Reality 2018: nudný úspěšný rok?

Charakteristiku toho, co české nemovitosti čeká v příštích dvanácti měsících, její autor Eduard Forejt na první letošní akci Stavebního fóra ještě dále rozvedl. „Prostě se nic nestane, všechno bude jako loni!“ Je asi na místě konstatovat, že loni ovšem nebylo vše potěšitelné a uspokojivé. Dlouhé a hodně černé stíny přitom leží hlavně na rezidenčním trhu.

Právě ty měl na mysli guvernér ČNB, který nedávno varoval před realitní bublinou, tedy před přílišným a poměrům neadekvátním růstem cen. Často se uvádí, že se ceny nových bytů během období 2016 – 2017 zvýšily o 40 %, což je samozřejmě enormní a nenormální růst. Je ale možný i jiný pohled. Na už zmíněném premiérovém diskusním setkání SF ho prezentoval Michal Skořepa z České spořitelny: v dlouhodobějším pohledu totiž u nás ceny bytů v posledních letech rostly tempem 2 % ročně, což není nic výjimečného a nebezpečného. Analytik ČS také poukázal na to, že dostupnost bydlení (jehož současná nízká úroveň bývá často kritizována) je dnes na vyšší úrovni než v roce 2008. Dobře se jeví i makroekonomický rámec realitních aktivit. Český HDP letos i v příštím roce vzroste o zhruba 3 %, míra inflace přesáhne kýžená 2 %, takže – opět kýženě – porostou pomalu i úrokové sazby a spolu s nimi mzdy, ty o nějakých 6 – 7 % v následujících dvou letech. A protentokrát jsou docela příznivé i předpovědi hospodářského vývoje v Unii i ve světě. Dalo by se říci: modré nebe bez mráčku! Ale …

Pro koho se staví byty?

Jiná čísla ovšem jasně dokazují, že poměry na bytovém trhu jsou v mnohém ohledu alarmující. Jednak je tady růst cen, který v posledních měsících zjevně akceleroval, jedna opatření, kterými ČNB jaksi podvazuje hypoteční trh. Jde o „doporučené“ hodnoty parametrů LTV, DTI a DSTI, které pro domácnosti se standardními příjmy přístup k hypotékám značně ztíží. „Hypoteční trh možná loni prošel zásadním zlomem,“ konstatuje Marek Petráš z hypotečního úseku ČS. Po letech zvyšování objemu těchto úvěrů zjevně přichází ochlazení – což je ostatně cílem ČNB. Nicméně statistiky ČS dokládají, že dosavadní „hypoteční“ doporučení ČNB tuzemské banky tak úplně a bezezbytku – jak se obecně předpokládá – nerespektují. (Možná právě proto ČNB usiluje o nový zákon, který by její pravomoci na tomto poli zvětšoval.)

I bez ohledů na kroky ČNB ale bytový trh v Praze (je u nás stále naprosto dominantní) valné výhledy nemá. Paralyzovaná výstavba nabídku viditelně redukuje (zatím o jednu třetinu), přitom docela silná poptávka trvá. Na této straně rezidenčních transakcí ovšem nejspíš budou ztrácet na významu klienti, kteří chtějí v kupovaném bytě opravdu bydlet – cena 6 mil. korun za byt o výměře 70 metrů čtverečních s nutností prokázat bance hotovost 1,2 mil. Kč je už skutečně takřka prohibitivní. Na trhu ale zůstávají ti, kteří chtějí do rezidenčních nemovitostí investovat – a ti byť značně ochuzené a cenově málo atraktivní nabídce stále vycházejí vstříc. Nejen světová, ale i česká ekonomika totiž trpí už delší dobu nikoli snad smrtelnou, ale přece jen chorobou: přebytkem volného kapitálu, který velmi obtížně hledá instrumenty, zaručující alespoň přijatelný výnos. Byty v Praze takovým nástrojem – zvláště v evropském měřítku – dnes nepochybně jsou.

Pomineme-li dopady sociální, demografické a politické a na aktuální stav bytového trhu nahlížíme úzce sektorově, pak se vlastně nic neděje. Bytový trh jenom vykazuje mírný výkyv směrem dolů. Z hlediska celé ekonomiky to ale vypadá jinak.

Červivé jablko komerčních realit?

Nepronajatých ploch ubývá, ale nabídka přece je přece jen stále slušná – development nových kapacit sice rovněž naráží na délku povolovacích řízení, ale vyrovnává se s tím lépe než bytová výstavba. Nájemné únosně roste a parádně to vypadá i z hlediska investic. „Dnes investor u perspektivní nemovitosti leccos přehlédne – i takové věci, pro které by dříve koupi odmítl!“ – říká Eduard Forejt. I české komerční reality jsou pro doslova žoky peněz, které se potulují po globální ekonomice a hledají zhodnocení, atraktivní. Výnosy v „retailu“ se pohybují v rozmezí 3 – 5 %, v případě kanceláří kolem 5 % a u logistických areálů nad 6 %. A setrvale klesají, takže už už budou na úrovni západní Evropy. Další plus – je to totiž jasné znamení toho, že realitní investice v Česku jsou dnes považovány za bezpečné.

Lesklé červené jablíčko českých komerčních nemovitostí je ale mírně červivé. „Kanceláří je vlastně málo!“ komentuje situaci v Praze E. Forejt. Podle něj se větší zakázky (z hlediska velikosti plochy) vyřizují obtížně a je nutný značný, několikaletý předstih. A protagonista právě zrozené poradenské společnosti Threesixty upozorňuje ještě na jeden, zatím málo patrný fenomén: „Stále více firem hledá prostory na pražské periferii. Důvod je prostý. V Praze už zaměstnanci v podstatě nejsou a pracoviště na jejím okraji už mohou přitáhnout i pracovní sílu ze Středočeského kraje!“ Z toho vychází jednoduchá rovnice: protože v Praze není volná pracovní síla, firmy nebudou expandovat a stejně tak nebudou přicházet „nové“. To může negativně mj. postihnout i kancelářský development, který prostě nebude mít pro koho stavět.

Na problematická místa současné realitní prosperity při diskusním setkání SF upozornil i Petr Herman ze společnosti HB Reavis. „V tomto okamžiku se všechno zdá být doslova skvělé,“ konstatuje. Ovšem dodává: „Bytů je málo už dnes a dlouhodobě Praze reálně hrozí i nedostatek kanceláří !“  A to v dnešním světě, kde jsou kanceláře soudobým následníkem dýmajících fabrik XIX. a XX. století, pro hospodářský rozvoj představuje zásadní bariéru. Bytový a kancelářský deficit je něčím, co se ve světě ekonomiky neodpouští.

Pesimista by tak mohl současnou situaci na českém realitním trhu přirovnat veselí v tanečním sále Titanicu. Ještě letos a možná i napřesrok lze rozpustile tančit, následovat by ovšem mohla už fáze pomalého ponoru. Takovému scénáři, jenž bohužel není tak úplně nepravděpodobný, by bylo dobré nějak čelit. To ale není úkol ani developerů, ani jiných hráčů realitního trhu.

Petr Bým