Daň z nabytí nemovitých věcí a DPH

Aktuální rozhodnutí Nejvyššího správního soudu má významný vliv na stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí a představuje odklon od dosavadního postupu finančních úřadů. Poplatníci – prodávající tak mají možnost podat dodatečné daňové přiznání, na základě kterého jako plátci DPH mohou požadovat vrácení části odvedené daně z nabytí nemovitých věcí.

Pro určení základu daně z nabytí nemovitých věcí (DNNV) se používá převážně sjednaná cena, do které se v souladu s důvodovou zprávou k zákonnému opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, zahrnovalo jakékoli protiplnění, které má být poskytnuto, tedy i DPH. Nejvyšší správní soud však aktuálně rozhodl, že pokud platil daň z nabytí nemovitosti prodávající, který byl plátce DPH, nelze při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí zahrnout DPH do základu této daně (sp. zn. 4 Afs 88/2017- 35). Rozsudek se týká období, kdy byla možnost volby, zda DNNV zaplatí kupující, či prodávající.

Podle soudců je DNNV majetkovou daní a ačkoliv je DPH součástí kupní ceny, není majetkem, protože ji prodávající odvede státu. NSS v rozsudku argumentuje tím, že smyslem DNNV je zdanění dosaženého finančního výnosu z prodeje nemovité věci u převodce. Zahrnutí DPH do základu daně pro výpočet DNNV tedy neodpovídá účelu této daně. NSS dále uvádí, že opačný přístup by byl porušením principu daňové neutrality, protože plátci DPH by byli ve stejných situacích znevýhodněni oproti subjektům, kteří plátcem DPH nejsou.

Závěr NSS tak dává možnost poplatníkům – prodávajícím podat dodatečné daňové přiznání, na základě kterého jako plátci DPH mohou požadovat vrácení části odvedené daně z nabytí nemovitých věcí. Toto se prakticky týká převodů, u kterých lhůta pro podání daňového přiznání uplynula v srpnu 2014 a později. K aplikaci závěrů uvedeného rozsudku na nabyvatele, který je od 1. listopadu 2016 výlučným poplatníkem DNNV, se NSS nevyjádřil. Není tak jasné, zda toto rozhodnutí bude dopadat také na situaci, kdy je poplatníkem nabyvatel, plátce DPH.

Finanční správa bude rozsudek NSS respektovat pouze v případech, kdy je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce a cena sjednaná byla uhrazena včetně DPH.

Autorka je daňovou poradkyní, pracuje v advokátní kanceláři bnt attorneys-at-law.

Lenka Zachardová