Vystaví ČNB průměrné domácnosti stopku na vlastní bydlení?

Průměrné sazby hypoték se v letošním dubnu podle statistik Fincentrum Hypoindexu dostaly nad hranici 2 %. Na těchto hodnotách byly naposledy v únoru 2016. Přestože sazby stabilně rostou už od ledna, nejedná se o zásadní překážku pro získání vlastního bydlení. Tím, co ale může velkému množství zájemců o hypotéky vystavit stopku, jsou opatření ČNB.

Již nyní na základě doporučení ČNB totiž banky poskytují většině klientů maximálně 80% a těm nejbonitnějším 90% hypotéky. Navíc pokud projde připravovaná novela zákona o ČNB a centrální banka pak podmínky hypoték dál zpřísní, většina domácností na hypoteční úvěr nejspíše vůbec nedosáhne. Na nový byt v Praze bude totiž potřebovat milion korun z vlastních zdrojů, a navíc nebude moci hypotéku dofinancovat jinou půjčkou.

ČNB svou aktuální politikou v oblasti hypotečního bankovnictví jednoznačně směřuje k velmi přísným požadavkům na bonitu žadatelů o hypoteční úvěry. Je přitom diskutabilní, jestli cesta zvyšování podílu vlastních zdrojů je opravdu tou správnou. Pro většinu žadatelů o hypoteční úvěr by totiž bylo akceptovatelné spíše zdražení hypoték v podobě vyšších úrokových sazeb. Například u průměrného pražského bytu by zvýšení sazby o 1 % znamenalo zdražení měsíční splátky o 2 000 Kč. Není to sice málo, ale střední třída zřejmě takové zvýšení splátky ustojí.

Redukce potenciální klientely

Omezení podílu hypotéky vůči zástavě na 80 % ale znamená, že běžná rodina na průměrný pražský byt bude muset mít v hotovosti 1 000 000 Kč, což znevýhodňuje daleko větší část potenciálních kupujících právě i ze střední třídy. Navíc chce ČNB striktně zamezit i kombinaci úvěrových produktů, čímž může vznikat prostor pro poptávku po získání hotovosti mimo standardní finanční trh. Dále by měl regulátor podle připravované novely právo nastavit minimální hranici u poměru příjmů vůči celkovým splátkám. Individuální přístup, který všechny banky dnes bez problémů u klientů aplikují, by tak nahradila regulace bez zohlednění celé řady jiných aspektů týkajících se bonity klienta.

Rukojmím vlastní banky!  

Při těchto nových parametrech se mohou do problémů dostat i lidé, kteří už hypotéku čerpají a budou chtít po skončení fixace úrokové sazby refinancovat. Řada z nich se dostane do situace, kdy nebudou splňovat přísnější podmínky dané novým zákonem a budou tak v podstatě rukojmími své stávající banky. Jedná se zejména o ty klienty, kterým po zpřísnění podmínek bude končit fixace úrokové sazby a jejichž hypotéka přesahuje 90% hodnoty nemovitosti. Nepochybně tak dojde k poměrně razantnímu zvýšením sazeb, což může být pro řadu rodin likvidační. Tržní prostředí se bude zásadně deformovat, protože už nebude snadné přejít k jiné bance pro lepší podmínky.

Garantované sazby rovněž s omezením

Již dnes jsou tzv. garantované sazby omezeny pro určitou skupinu zákazník bank a je přesně definováno, co musí klient splnit, pokud „garantovanou“ hypotéku získat. Například u Central Group je to aktuálně 10 % vlastních zdrojů a fixace na pět let. Pak má klient nárok na zvýhodněnou sazbu 1,89 %. Takovou sazbu přitom Central Group může nabízet zejména díky velkým objemům a dlouholeté spolupráci s bankami. Pokud by ČNB prosadila novelu zákona, která bude přísněji definovat bonitu klienta, pak garantované hypotéky sice budou existovat i nadále, nicméně okruh klientů, kteří je budou moci získat, bude daleko striktněji vymezen. Kromě podmínky určitého procenta vlastních zdrojů a délky fixace bude muset žadatel splnit například i poměr příjmu vůči celkovým splátkám nebo svému celkovému zadlužení.

Autor je předsedou představenstva společnosti Central Group.

Dušan Kunovský