovi byt, zainvestovali jsme do jeho bydlení. Nemůžeme však promítnout tuto investici do výše nájemného, ač by nájemník souhlasil.  Navíc nevíme, jak dlouho bude zmrazení cen nájemného trvat. Očekávám, že majitelé nemovitostí budou nyní hodně zvažovat investice do bytového fondu. Návratnost prostředků je teď velmi nejasná,“ řekl na webináři Stavebního fóra Aleš Gongol ze společnosti Residomo, která vlastní 42 500 bytů a je největším tuzemským poskytovatelem nájemního bydlení.

Jestliže standardní nájemní bydlení prochází dnes mnoha úskalími, na trhu krátkodobých pronájmů došlo ke změnám doslova převratným. Turistický ruch víceméně skončil a tak majitelé nemovitostí, kteří inzerovali přes Airbnb a podobné platformy, nyní své byty nabízejí na pronájmy dlouhodobé. V hlavním městě tak najednou v tomto segmentu přibyly tisíce bytových jednotek.

Nová asociace a příklady ze Skandinávie

Na konci dubna byla založena Asociace nájemního bydlení, jejím prezidentem je Vítězslav Vala. Zakládajícími členy jsou společnosti poskytující dlouhodobé nájemní bydlení jako například Residomo, CPI nebo FINEP. „Důvod vzniku asociace je prostý. Vláda své kroky činila bez jakýchkoliv konzultací s poskytovateli nájemního bydlení. I proto si myslím, že ty věci nejsou dotažené a jsou zmatečné. Chceme v budoucnu zabránit tomu, aby vznikala vládní moratoria a nová legislativa bez jakýchkoliv konzultací. A abychom se přes média nemuseli doprošovat jednání s vládními činiteli. Tato situace je pro nás dost nešťastná a mrzí nás,“ neskrývá své rozčarování A. Gongol. A upozorňuje na to, že segment nájemného bydlení nyní potřebuje takovou podporu a pomoc ze strany státu, jakou pronajímatelům poskytuje například Švédsko. „Vláda tam neohrozila příjmy pronajímatele a neuvrhla nájemce do dluhové pasti. Pomoc probíhá tak, že se na platbě nájemného okamžitě od začátku pandemie podílejí všichni. Stát garantuje část nájemného, nájemník platí méně a pronajímatel poskytne slevu. Touto trojstrannou dohodou vzniká mechanismus, kdy žádná ze stran není nijak primárně ohrožena.“

Tomáš Kafka