Brno: bytový trh lámal rekordy

Celkem 4,4 miliardy korun loni utratili lidé za nové bydlení v moravské metropoli, což je o celou třetinu více než v roce 2019. Zájemci si přitom za metr čtvereční museli připlatit o téměř 10 % více než rok předtím, v průměru šlo o 81 300 korun. A prodalo se celkem 951 bytových novostaveb, což představuje meziroční vzestup o 16 %.

Jak vyplývá z analýzy společnosti Trikaya, v nabídce je dnes v Brně celkem 505 volných bytů v novostavbách, přičemž nejpoptávanější dispozice 2 + kk o rozloze 55 metrů čtverečních vyjde v průměru na 5,35 milionu korun. Ceny žene v Brně dlouhodobě nahoru řada chronických neduhů, především nedostatečná výstavba, byť se ji v posledních letech snaží podpořit i magistrát, a to například investicí 530 milionů korun do projektu bytového komplexu na Vojtově. Vedle toho vývoj na bytovém trhu pochopitelně ovlivňuje i koronavirus.

Ceny rostou, úrok klesá

Pandemie zatím prodeje nových bytů v Brně zjevně nezpomalila. V uplynulém roce se jich prodalo celkem 951, nejvíce za poslední čtyři roky. „Poptávka po nemovitostech v době pandemie prakticky vůbec neklesla a touha lidí nakupovat je velmi silná. Lidé zkrátka chtějí vyřešit svou bytovou situaci ještě v době prosperity a dostupných hypoték s velmi nízkými úrokovými sazbami. Motivují je obavy, že by mohli přijít o práci a na úvěr na bydlení už by pak nedosáhli,“ komentuje vývoj ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý.

Zájemce od koupě nového bytu neodradilo ani meziroční zdražení, růst cen je totiž v očích veřejnosti kompenzován poklesem úrokových sazeb. „Průměrný dvoupokojový byt v létě 2020 vyšel na 4,1 milionu korun a na konci roku už na 4,4 milionu. Průměrná úroková sazba v té době činila 2,3 %, ke konci roku ale klesla na 1,98 %. Reálně tak pro kupujícího tento dvoupokojový byt zdražil o 300 000 korun, ve splátce měsíční hypotéky ale nárůst činil pouhých 350 korun, tedy méně než tři procenta,“ vysvětluje František Šudřich, obchodní ředitel společnosti Trikaya. Stojí za zmínku, že podle právě publikované analýzy brněnské Kanceláře architekta města od ledna 2015 do července 2020 vzrostla v moravské metropoli průměrná cena za jeden metr čtvereční bytu o téměř 70 %.

Staré i nové problémy výstavby

Na zájemce o nové bydlení v Brně čeká začátkem roku 2021 celkem 505 volných bytů. Jejich průměrná cena se ale vyšplhala už na rekordních 96 400 korun za metr. Garsoniéry dokonce poprvé v historii překročily i hranici sta tisíc a jejich průměrná celková cena se tak přiblížila rekordním čtyřem milionům korun. „Ceny jednopokojových bytů pro velký zájem v posledním roce extrémně vzrostly. Průměrné ceny bytů ale lehce nadhodnocuje fakt, že v některých projektech je součástí bytu automaticky i parkovací stání, které tak byt částečně prodražuje. Obecně ale platí, že cenová hladina blížící se částce sto tisíc za metr je u nových garsoniér standardem,“ říká Alexej Veselý.

Výhledy – zejména ze strany kupců – nejsou nijak růžové. „V průběhu letošního roku očekáváme zmírnění cenové eskalace. Na trhu s novými byty v Brně se však dlouhodobě potýkáme s nedostatkem velkých projektů, které by si mohly dovolit příznivější cenovou politiku,“ říká Marek Vinter z Asociace brněnských architektů a stavitelů. Podle něj jsou tu ale kromě problémů s povolováním výstavby i další, například závislost stavebního sektoru na zahraničních pracovnících: „Uzavření hranic výstavbu řady projektů zkomplikovalo.“ A situaci podle nezlepší ani větší aktivita samotného města: „Snahu města o developerskou činnost oceňujeme. Ve specifických segmentech jako jsou sociální, startovací či seniorské byty má své důležité postavení. Bylo by ale příliš optimistické očekávat, že tento typ výstavby ovlivní ceny standardních bytů.“

Pokles nájemného

Zatímco nabídka nových bytů ke koupi je stále nedostatečná, bytů k pronájmu je oproti loňskému roku dvojnásobně více. „Ačkoliv se příliš nemění průměrné ceny, velká nabídka volných bytů umožňuje zájemcům najít velmi levné pronájmy. Zatímco v novostavbách a lukrativních lokalitách se drží nájemné poměrně vysoko, lze mezi nabízenými byty najít velké množství bytů za nižší ceny než dříve,“ popisuje situaci František Šudřich.

Znatelně větší výběr bytů k pronájmu v Brně zapříčinila zejména pandemie koronaviru. Přestože Brno tolik nezasáhly ztráty v oblasti cestovního ruchu, fungování trhu s pronájmy výrazně ovlivnily zásadní oslabení poptávky ze strany studentů a zahraničních pracovníků, kterých je standardně v Brně velké množství. Přesto podle údajů společnosti UlovDomov, kleslo měsíční nájemné v posledním čtvrtletí loňska meziročně jen nevýrazně. „Vývoj cen v Brně neprošel tak dramatickým vývojem, jaký jsme pozorovali u pražských nájemních bytů. Vzhledem k menšímu podílu bytů provozovaných v režimu Airbnb a dlouhodobě vysoké poptávce evidujeme pokles jen v řádu stovek korun měsíčně, nikoliv tisíců jako v Praze. Brno je ale bezesporu univerzitním městem a zdá se, že klasická prezenční výuka se v tomto školním roce už nerozběhne. Tento fakt samozřejmě místní trh ovlivní,“ uvedl jednatel firmy Martin Březina. Podle něj v posledním čtvrtletí volných bytů k pronájmu poměrně razantně přibylo, jejich počet se zvýšil o třetinu na 1841 nabídek.

Petr Bým