Pražské kanceláře: konec poklesu nájemného na dohled?

Úroveň nájmů pražských kanceláří by měla přestat klesat nejdříve od druhé poloviny příštího roku. Pro hledání nových kancelářských objektů je aktuálně hlavním motivem nájemců získat lepší finanční podmínky a kvalitnější prostory. Velký zájem je o kancelářské budovy s parkovacím stáním, když naopak minimální poptávku zaznamenávají developeři o firemní školky. Vyplývá to z nejnovější analýzy společností CEEC Research, zpracovanou ve spolupráci s KPMG Česká republika.

Zatímco třetina ředitelů developerských společností očekává konec poklesu nájemného v druhé polovině roku 2016, další přibližně třetina ho predikuje až na rok 2017 a 35 % dokonce odhadují dobu obratu na ještě později. “Na trhu je stále zřetelný velký převis nabídky kvůli značnému objemu nových kancelářských prostor, které byly dokončeny v letošním a v předchozím roce. Růst poptávky je ale podstatně pozvolnější. To vytváří podmínky výhodnější pro nájemce, o které musejí pronajímatelé bojovat, a to ať již výhodnou cenou, nebo jinými poskytovanými benefity,“ popisuje situaci na trhu Jiří Vacek z CEEC Research. „Vzhledem k omezenému počtu projektů, které přijdou na trh v nejbližších letech, očekávám v průběhu 2–3 let v Praze poměrně významný pokles nabídky moderních kancelářských prostor, což by mělo přinést i dlouho očekávaný růst cen nájmů,“ dodává k tomu Jan Rýdl z Raiffeisenbank.

Kvalita + úspora

Aktuální poptávku po kancelářích motivují především dva hlavní stimuly. Tím prvním je zájem o kvalitnější prostory, tím druhým snaha získat současné výhodné finanční podmínky a smluvně si je zajistit na delší časové období. Podle developerů se takto obvykle chovají firmy, které na trhu již působí; počet nových zájemců o nové kanceláře je velice limitovaný. „Investoři či budoucí nájemci mají stoupající zájem o kancelářské budovy, které nabízejí větší komfort užití, a proto již nyní developeři staví ve standardech LEED nebo BREEAM. Developeři si nemohou dovolit zanedbat kvalitu použitých materiálů, protože by pak nedosáhli na certifikaci. V poslední době se setkáváme i s větším zájmem o nová řešení. Například u fasád to jsou nestandardní designové omítky,“ vysvětluje Robert Mikeš ze společnosti SGCP, divize Weber. „Moderní, flexibilní a kvalitní standard je dnes vlastně základem. Přestože má každá firma jiné potřeby, pro všechny nájemce je důležitá dopravní obslužnost lokality a její dostupnost městskou hromadnou dopravou, ale i třeba to, zda se v objektu nachází restaurace. Často je důležitá i ekologická certifikace typu LEED Gold – nájemci tak řeší nejen svůj odpovědný vztah k životnímu prostředí, ale i garanci dlouhodobě udržitelných nákladů na servisní poplatky a na energie,“ říká Omar Koleilat, generální ředitel skupiny Crestyl.

Podle citované studie CEEC Research ředitelé uvádějí, že jen zhruba polovina obdržených poptávek (55 %) vyplývá z reálného zájmu klientů o nové stěhování. Druhá část zákazníků je oslovuje pouze s cílem získat cenovou nabídku k porovnání s jejich současným nájmem, případně k vyjednání lepších cen u stávajícího pronajímatele. „Primárním nástrojem pro boj o nájemce se staly pobídky, například příspěvek na tzv. fit-out nebo délka období s nulovým nájmem. V roce 2016 ale bude na pražský kancelářský trh uveden rekordně nízký objem nových prostor, což by mohlo pomoci k vyrovnání nabídky a poptávky,” vysvětluje Pavel Kliment z KPMG.

Nájemní priority

Z výsledků výzkumu vyplývá, že potenciální nájemci mají výrazný zájem o kvalitu pracovního prostředí pro své zaměstnance, ale pouze necelá třetina z nich (29 %) je ochotna si za kvalitní pracovní prostředí připlatit. Celých 64 % společností by rádo zajistilo kvalitní prostředí, ale jen pokud jim to nezvýší náklady. Necelá polovina (41 %) nájemníků se zajímá o materiály, které jsou v budově použity, a jejich „zdravotní“ kvalitu. Pro 43 % nájemců je rovněž důležitá akustika prostor a možnost regulovat hluk uvnitř kanceláří. „Při výběru prostor byla pro nás důležitá kvalita pracovního prostředí a služeb pro zaměstnance a dobrá dopravní dostupnost,“ říká Peter Dajko ze společnosti CEMEX.

Pro firmy jsou v dnešní době velmi důležitá parkovací stání. Celých 71 % společností požaduje parkování pro vybranou skupinu svých zaměstnanců, jimiž jsou vedoucí pracovníci nebo obchodníci. Tři z deseti společností (29 %) přitom chtějí mít parkovací místa pro všechny zaměstnance. Co naopak firmy téměř vůbec „neřeší“, to jsou firemní školky. Zájem o ně má pouze 5 % nájemců.