Bytový trh se družstevního stébla chytá?

„Zatímco Němec si koupí byt za čtyři až pět svých ročních platů, průměrný Čech na průměrný byt musí spořit bezmála dvanáct let!“ – zkonstatoval ekonom Vladimír Pikora na REM Spring 2019. Informací o tristním stavu českého bytového trhu na této konferenci – jako obvykle – zaznělo ještě mnoho. Ale současně mnozí její protagonisté mluvili o jakémsi světélku na konci jinak hodně strašidelného bytového tunelu.

Člověk, neznalý našich poměrů, by se mohl podivovat, že Češi ještě nesvrhli vládu a nevyházeli konšely (zejména pražské) z oken městských radnic. Informovaný člověk nicméně odpověď zná – drtivá většina českých domácností, zhruba 80 %, totiž bydlí ve vlastním. A tak je prostě astronomické náklady na koupi či pronájem bytu příliš nezajímají. Jinak jsou na tom ale mladí lidé i ti, co se za prací stěhují do větších měst a najmě do Prahy. Právě tady je situace nejhorší! Přibližně 100 000 korun za metr čtvereční bytové plochy při koupi (u staršího paneláku trochu méně, v cihlovém vinohradském činžáku zase o trochu více) a 330 korun za pronájem stejné plochy – to už zaktivizovalo i lhostejné a lenivé politiky. Ti proto už drahnou dobu mluví o bytové krizi a také o cestách, jak ji řešit. A snad právě nyní tato diskuse už vyvolává většinou ještě nerealizované, ale přece jen už do praxe mířící kroky. Někdy ovšem trochu problematické nebo mírně scestné – řada lidí si ještě dnes například myslí, že bytový problém Česka vyřeší podpora nájemního bydlení.

Kolik stojí byt?

Slepá nájemní ulička

Leckteří realitní profesionálové, kteří nedokáží překročit úzké obzory vlastních či ryze oborových zájmů (existuje pro to trefné označení „fachidiocie“), už dlouhá léta hudrají na porevoluční, cenově vlídnou, ovšem údajně nesmyslnou privatizaci státních, obecních i podnikových bytů. Ta podle nich zdeformovala trh a současně vedla k abnormálně zduřelému důrazu na vlastnické bydlení, což je zase odrazem celkové zaostalosti našich poměrů, neboť skutečně vyspělé země prý preferují bydlení nájemní.

Úvahy jsou to celkem nesmyslné už od samého počátku. Proč k privatizaci bytového fondu u nás a v celém postkomunistickém světě došlo, je soudným lidem jasné. Nedávno to v televizním rozhovoru zopakoval i současný pražský primátor: ztrouchnivělé ekonomiky socialistických zemí prostě neměly finanční, materiálové ani organizační síly na to, aby se o desetiletí zanedbávaný bytový fond postaraly. Předat jej do vlastnictví jeho uživatelů tak bylo jedinou možnou cestou, jak chronickou bytovou krizi kvantitativní i kvalitativní vyřešit.

Díky tomu celá střední a východní Evropa bydlí ve vlastním, což ovšem není projevem její chudoby a zaostalosti. Ve vlastním bydlí také drtivá většina Norů, Islanďanů, Lucemburčanů a Španělů, vlastnické bydlení je výrazně dominantní i ve Francii, Nizozemí či Belgii. Teorii o podmiňující relaci mezi majetkovou formou bydlení a celkovou vyspělostí společnosti to věru nepotvrzuje. Nicméně ani záplava takových falešných a prázdných slovíček není tím nejdůležitějším, co před nájemní bydlení v Česku nestaví zrovna růžové perspektivy. V hře jsou totiž především peníze – stavebníků a bydlících.

EU: vlastník versus nájemce

Přes četné sliby či záměry, zjevně akcelerované projektem Luka Living, jímž se do pražského developmentu úspěšně propsala společnost SIKO, je nájemní bydlení pro komerční výstavbu sice napohled vábným, ale zjevně přece jen zatím nestravitelným soustem. Za všechny developery citujme šéfa developerské části Penty Petra Paličku: „Zatím nám to nevychází ekonomicky. A popravdě řečeno – ani platná legislativa není vůči pronajímatelům příliš vstřícná.“ Přitom, a to je možná podstatnější, to „ekonomicky“ nevychází ani potenciálním zájemcům o pronájem bytu.

Dvě zásadní „D“

„Po převzetí domů od předchozího majitele jsme si ihned udělali analýzu toho, kdo se  v minulosti nejvíce ocital v pozici neplatiče nájemného. A vite, kdo to byl?“ – tuto řečnickou otázku položil auditoriu REM Spring 2019 Roman Frkous ze společnosti RESIDOMO, která na severu Moravy pronajímá několik desítek tisíc bytů. Odpověď byla trochu překvapivá, ale povýtce logická: „Vdovy!“ Jinak řečeno seniorky, které po úmrtí partnera už prostě na zaplacení nájmu neměly, jakkoli na Ostravsku se platí kolem stovky za metr čtvereční.

Průměrný starobní důchod v ČR dnes činí zhruba 12 000 Kč (!), což je částka v relaci k současnému nájemnému nejen v Praze takřka směšná. Lidé, kteří si v mladším či středním věku pořizují vlastní byt (i cenově dostupná privatizace pro většinu kupců představovala zátěž v podobě hypotéky, v 90. letech byla česká společnost přece jen ještě chudá), si tak „pořizují“ hlavně bytovou jistotu na stáří. Nebýt toho, hlavně pod oblouky pražských mostů by pravděpodobně vartovalo mnohem více bezdomovců než nyní. Nájemními věrozvěsty kritizované 80% vlastnické bydlení je tak bezesporu možná největším vkladem pro sociální klid v Česku.

(Pravda je, že v malém lze tento problém řešit. „Zřídili jsme speciální oddělení, které lidem v nouzi pomáhá. Záchytná sociální síť je u nás kvalitní a dostatečná, ale lidé ji často nedokáží využít –  proto jsme také vytvořili program Senior Asistent pro podporu seniorů a těch, kteří z nějakých důvodů zůstali sami,“ popisuje R. Frkous praxi, která je doslova ilustrativním příkladem strategie „win-win“. Podle něj je výsledek těchto aktivit výhodný pro všechny: „Lidé se nemusí nikam stěhovat a my máme platícího nájemníka!“)

Druhým „D“ zmíněným v mezititulku, jež symbolizuje další impuls zájmu o vlastní byt a naopak zeslabuje poptávku po nájemním bydlení, je institut dědictví. Češi, Moravané i Slezané mají rádi své děti – a dědictví třeba v podobě třípokojového bytu v Praze může pro leckterého potomka znamenat majetkovou injekci, která mu doslova změní život. I proto nemůže být nájemní bydlení (sice bezstarostné, ale z hlediska investic nulitní) příliš populární.

Zdá se ale, že nerealistické, ne-li pošetilé výzvy k podpoře nájemního bydlení nyní slábnou. Snad i proto, že se objevila jiná možnost, jak katastrofální poměry na bytovém trhu alespoň trochu posunout k lepšímu.

Z Plzně do Fulneku  

„Mysleli jsme na ty, kteří mají dostatečné příjmy, ale nemohou je doložit výplatními páskami!“  vysvětluje Luboš Králíček z developerské společnosti V Invest, která – jako jedna z mála – má ve svém portfoliu družstevní byty, nabízené v rámci jejího plzeňského projektu Nová Valcha. Nebyl to samozřejmě jediný důvod. „Pokud mají lidé k dispozici finanční prostředky ve výši 25 % ceny bytu, nemusejí se tak vůbec zadlužovat, což je pro některé zákazníky důležitý argument,“ dodává Jaroslav Vondřička, šéf V Investu. U bytu s cenou 1,3 mil. Kč tak zájemci o nový byt stačí 325 000 korun, u dvoumilionového bytu je to potom půl milionu korun. V Praze by ta čísla samozřejmě vypadala jinak, to ale nic nemění na tom, že v dobách, kdy ČNB podvázala hypoteční trh, je družstevní systém postupného splácení hodnoty bytu poměrně atraktivní a rozhodně dostupnější.

V Invest takto trhu nabídl loni několik desítek bytů a letos pro něj chystá podobný počet, nicméně se zdá, že malý plzeňský test má dobrý výsledek. „Rychlost odbytu družstevních bytů je stejná jako běžných prodejů,“ konstatoval na REM Spring 2019 L. Králíček. Stejné, ale podstatně velkorysejší plány má také holding M&M reality – jeho management ovšem mluví o tisícovkách družstevních bytů, navíc postavených nikoli v Praze, Brně nebo krajských městech, ale na úrovni okresů, třeba ve Fulneku či Náchodě. To je ovšem budoucnost či vize – zatím se u nás s družstevní výstavbou jenom drobně experimentuje. Vývoj v posledních měsících těmto aktivitám ale dodává význam takřka zásadní.

A z Brna do Prahy

„Chtěli bychom se dostat na cenu 60 000 korun za metr čtvereční!“ – vzhledem k tomu, že autorkou tohoto výroku je pražská radní a řeč je o družstevních bytech, je tento výrok dvojnásobně pozoruhodný. Na už zmíněné konferenci REM Spring 2019 Hana Marvanová, která má na magistrátu Prahy za úkol zajistit městu dostupné bydlení, snad poprvé ohlásila záměr současného vedení metropole pustit se do družstevní bytové výstavby. Je určitě racionální, že by na tomto poli mělo město kooperovat se soukromým sektorem, který už nějaké zkušenosti má. Model má být jednoduchý. Město dá k dispozici pozemky, družstvo zařídí to ostatní – a výsledkem má být každým rokem 500 bytů v cenách více než přijatelných. První družstevní projekt by Praha podle H. Marvanové chtěla nastartovat ještě v tomto pololetí.

Leckdo tyto plány muže označit za nerealistické, ale …. Jakkoli to někoho může zarazit, družstevní bydlení, byť často verbálně (a nesmyslně) zatracované coby socialistický přežitek, u nás vůbec není mrtvé. V současnosti je v Česku takřka 8 500 bytových či stavebních družstev, které obhospodařují 431 000 bytů. „V 80. letech právě na družstva připadalo 40 % bytové výstavby,“ připomíná L. Králíček. Dnes ovšem družstva už spíše jen správcují, staví jen zřídka. Možná se to změní. Nejen Praha se dnes zajímá o bytové družstevnictví, podobné záměry už dříve ohlásilo třeba Brno –  a jak ukazuje příklad V Investu, zájem o ně má i soukromý sektor. Inspiraci je navíc možné hledat třeba v sousedním Německu, kde mj. právě družstva, motivovaná nejen ekonomicky, akcelerují zajímavou a inovativní architekturu.

Družstevní stéblo nejspíš pro už takřka utonulý český bytový trh asi nebude všezahrnující spásou, ale slušným příspěvkem k jeho resuscitaci by být mohl. K tomu je ale ještě leccos zapotřebí – i družstva budou potřebovat stavební povolení.

Petr Bým