Kanceláře + obchod: dynamický růst s výhradou

Poradenská společnost CBRE zveřejnila studii, mapující trh kancelářského, maloobchodního a průmyslového trhu za patnáctiletou dobu její existence na českém trhu. Z ní vyplývá, že všechny tyto segmenty komerčního realitního trhu prošly významnými změnami, což pro současnost platí možná dvojnásob. Zejména „retail“ a „office“ se po řadě hubených let v posledních měsících dostávají do dynamického pohybu. To je ovšem patrné hlavně na přírůstcích kapacit, tedy nabídky, ovšem konkrétně u kancelářských prostor dnes trh neposkytuje adekvátní reakci v podobě vyšší poptávky. To má samozřejmě – pro developery a pronajímatele – negativní odraz na poklesu reálného nájemného a nárůstu volných ploch.

Krize je pryč – stejně jako řada jiných to nyní konstatuje i citovaná studie CBRE. Co se kanceláří týká: zatímco rok 2008 představoval ve výstavbě nejsilnější rok (nové kapacity měly plochu více než 320 000 metrů čtverečních), následující léta zasáhla krize a výstavba poklesla téměř o polovinu, konkrétně o 45 %. Už letos a v příštím roce dojde opět k oživení nabídky, developeři se tedy k většímu optimismu dopracovali o nějaký ten rok dříve.

Kanceláře: razantní oživení výstavby

„Nová kancelářská centra jsou již ve výstavbě. Je to téměř 350 000 metrů čtverečních nově vzniklých a rekonstruovaných moderních kancelářských prostor,“ komentuje situaci na trhu kancelářských prostor Richard Curran z CBRE a pokračuje: „V letošním roce v Praze očekáváme dokončení projektů Vision Park Karlín, Na Příkopě 14, Jindřišská 16, River Gardens II, City West C1+C2, Rybná 9, Jungmannova 15, Friday, Quadrio, ArtGen, Riverview, The Blox a také Aero House. V roce 2015 se plánuje dokončení BB centrum Delta, B3 Pankrác, Metronom, Meteor Centre Office Park, Aviatica, Crystal Prague, Green Line, Corso Court, Nová Palmovka a Enterprise.“

Dlouhodobě největší zájem je v Praze o kancelářské prostory v oblasti Pankráce a Budějovické, centra Prahy, Karlína, Nového Smíchova a Butovic. Míra obsazenosti kancelářských prostor v průběhu patnácti let stále kolísá, od méně než 6 % (2007) až po 13 % (2013). Pro rok 2015 se předpokládá neobsazenost kolem 15 %. Zvyšující se míra neobsazenosti má vliv na ceny kancelářských prostor a celkově náročnější vyjednávání smluv. Nejvyšší dosahované nájemné bylo v roce 2008 (23 eur na „čtverec“ a měsíc), dnes se pohybuje na kolem 19 – 20 euro, reálně je ovšem zhruba o 20 % nižší díky nejrůznějším pobídkám a v CBRE se očekává jeho další pokles.

Retail: redevelopment a remodeling

V oblasti maloobchodních prostor se recese na developmentu podepsala stejnmě negativně jako na výstavbě kanceláří. Oživení nastalo až v roce 2011 a nyní nabírá obrátky. „Z hlediska nové výstavby očekáváme spíše než masivní novou výstavbu zaměření se na redevelopment a remodeling stávajících projektů,“ říká Veronika Tebichová CBRE, nicméně viditelně se zvyšuje i nabídka nových kapacit. V současné době je ve výstavbě několik nových obchodních center, jejichž dokončení je plánováno na tento rok. Jsou to například Quadrio v Praze, OC Frýdek-Místek, Géčko Ostrava nebo OC Lužiny v Praze, které slavnostně otevřelo ve čtvrtek 15.5. V roce 2015 se pak přidá otevření Nákupního centra Královo Pole v Brně, Nová Palmovka, v plánu je například Central Kladno nebo Aupark v Hradci Králové. Celkový objem maloobchodních prostor neustále stoupá a v roce 2015 se může přiblížit k hranici 2 500 000 metrů čtverečních. Nejvíce saturovaný prodejní plochou (po Praze) je Liberecký kraj, následovaný Plzeňským a Olomouckým krajem. Nejmenší saturace je naopak v kraji Vysočina a také v Ustí nad Labem. Nejvyšší dosahované nájemné moderních prodejních ploch je od roku 2009 stabilní – v centru Prahy činí 170 eur na metr a měsíc, v prémiových obchodních centrech činí 85 eur.