Jak hodlá ČNB regulovat hypotéky?

Sobotkova vláda nedávno schválila návrh zákona o ČNB, jehož smyslem mj. ztlumit současný enormní zájem o úvěry na bydlení. Z pohledu hypotečních bank a zprostředkovatelů hrají klíčovou roli možnosti regulace maximální výše úvěru prostřednictvím tří jejich parametrů. Které to jsou a jaký dopad budou mít tato opatření na hypoteční trh?

Návrh zákona o ČNB, u nějž je vysoká pravděpodobnost, že bude schválen i parlamentem, poskytne české centrální bance zákonnou pravomoc určovat bankám horní limity toho, kolik mohou klientům půjčovat. Jak by to fungovalo v praxi? Pokud by se ČNB rozhodla uplatnit svou pravomoc, zákon říká, že poskytovatel nesmí poskytnout spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí, pokud by tím došlo k překročení horní hranice jednoho nebo více úvěrových ukazatelů.

Co bude ČNB měřit?

V první řadě to bude známý ukazatel LTV (loan-to-value), tedy celková výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí v poměru k hodnotě zajištění. Tady je na místě poznamenat, že ČNB již regulaci tohoto parametru provádí – zatím ovšem pouze formou doporučení, a to neposkytovat úvěry nad 95 % hodnoty nemovitosti. Odborníci se celkem shodují v tom, že banky, které jsou na hypotečním trhu aktivní, tuto regulaci respektují a díky tomu z trhu víceméně zmizely 100% hypotéky.

Druhým z ukazatelů je poměr celkové výše hypotečního úvěru spotřebitele k jeho příjmům, tedy DTI (debt-to-income ratio). Třetím a souvisejícím parametrem je DSTI – ukazatel celkových výdajů na obsluhu dluhů klienta vůči jeho příjmům (debt-service-to-income ratio). Jak přesně se tyto ukazatele budou počítat, to má stanovit až příslušná vyhláška, limitní hodnoty samozřejmě dnes nejsou známy. Inspiraci a příklady lze pochopitelně najít v zahraničí.  Například ve Velké Británii centrální banka v roce 2014 závazně stanovila, že maximální výše hypotečního úvěru na bydlení nesmí překročit 4,5násobek ročního příjmu žadatele. V českých podmínkách, při průměrné mzdě okolo 27 000 Kč (podle údajů ČSÚ), by to bylo 1 458 000 Kč na jednoho žadatele.

Návrh zákona v tomto ohledu počítá s omezeným počtem výjimek, kdy úvěry mohou tyto limity překročit. Ale jejich celkový objem nesmí přesáhnout 3 % celkového objemu sjednaných úvěrů za předcházející čtvrtletí a u všech musí poskytovatel řádně vysvětlit, proč tento nestandardní úvěr poskytl.

Šrouby se utahují

V současnosti ČNB reguluje hypoteční trh prostřednictvím svých doporučení, která sice nejsou striktně vymahatelná, ale – jak už bylo řečeno – v bankovní praxi jsou realizovány. Od loňského října ČNB bankám doporučila ukončit poskytování hypoték nad 95 % zástavní hodnoty nemovitosti a v prosinci už ani jedna z bank tento typ úvěrů nenabízela. Od letošního dubna bude tento limit ještě o 5 % nižší. Zároveň centrální banka určila, že hypotéky v pásmu od 80 – 90 % LTV mohou tvořit jen 15 % celkové hypoteční produkce. I toto doporučení budou banky opět nejspíš akceptovat.

„Nový zákon vnímáme jako resetování vzájemné důvěry mezi komerčními bankami a centrální bankou. Český trh roste v posledních dvou letech skutečně výrazným tempem, ale s výjimkou Prahy a dalších velkých měst celkem organicky, proto se domnívám, že podobná opatření jsou pro český trh v tuto chvíli naddimenzovaná,“ komentuje záměry ČNB Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. „Na druhou stranu je na ČNB, jestli bude chtít tyto nástroje v praxi uplatňovat ihned, nebo si je schová do rezervy pro náročnější období,“ dodává Libor Ostatek.

Foto: Olga Shevchenko

SF/pb