Návrat předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí

Značnou pozornost svého času vzbudila skutečnost, že „nový“ občanský zákoník (OZ) nepřevzal původní úpravu všeobecného zákonného předkupního práva spoluvlastníků, které tak k 1. lednu 2015 v zásadě (až na některé výjimky) zaniklo. Autoři OZ to odůvodnili zejména důrazem na smluvní volnost stran, takže občanský zákoník ponechává případné zřízení předkupního práva právě na dohodu mezi spoluvlastníky. Nedávno přijatá novela OZ to ovšem mění.

Autoři dnes platného občanského zákoníku předkupní právo spoluvlastníků vnímali především jako zásadní omezení vlastnického práva, které by až na jisté výjimky (např. u rodinného či zemědělského závodu) nemělo být autoritativně zřizováno zákonem. I v současnosti tak v zásadě platí, že je pouze a zcela na spoluvlastnících, zda si předkupní právo mezi sebou smluvně zřídí či nikoliv. V případě nemovitostí se ovšem situace změnila.

Padesátiletá tradice

S uvedeným liberálním přístupem se totiž někteří odpůrci nesmířili. Argumentovali přitom především tím, že spoluvlastníci by měli mít možnost ovlivnit to, kdo se stane jejich novým spoluvlastníkem. Dalším argumentem pro předkupní právo spoluvlastníků bylo a je podle kritiků i to, že u nás existovalo po dobu padesáti let před účinností současného občanského zákoníku a údajně se osvědčilo.

Dnes je již zřejmé, že tito odpůrci byli (alespoň částečně) vyslyšeni. V  důsledku přijetí tzv. technické novely občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) se od 1. ledna 2018 zákonné předkupní právo spoluvlastníků nečekaně brzy do českého právního řádu vrací, ovšem pouze u nemovitostí.

Od 1. ledna 2018 bude platit, že pokud spoluvlastník převádí spoluvlastnický podíl na nemovitosti, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec, apod.), a to i v případě bezúplatného převodu jako je např. darování. Při porušení tohoto práva se může spoluvlastník nemovitosti, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu tento podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka. Pokud tak nový nabyvatel spoluvlastnického podílu neučiní dobrovolně, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou.

Parlamentní překvapení

Tento návrat zákonného předkupního práva spoluvlastníků (byť pouze u nemovitostí) je vcelku překvapivý, neboť nebyl součástí vládního návrhu zmiňované novely předloženého Poslanecké sněmovně. Naopak, po rozsáhlém meziresortním připomínkovacím řízení bylo jeho znovuzavedení z původního návrhu vyškrtnuto jako zcela nekoncepční – proti se postavila celá řada ministerstev, Úřad vlády i další státní instituce. Do novely se tak předkupní právo spoluvlastníků „vrátilo“ až na základě pozměňovacího návrhu jediného poslance (Jan Chvojky z ČSSD) na půdě ústavně právního výboru Poslanecké sněmovny s odůvodněním, že se jedná o osvědčený institut s cílem zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot.

Nepříliš šťastný krok

Přijatá novela tak ve vztahu k nemovitostem představuje návrat před účinnost současného občanského zákoníku. Tento krok zpět nepovažuji za šťastný, neboť znovuzavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků zkomplikuje převody spoluvlastnických podílů na nemovitostech a především prodlouží dobu jednotlivých transakcí. Domnívám se, že jediným rozumným argumentem pro znovuzavedení zákonného předkupního práva by mohla být snaha o scelování spoluvlastnických podílů, nicméně k tomu již české právo nabízí dostatečné instituty jako např. zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, ať již dohodou či soudní cestou. Výrazný zásah do nedávno rekodifikovaného občanského práva je tak zcela neodůvodněný a nežádoucí, jelikož příliš časté (a nekoncepční) změny právní úpravy mají jednoznačně negativní vliv na právní jistotu všech osob.

Autor pracuje v advokátní kanceláři bnt | attorneys-at-law.

Jakub Kasl