Glosář Eduarda Forejta: když se „daří“ všem aneb závod architektury

Máme za sebou krizi a i přes globální politické kotrmelce, včetně Brexitu, se nám v České republice daří tak nějak dobře. Tedy minimálně zaměstnancům. A platí to i pro kancelářský segment realitního trhu. Neobsazenost padá strmě dolů prakticky na všech trzích, čistá absorpce dosahuje zhruba 100 000 metrů čtverečných ročně, nabídka ploch ve výstavbě se oklepala po loňském, bohužel negativním, rekordu (dokončilo se toho opravdu hodně málo) a staví se opět jako v předchozích letech.

Navíc různé studie prokazují, že Praha snese skoro dvojnásobek kanceláří, než má v současnosti. Vše se tedy jeví velice pozitivně, navíc také nájmy postupně rostou zpět k normálu, dočasně vychýlenému stresem z proběhnuvší krize. Naštěstí je tu vždycky nějaké „ale”, a tím současným je úbytek pracovní síly a neutěšený stav schvalování budoucích projektů.

Dnes jde nejen o plat

Díky stále se zlepšující ekonomické kondici země v kombinaci s demografickou křivkou strmě padající dolů je to dnes zaměstnanec, kdo je hybnou silou firem. Odborníka je nejen těžké najít, ale i udržet. Přestože nejedna korporace ještě pořád řeší svou budoucnost náhradou starého za nové, mladé a perspektivní, většina z nich už dávno pochopila, že je třeba „urvat“ co se dá a nabídnout zaměstnancům více než jen motivační plat.

Nová generace svým přístupem k životu tak paradoxně učí tu starší, že existují i jiné kvality života než ty tradiční: mzda, dům či auto. Výsledkem je, že se kvalita kanceláří vrací na místo, kam patří, tedy mezi jeden z důležitých „soft“ faktorů nabídky firmy pro její zaměstnance. Většina z nich pod tlakem situace už akceptovala skutečnost, že nájem tvoří maximálně 10 % nákladů na zaměstnance a úspora právě tady je zcela irelevantní, pokud reprezentuje horší lokalitu sídla, nebo přímo horší kvalitu kanceláří.

Závěr: přijít o klíčové zaměstnance jen kvůli úspoře jednoho eura na „čtverec“ a měsíc se jednoduše nevyplatí.

Lokalita nebo … ?

Lokalita je stále nejdůležitějším faktorem rozhodování jak zaměstnavatelů, tak zaměstnanců a stejně tak se nic nemění z pohledu požadavků na ni. Stále zůstává pravidlem nutnost umístit budovu co nejblíže metru a uspokojit potřeby zaměstnanců dostatkem služeb v okolí. Pokud budova není přímo u nějakého obchodního centra, musí zaměstnavatel služby zajistit sám. I proto nové projekty v „nezavedených“ lokalitách musejí počítat s obsazením parteru obchodními jednotkami a restauracemi, i kdyby z toho neměl na začátku kynout žádný nájem. I nadále platí, že zaměstnanec raději pojede do práce o 5 – 10 minut déle, než aby strávil dvacet minut obědové pauzy na cestě do nejbližší restaurace a zpět.

Závěr: člověk je tvor lenivý a všechny studie prokazují, že to chce mít do práce co nejblíže a pokud možno bez přestupů.

… kvalita nebo …

Ať se nám to líbí, anebo ne, budova je pouhý limit. Je nutné připomenout, že ideální dům je nebezpečný mýtus: někdo rád vysoké, jiný nízké, někdo obří, jiný komorní. Nicméně budovy jako takové představují pro nájemce jakousi pomyslnou krabičku, do které se buďto vejdou, nebo ne. Krabičky, co splní jejich technologické požadavky a umožní zamýšlené interiérové uspořádání, či nikoliv. Zní to až cynicky, ale moderní administrativní budova jde takříkajíc pouze pokazit, než nějak významně „vyšvihnout“ nad ty ostatní. Pokud pronajímatel naslouchá nájemcům, dozví se, že budova, která nabídne dostatek osvětlených ploch, je dobře klimatizovaná, má otevíratelná okna a dostatek parkování atd., tedy nabízí A standard, nemůže „pochybit“. Zbytek je již na samotných nájemcích, aby si vnitřní uspořádání naprojektovali tak, aby se právě v jejich kancelářích zaměstnanec cítil co nejlépe.

Závěr: budova, která neobtěžuje dysfunkcí klimatizace, má dostatek světla, parkovacích míst a toalet v zásadě splňuje nejdůležitější potřeby uživatele. Zbytek si „vyšperkují“ sami tak, aby se jeho zaměstnanci v prostorách cítili dobře.

… architektura?

Po době krizového temna, kdy nájemci preferovali úsporu z nájmu nad vším ostatním, se architektura vrací zpět mezi důležitá kritéria výběru ze strany nájemce, a následně tedy i developera. Nájemce má v požadované lokalitě takřka vždy více možnosti, mezi kterými vybírá. A to právě je čas, kdy architektura rozhoduje. Jinak řečeno:po všech racionálních kalkulacích a měřeních přicházejí ke slovu emoce!

Pokud porovnáváme objekty s – řekněme – odvážnější architekturou a s těmi – řekněme – běžnými, můžeme pozorovat docela značné rozdíly v rychlosti jejich obsazení. Jinonická Aviatica společnosti Penta se zcela pronajala o čtyři (4 !) čtvrtletí dříve, než její hlavní konkurent pronajímaný ve stejném čase a v téže lokalitě. River Garden I společnosti HB Reavis byl zase zcela pronajat dokonce o sedm (7!)  čtvrtletí dříve než jeho blízký a dokonce o polovinu menší konkurent, opět zbudovaný ve stejném čase a místě. V případě Aviaticy šlo jednoznačně o skutečnost, že budova jako široko daleko jediná měla netypický tvar, což v kombinaci s vizí celého areálu udělalo své. V případě River Garden I zase vyhrály teplejší barvy fasády a více „sexy“ recepce. Zastupovali jsme toho času onen méně úspěšný konkurenční projekt a tak dlouho jsme slýchali o studených recepcích bez „wow“ efektu, až jsme přesvědčili majitele o nutnosti jejich přepracování. Nová světla, skleněné vstupy, posun recepce mimo osy budovy a změna barev interiéru nakonec přinesla své ovoce a dům se úspěšně pronajal.

Závěr: na konci dne jde tedy o emoce, a tím potažmo o závod či soutěž architektury.  Jestliže odvážnější architektura přináší zrychlení pronájmu, je zřejmé, že se vyplatí stavět domy nejen lepší, ale i krásnější. Nájemce to totiž vždy ocení!

Autor je ředitel rozvoje obchodu a vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí v poradenské společnosti JLL.

Eduard Forejt