„Realitní“ legislativa: změny přináší hlavně novela OZ

Jakkoli v první části letošního roku se toho v „realitní“ legislativě pravděpodobně mnoho neodehraje, k nějakým změnám přece jen dochází. Přináší je především tzv. technická novela občanského zákoníku ((zákona č. 460/2016 Sb.), která mj. s účinností od 28. 2. 2017 u nájmu bytů snižuje maximální výši nájemní jistoty ze stávajícího šestinásobku na trojnásobek měsíčního nájemného.

Technická novela občanského zákoníku přináší také prodloužení lhůty pro vyklizení bytu zvláštního určení při skončení nájmu v důsledku smrti nájemce ze tří na šest měsíců a nově zavádí u těchto bytů případy zákonného přechodu nájmu. Tato změna se týká především bytů v domech s pečovatelskou službou, domovech důchodců a v dalších zařízeních sociálních služeb. Významnou změnou, kterou novela občanského zákoníku rovněž obsahuje, je návrat zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí, ta je však účinná až od 1. 1. 2018.

Reality a finance

Dne 1. 1. 2017 vstoupila v účinnost změna vyhlášky č. 441/2013 Sb., která provádí zákon o oceňování majetku. Oceňovací vyhláška byla především doplněna o způsob oceňování pozemků zatížených právem stavby, přičemž došlo rovněž k úpravám výše základních cen stavebních pozemků a ke změnám hodnocených znaků indexu trhu s nemovitými věcmi.

Před koncem roku 2016 (od 1. 12. 2016) vstoupil v účinnost nový zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.), který se realitního práva sice přímo nedotýká, ale má vliv na trh s nemovitostmi – přináší totiž řadu změn i v oblasti hypotečních úvěrů. Zákon zavádí větší regulaci trhu spotřebitelských úvěrů a zvyšuje ochranu spotřebitelů. Poskytovatelé úvěrů jsou napříště povinni detailněji posuzovat finanční situaci klienta a jeho schopnost úvěr splácet. Klient by měl naopak obdržet od poskytovatele před uzavřením smlouvy závaznou informaci o poskytovaném úvěru tak, aby měl možnost porovnat ji s nabídkou konkurenčních poskytovatelů, přičemž obsah takové informace je stanovená zákonem. Zákon dále mimo jiné usnadňuje spotřebitelům předčasné splacení úvěru nebo hrazení mimořádných splátek. Celkově norma přináší na straně poskytovatelů úvěrů více povinností a s tím spojenou administrativní zátěž. V důsledku toho tak lze očekávat zdražení úvěrů.

Stavební zákon stále s otazníkem

Přestože se již nejedná o úplnou novinku, za pozornost jistě stojí i novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (zákon č. 254/2016 Sb.), která přináší zejména změnu v osobě poplatníka daně. Od 1. 11. 2016 je nově poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí výlučně nabyvatel, přičemž se nelze od této úpravy smluvně odchýlit. Zároveň došlo ke zrušení ručení za úhradu daně. Nově je tak třeba s ohledem na tuto daň počítat se zvýšením nákladů spojených s nabytím nemovitostí.

Uvidíme, zda průběh rok 2017 přinese více legislativních novinek. Dlouho očekávanou novelu stavebního zákona, která by především měla přinést zjednodušení povolovacích procesů, právě nyní Poslanecká sněmovna projednává. Vzhledem k tomu, že v prvním čtení bylo k návrhu zákona vzneseno přibližně 270 pozměňovacích návrhů, je otázkou, kdy (pokud vůbec) a v jaké podobě bude novela stavebního zákona přijata. Změny by měl doznat i zákon o posuzování vlivů na životní prostředí (EIA). Zákonné úpravy by se také mohla konečně dočkat oblast realitního zprostředkování – legislativní rada vlády ovšem projednávání tohoto návrhu přerušila a je pravděpodobné, že letos k jeho projednání a schválení nedojde.

Autorka působí jako advokátka v AK bnt attorneys-at-law.

Tereza Chalupová