Německo: regulace nájemného ve velkoměstech selhává

Německá velkoměsta loni začala regulovat nájemné, aby zastavila jeho rychlý růst. Opatření však neuspělo, podle realitních makléřů v některých městech meziročně vzrostlo za rok průměrné nájemné navzdory regulaci až o 10 %. Odborníci vidí problém v nedostatku volných bytů, který nájemníkům brání v tom uplatňovat svoje právo na nižší nájmy.

Regulaci nájemného zavedl jako první Berlín na počátku loňského června. Postupně se k němu přidalo více než 200 dalších měst. Podle regulačních pravidel mohou vlastníci bytů při uzavření nových smluv účtovat nájemníkům maximálně o 10 % vyšší částku, než kolik činí v místě průměrné nájemné. Výjimka platí pro případy, kdy už v předchozí smlouvě bylo nájemné nadprůměrné, v tom případě ho vlastník bytu může pro nového nájemníka nechat v dosavadní výši. Opatření mělo zbrzdit zdražování nájemného, které například v Berlíně a v Mnichově za pět let před zavedením regulace vzrostlo v průměru o třetinu.

Dopad regulace ale podle makléřů není patrný. V Berlíně podle společnosti Empirica meziročně vzrostly nájmy v průměru o 6 %, v Mnichově o 9 % a ve Stuttgartu o 10 %. V Düsseldorfu, kde se nájmy v letech 2010 až 2015 zvýšily o 6,7 %, zaznamenali po loňském spuštění regulace meziroční růst nájemného o 4 %. „Nájemci regulaci nájemného ignorují. Kdo ji poruší, ten se sotva setká s nějakými důsledky. Zákon nestanovuje žádné sankce, v nejhorším případě musí nájemci snížit nájemné na úroveň, kterou regulace určuje,“ uvedl šéf Německého svazu nájemníků Ulrich Ropertz. Podle něj je problém i v tom, že nabídka volných bytů ve velkoměstech zdaleka nepokrývá poptávku. V Berlíně přichází na prohlídky bytů až 40 zájemců o získání nájemní smlouvy, v Kolíně nad Rýnem jich je přes 50 a ve Stuttgartu a v Mnichově dokonce přes 70. „Když nájemník v takové konkurenci uspěje a podaří se mu byt získat, rozhodně nemá motivaci jít ihned k soudu se sporem o regulaci nájmů,“ podotkl Ropertz. Andreas Geisel z berlínské radnice upozorňuje také na to, že mnoho nových nájemníků neví, kolik za byt platili jejich předchůdci. I když nájemné přesahuje místní průměr, vlastník bytu může argumentovat tím, že proti předchozí smlouvě cenu nezvýšil. Podle Geisela tak v Berlíně existují lokality, kde je nájemné až o třetinu vyšší, než by podle regulace být mělo.

Podle odborníků lze situaci řešit jedině výstavbou nových bytů. „Nic nezastaví růst nájmů lépe než dostatečná nabídka dostupných bytů,“ uvedl zemský ministr pro výstavbu ze Severního Porýní-Vestfálska Michael Groschek. Spolková vláda už dříve schválila podporu sociálního bydlení a nabídla investorům, kteří budou stavět levné byty, daňové výhody. Opatření by mělo zvýšit počet dokončených nových bytů na úroveň, jaká byla v 90. letech, tedy přes 400 000 bytů ročně. V současnosti jich na trh přichází kolem 250 000 ročně.