Glosář Evžena Korce: připravovaný metropolitní plán by se měl přepracovat

Zaregistroval to každý, kdo v poslední době hledal nový byt. Ceny na pražském trhu vzrostly za poslední rok průměrně o jednu pětinu. Díky rekordně nízkým úrokovým sazbám hypoték a pozitivnímu ekonomickému vývoji převažuje poptávka nad nabídkou. Lidé hledající nové bydlení musí stále důkladněji procházet už několikrát přebrané ceníky developerů, aby vůbec něco našli.

Není divu, když úřady loni v Praze povolily výstavbu pouhých 1 707 bytů, zatímco developeři jich prodali 6 737. Při takovém tempu zásoba dostupných bytů dojde už na konci letošního roku. Hlavním viníkem je sice neúměrně dlouhý povolovací proces, který někdy zabere až deset let, ale zapomínat bychom neměli ani na další pražské specifikum – neaktualizovaný územní plán. Ten stávající byl schválený od roku 2000 s časovým horizontem na deset let. Dekáda uběhla a nic se nedělo. Nikdo nepřišel s novou nabídkou volných ploch k zástavbě, které jsou nutné pro přirozený růst města. Vždyť jen v loňském roce se Praha podle ČSÚ rozrostla o 13 tisíc nových obyvatel. A pokud se nebude stavět, nebudou mít nově příchozí brzy kde bydlet.

Zatím jen provizorium

Praha se ráda srovnává s velkými západními městy. Tam je však běžné, že se zhruba po deseti letech pravidelně aktualizuje územní plán tak, aby se připravily nové rozvojové plochy, a to jak pro komerční, tak rezidenční výstavbu. Jen to zajistí městu přirozený rozvoj a další růst. České hlavní město v tomhle ohledu zaspalo a nevzbudilo se ani po sedmi letech od uplynutí původní lhůty, která uplynula v roce 2010.

Nyní sice IPR připravuje nový územní plán, ale dokonce i představitelé MMR říkají, že je v rozporu se zákonem. Navíc nabírá neuvěřitelné zpoždění, takže i náměstkyně primátorky Petra Kolínská před pár dny připustila, že se nestihne dokončit dříve než v roce 2023. Tedy tři roky po definitivním uplynutí platnosti „starého“ územního plánu. Mluví se o tom, že by to novela stavebního zákona vyřešila prodloužením platnosti nyní platných plánů, což poslanci už posvětili, ale je jasné, že je to řešení provizorní a pro všechny stavebníky problematické – výstavba se plánuje na léta dopředu!

Diskutabilní koncepce

Průtahy však nejsou jedinou vadou na kráse tohoto dokumentu. Diskutabilní je totiž celá jeho koncepce. Proč? Připravovaný územní plán se totiž obrací proti trendu minulých desetiletí a vrací výstavbu do centra města. Pracovně to nazývám konceptem zastavění posledních psích louček a zelených zákoutí. Kromě brownfieldů, jejichž revitalizace je nesporně správná, by se měli lidé rozloučit s prolukami ve svém okolí. Lze očekávat oprávněný odpor starousedlíků. Ti totiž přijdou o poslední kousky zeleně a sportovišť, která v blízkosti svých domovů nyní mají. Že je to oprávněná obava, ukázaly silné nesouhlasné reakce, které na začátku loňského roku vyvolalo zveřejnění těchto úvah.

Navržený koncept vytváří kolem Prahy umělý prstenec, za jehož hranicí se nebude moci stavět. Tím lidem opět vezme možnost volby a zhorší dostupnost vlastního bydlení tisícům rodin. Prodejní statistiky pravidelně ukazují, že lidé dlouhodobě preferují bydlení uprostřed zeleně v okrajovějších lokalitách. I proto se na čele nejprodávanějších bytů neustále drží Praha 9 a Praha 10. Naopak centrum Prahy je z pohledu poptávky výrazně pozadu. Centrální části města navíc vyšší hustotu zalidnění nedokáží absorbovat. Dokážete si snad představit, že do už nyní přecpaných ulic v centru přivedete další tisíce aut nových obyvatelů? Ti se totiž bez nich neobejdou. A to ani zdaleka není jediný problém způsobený zahušťováním zástavby.

Centrum je drahé

Umělé zastavování centra také nezastaví zdražování nových bytů. Dostupných brownfieldů a proluk je totiž v centrálních částech jen omezené množství a s jejich postupným zastavováním poroste cena zbývajících pozemků, a tím pádem i nového bydlení. Nakonec se z Prahy, po zastavění poslední volné zelené plochy v centru, stane betonová kobka bez možnosti dalšího růstu.

Mnohem rozumnější by proto bylo soustředit se na rozvoj okrajových lokalit s dostupnou hromadnou dopravou. Ideální jsou místa ležící do tří zastávek od stanice metra. Takových je v hlavním městě dostatek a jejich hlavní výhodou kromě blízkosti přírody je výrazně nižší cena. Díky tomu by se sny o vlastním bydlení splnily více lidem, než kdybychom stavěli jen v předraženém centru.

Autor je majitelem a ředitelem developerské společnosti Ekospol.

Evžen Korec