Pražské kanceláře od A do Z

Celková výměra moderních kancelářských ploch v Praze vzrostla ve třetím čtvrtletí tohoto roku na celkem 3 190 000 metrů čtverečních. Poměr kancelářských ploch třídy A vůči kancelářským plochám v budovách třídy B dosahoval 69 %. A nejkvalitnější budovy třídy AAA zabírají 14 % z celkové výměry moderních kanceláří. Tak v kostce vypadá trh kancelářských prostor v české metropoli podle posledního reportu sdružení Prague Research Forum (PRF).

Na trh i v 3. čtvrtletí „dorazily“ další projekty, které poslují nabídku. Celkem bylo dokončeno celkem 55 200 m2 kancelářských ploch ve čtyřech projektech; je to Aviatica (23 100 m2) v Praze 5 a Corso Court (16 900 m2) v Praze 8, když dokončeny byly také rekonstrukce budov B3 Pankrác (11 500 m2) v Praze 4 a Aero House (3 700 m2) v Praze 8. Současně se samozřejmě také staví, nyní se v Praze nachází 97 100 m2 kancelářských prostor ve výstavbě. Ve 3. čtvrtletí začala výstavba dvou nových projektů, a to Five! (14 200 m2) v Praze 5 a Futurama Phase III (9 100 m2) v Praze 8. Pro rok 2015 se očekává dokončení celkově 186 000 m2 moderních kancelářských prostor, z čehož 157 000 m2 již bylo postaveno.

Poptávka je víceméně stabilní

Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů dosáhla ve třetím čtvrtletí roku 2015 objemu 92 400 m2, což představuje pokles o 32 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a nárůst o 2 % meziročně. Největší objem pronájmů se přitom uskutečnil v Praze 4 (28 %), v Praze 8 (17 %) a v Praze 1 (15 %). Celkový podíl renegociací nájemních smluv na hrubé realizované poptávce ve 3. čtvrtletí podle údajů PRF klesl na 39 % ze 44 % ve 2. čtvrtletí 2015.

Mezi nejvýznamnější transakce třetího čtvrtletí 2015 patřila renegociace smlouvy o pronájmu společnosti Novartis (11 200 m2) v budově Gemini B v Praze 4, následována novými nájmy společnosti CPI (6 200 m2) v budově Quadrio v Praze 1 a společnosti Commerzbank (3 500 m2) v budově Charles Square Centre v Praze 2.

Neobsazenost mírně klesla

Míra neobsazenosti mezičtvrtletně mírně klesla o 0,4 procentního bodu a ve třetím čtvrtletí 2015 tak dosáhla 16,4 %. Celkem bylo v Praze evidováno 522 500 m2 volných kancelářských prostor. Nejvyšší neobsazenost v tomto čtvrtletí vykazovala Praha 7 (33,6 %), Praha 2 (20,6 %) a Praha 5 (20,4 %). Naopak nejnižší byl počet volných kancelářských ploch v Praze 4 (11,6 %) a v Praze 8 (12,6 %).

V prvním čtvrtletí roku 2015 zůstalo nejvyšší dosahované nájemné ve všech částech Prahy stabilní. V centru města se pohybovalo mezi 18,50 – 19,50 eur za metr čtvereční na měsíc. Ve vnitřním městě zůstalo nejvyšší dosahované nájemné mezi 14,50 – 16,50 eur a ve vnějším městě v rozmezí 13,00 – 14,50 eur za metr čtvereční na měsíc.

Co je co?

Mediální i odborné materiály často v souvislosti s kancelářemi operují s mnoha pojmy a výrazy, které nikoli všichni vnímají stejně. Jistě proto bude užitečné i pro čtenáře SF zopakovat si jejich základní definice, podle sdružení PRF.

Celková výměra Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu a budovy státní správy. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.

Nová nabídka Nově dokončené nebo zrekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období.

Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Mezi nejvýznamnější hodnoticí kritéria pro kanceláře třídy A a B patří:

• Rok dokončení / rekonstrukce
• Velikost a vzhled recepce a kancelářských prostor
• Zdvojená podlaha
• Snížené podhledy
• Flexibilní rozvržení kancelářských prostor
• Klimatizace
• Možnost parkování
• Velikost souvislé kancelářské plochy
• Šetrnost budovy

Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, externí stínění, moderní výtahy apod.

Realizovaná poptávka Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podnájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.

Míra neobsazenosti Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách na celkové výměře. Nejvyšší nájemné: Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality v budovách v nejlepších lokalitách.

Podpronájem Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.