Banky mění podmínky financování developmentu

Tuzemské banky nadále pokračují ve financování developerských projektů. Výhodu mají stávající významní klienti bank a také ti, kteří se zaměřují na rezidenční segment a logistiku. Velmi ostražití jsou ale bankéři u lokalit, které jsou více navázané na turistický ruch.

Současně domácí banky zvýšily i požadavky na předprodej či před-pronájem, což platí především u kancelářských a maloobchodních nemovitostí. V těchto segmentech trhu už banky nejsou ochotny financovat spekulativní výstavbu tak, jak tomu bylo občas v minulosti v zavedených lokalitách. Tak by se daly shrnout výstupy sektorové analýzy bankovního realitního financování, kterou závěrem loňského roku provedla mezinárodní poradenská společnost BNP Paribas Real Estate.

Opatrně a jen pro bezproblémové

Konzervativní – tímto slovem lze označit přístup bank ve vztahu k developerům a investorům po dvou vlnách pandemie Covid-19 a následných restrikcích. Velká obezřetnost panuje směrem k naprosté většině nových realitních projektů, kdy je komplexněji než dříve prověřována finanční kondice úvěrovaného subjektu i obchodní potenciál záměru. Vzrostly také požadavky na ukazatel krytí dluhové služba, ale naopak se snížila maximální hranice ukazatele LTV (poměr výše úvěru k tržní hodnotě nemovitosti/projektu), a to o 10 – 15 % s výjimkou rezidenčních projektů.

Výhodu dnes v bankách podle citované studie BNP mají developeři s portfoliem bezproblémově splácených úvěrů. Stejně jako ti, kteří realizují své projekty v kvalitních lokalitách – nejlépe z industriálního anebo rezidenčního segmentu (včetně stále více populárnějšího družstevního bydlení). „Ani v tomto ohledu ale nejde o univerzální klíč k získání úvěru. Záleží na obchodní strategii bank a jejich diverzifikaci rizika,“ vysvětluje Jan Bohata z investičního oddělení BNP, podle nějž zvýšená obezřetnost bank při úvěrování nicméně neznamená utlumení jejich aktivity. V případě těch tuzemských byl s koncem roku 2020 ale znatelný spíše opačný trend. Důvodem může být i odhad meziročního propadu zisku bank o 45 – 55 % (srovnání za první tři čtvrtletí 2019 a 2020), a to mimo jiné právě kvůli poklesu poskytovaných úvěrů.

Přednost mají polyfunkční projekty

Dosud se ve větší míře neobjevily revokace ohledně starších rozhodnutí o poskytnutí úvěrů. Aktuálně jsou však přísněji posuzovány záměry týkající se výstavby nebo rekonstrukce kancelářských a maloobchodních objektů nebo projektů navázaných na turistický ruch. Handicap proto mají projekty, konkrétně v Praze, na tzv. high streets v centru. Naopak vstřícný postoj bank je zřetelný u úvěrování záměrů opřených o již fungující komunitu místních obyvatel.

„Banky vítají polyfunkční projekty, kdy jsou kanceláře namixovány s maloobchodem nebo službami. Toto více nahrává větším urbanistickým projektům v širším centru měst,“ dodává Jan Bohata s tím, že z pohledu dosahovaných úrokových marží pro banky realitní trh zůstává i nadále velmi atraktivním. Do stavu na začátku roku 2020 se však podle odpovědí klíčových manažerů domácích bank dostane český realitní trh nejdříve až ve druhé polovině, respektive ke konci letošního roku. A to jen za předpokladu, že nepřijde další vlna pandemie a na ní navazující omezení.

SF/pb